Was knapp ist, ist auch teuer. Dieser Grundsatz gilt immer schon für Flächen in der Landwirtschaft - und der Markt dafür ist umkämpfter denn je. Seit Jahren steigt auch in Unterfranken der Kaufpreis für Böden. Kostete hier ein Hektar landwirtschaftliche Nutzfläche den Daten des Bayerischen Landwirtschaftsministeriums zufolge im Jahr 2010 im Schnitt rund 18.000 Euro, sind es gut zehn Jahre später fast 30.000 Euro, die dafür verlangt werden.
Doch im Zuge des Strukturwandels gelangen immer weniger Äcker und Flächen in die Hände aktiver Bäuerinnen und Bauern. Die Politik befürchtet, dass Boden in den kommenden Jahren mehr zum Spekulationsobjekt und Investment agrarferner Käuferinnen und Käufer werden könnte. Wo ist der Boden in Unterfranken am teuersten, wie viel landwirtschaftliche Fläche gibt es und welche Besonderheiten gilt es zu beachten? Die Antworten von Experten im Überblick.
Wie viel landwirtschaftliche Nutzfläche gibt es in Unterfranken?
In Unterfranken gibt es laut dem Agrarbericht des Landwirtschaftsministeriums insgesamt 349.253 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche (LF). Laut Definition zählen dazu Äcker, Obst- und Weinbauflächen, Weiden, Gemüsegärten sowie zeitlich begrenzte Brachflächen.
Von den drei fränkischen Regierungsbezirken hat Unterfranken die meiste landwirtschaftliche Fläche. Der Großteil davon ist Ackerboden, sagt Heiko Lukas, Agrarexperte bei der Regierung von Unterfranken. Aufgrund der guten Bodenqualität und der Trockenheit der Region, gebe es in Unterfranken vergleichsweise wenig Wiesen und Weiden. Rund 20 Prozent der landwirtschaftlichen Fläche sind sogenanntes Dauergrünland.
Wie viel Hektar besitzt ein durchschnittlicher Betrieb?
Wie viel Hektar landwirtschaftliche Betriebe in Unterfranken im Durchschnitt besitzen, lasse sich schwer bestimmen, sagt Lukas. Er schätzt, dass ein Betrieb ohne Flächenzukauf in den vergangenen Jahrzehnten im Schnitt zwischen acht und zehn Hektar besitzt. Dazu komme der Anteil an Pachtflächen. Den Daten des Landwirtschaftsministeriums zufolge nehmen diese seit 1949 kontinuierlich zu. In Unterfranken, sagt Lukas, sei der Anteil an gepachteter Fläche besonders hoch.
Laut Ministerium bewirtschaftet ein durchschnittlicher Betrieb in der Region rund 37,3 Hektar. Damit hat Unterfranken im Schnitt größere Betriebe als der Rest des Freistaats. Dies liege am ausgeprägten Ackerbau und der geringen Anzahl an Viehhalterinnen und Viehaltern in Unterfranken, erklärt Agrarexperte Heiko Lukas.
Darf ich überhaupt große Flächen kaufen, wenn ich nicht Landwirt bin?
Wenn jemand, der nicht in der Landwirtschaft tätig ist, eine Fläche von über einem Hektar kaufen möchte, muss dies zuvor vom zuständigen Landratsamt genehmigt werden, erklärt Eugen Köhler vom Unterfränkischen Bauernverband (BBV). Die Landratsämter würden beim Landwirtschaftsamt und dem Bauernverband nachfragen, ob diese dem Verkauf zustimmen. Stimmt der Verband dem Verkauf nicht zu, werde das Geschäft gegebenenfalls durch das Landratsamt untersagt, so Köhler: "Damit geht aber die Fläche nicht automatisch an einen aktiven Landwirt, sondern der Vertrag mit dem außerlandwirtschaftlichen Investor kommt nicht zustande."
Warum werden Flächen an Nicht-Landwirte verkauft?
Das Problem sei, rechtzeitig von einem Kaufvertrag zu erfahren und dann kurzfristig einen kaufwilligen Landwirt zu finden, sagt der Bezirksgeschäftsführer des BBV Unterfranken. Oft zahlten Nicht-Landwirte einen höheren Preis für die Fläche, Bäuerinnen und Bauern könnten bei den Gebotenen kaum mithalten. "Wir wollen deshalb auch bei kleineren Verkäufen automatisch vom Landratsamt benachrichtigt werden und eine rechtlich durchsetzbare Handhabe gegen aus wirtschaftlicher Sicht überhöhte Preise", fordert Köhler.
Wie viel Ackerland befindet sich in Unterfranken noch in Bauernhand?
Exakte Zahlen dazu könne man nicht nennen, erklärt Heiko Lukas von der Regierung von Unterfranken. Was sich angeben lasse, sei die Anzahl von landwirtschaftlichen Betrieben, die in den vergangenen Jahren aufgehört haben: Seit dem Jahr 1991 haben 7712 Höfe in Unterfranken den Betrieb eingestellt. Das entspreche einem Rückgang von rund 45 Prozent, erklärt Lukas.
Aktuell gibt es in Unterfranken noch 9395 Höfe. Bei einem geschätzten Eigentum von acht bis zehn Hektar pro eingestelltem Betrieb entspreche das einem Rückgang von 20 Prozent (70.000 Hektar) der Flächen im Besitz der aktiven Landwirtschaft durch den Strukturwandel in den vergangenen 30 Jahren, sagt der Experte der Regierung von Unterfranken. Gleichzeitig nehmen die Anzahl der Pachtflächen sowie die Pachtpreise in ganz Bayern laut Ministerium seit Jahren kontinuierlich zu. 2020 lag der Pachtpreis bei zirka 379 Euro pro Hektar landwirtschaftlicher Nutzfläche.
Wie teuer sind die Flächen in den einzelnen Landkreisen und wo wurden die meisten Flächen verkauft?
In Unterfranken wurden 2020 laut Ministerium 1194 Hektar Nutzfläche veräußert. Im Vergleich zu 2010 stieg der Kaufwert der Flächen in ganz Unterfranken um 21 Prozent. Die Dunkelziffer der Veräußerungen dürfte allerdings weitaus höher liegen, sagt Agrarexperte Lukas. Bei der Zahl des Ministeriums handle es sich maximal um die Veräußerungen, die die Verwaltungen registrieren. Er schätzt die Anzahl der Fälle auf zirka 2500 pro Jahr.
Die Nachfrage bei den Landratsämtern zeigt, dass die meisten Verkäufe im Jahr 2021 an Haupt- oder Nebenerwerbs- und Forstwirte getätigt wurde. Bei einigen Fällen handle es sich um forstwirtschaftliche Flächen oder um Übergaben im Zuge der Erbfolge, teilt etwa Nathalie Bachmann vom Landratsamt Bad Kissingen mit. "Die Anzahl der interessierten Nichtlandwirte hat in den letzten Jahren jedoch zugenommen", so Bachmann.
Im Landkreis Kitzingen wurden laut Pressesprecherin Corinna Petzold-Mühl von 112 Kaufverträgen etwa 30 an Investoren ohne landwirtschaftlichen Hintergrund ausgestellt. In Main-Spessart habe es ebenfalls einige Kaufinteressenten aus dem nicht-landwirtschaftlichen Bereich gegeben, teilt Pressesprecher Markus Rill mit. Wie viele genau könne nicht beantwortet werden, allerdings seien einige Kaufvorhaben abgelehnt worden, da die Voraussetzungen nicht erfüllt waren. In einem Fall sei eine gerichtliche Entscheidung nötig gewesen.
Warum sind Großinvestoren ein Problem für die Landwirtschaft?
Das Problem bei landwirtschaftsfremden Investoren sei, dass diese eventuell ein anderes Interesse an der Fläche haben als die Bewirtschaftung, sagt der Agrarexperte der Regierung von Unterfranken. Die Flächen seien dann eher zu Ausgleichszwecken, zur Aufforstung oder der Erschließung von Gewerbegebieten gedacht. "Wichtig ist aber, dass die Flächen der aktiven Landwirtschaft zur Verfügung stehen", sagt Lukas.
Der Kauf von Flächen durch zahlungskräftige Nicht-Landwirte führe zwangsläufig zu steigenden Preisen, fürchtet der Experte. Am Ende würde der Acker den Landwirtinnen und Landwirten schlicht zu teuer und deren Gewinn nicht mehr ausreichen, um die Kosten zu decken. Schon heute sei der Kauf von 5 bis 15 Hektar Land vergleichbar mit dem Bau eines Stalls, sagt Lukas. Wie beim Wohnraum könnten sich viele Flächen auf wenige Investoren verteilen, die den Markt bestimmen.
Eine breite Eigentumsstruktur bei ortsansässigen und heimatverbundenen Personen sei in der Regel unproblematischer als Eigentum bei größeren ortsfremden Investoren, meint auch Eugen Köhler vom unterfränkischen Bauernverband. "Der persönliche Kontakt von Eigentümer und Bewirtschafter bindet zusammen und erhält ein Interesse an der heimischen Landwirtschaft", sagt Köhler. "Geht's dem Landwirt gut, wird die Fläche vernünftig bewirtschaftet, kommt eine angemessene Pacht."
Was den Verlust von landwirtschaftlich genutzten Flächen betrifft, sieht der BBV-Bezirksgeschäftsführer Baulandplanungen der Kommunen kritischer als den Erwerb von Land durch Nicht-Landwirte. Der Bau von Straßen, Leitungen oder großflächigen Fotovoltaikanlagen auf bestem Ackerland treibe sowohl Kauf- als auch die Pachtreise der Flächen nach oben. "Da appellieren wir dringend an die Gemeinden, Planungen zusammen mit den örtlichen Landwirten zu entwickeln und auf ertragsschwache, ungünstig strukturierte Flächen zu gehen", sagt Köhler.
Wie ist die aktuelle Situation in Unterfranken?
Was die unterfränkische Landwirtschaft betreffe, seien agrarfremde Investoren derzeit noch kein großes Problem, sagt Heiko Lukas von der Regierung von Unterfranken. Das liege unter anderem an der Realteilung in der Region, bei der Landbesitz einer Familie unter allen Erben gleichermaßen aufgeteilt wird und die zu einem hohen Anteil an Pachtflächen geführt hat. "Heute gibt es eine breite Eigentumsstreuung innerhalb der Landbevölkerung", so Lukas.
In der regionalen Landwirtschaft nehme man jedoch eine stetig steigende Anzahl an Investoren wahr, erklärt Gertrud Schwab, CSU-Stadträtin in Kitzingen. Die ehemalige Bauern-Obfrau setzt sich seit Jahren gegen zunehmende Flächenversieglung ein. "Wenn es um Ackerland geht, sind es eher Privatleute, die sich an der Bebauungsgrenze einer Stadt Flächen ausgucken, die sich zur Bebauung lohnen würden und Erfolgsversprechen sind", sagt Schwab.
In Regionen wie den Landkreisen Kitzingen oder Schweinfurt oder auch dem Ochsenfurter Gau kam es Experte zufolge in der Vergangenheit häufiger zu Fällen, in denen Rohstoff-Betriebe Muschelkalk, Kies, Sand oder Ton auf erworbenen Ackerflächen abbauten. In der Regel, so Getrud Schwab, handle es sich dabei aber um Flächen, die für die Landwirtschaft nicht interessant seien. "Da kann ich auch als Bäuerin nichts dagegen sagen." Weitere Investoren, die auf den Markt drückten wie etwa in Biebelried, seien Fotovoltaikfirmen, die teils riesige Flächen für Solaranlagen pachten. Mit den hohen Preisen, die die Firmen auszahlten, könnten kleinere landwirtschaftliche Betriebe nicht mithalten, so die Landwirtin aus Kitzingen.
Wie will die Politik Großinvestoren in der bayerischen Landwirtschaft verhindern?
Die Grünen im Bayerischen Landtag wollen in der Debatte mehr Druck auf die Staatsregierung ausüben. "Seit 2005 sind in Deutschland die Preise für landwirtschaftliche Flächen um 200 Prozent gestiegen. Bayern liegt bei dieser Entwicklung an der Spitze", sagt Gisela Sengl, Landwirtschafts-Expertin der Grünen. Ihre Partei fordere deshalb ein Bodenregister, eine Frist-Verlängerung beim Vorkaufsrecht von Landwirten auf drei Monate und mehr Personal für die landwirtschaftliche Verwaltung.
Der CSU zufolge ist zunächst eine ausreichende Datenbasis nötig, um zu erkennen, wo Handlungsbedarf bestehe. Dazu habe die Staatsregierung eine Analyse des Bodenmarkts in Bayern in Auftrag gegeben.
Aber beim Kauf von Ackerland soll es möglich billig sein. Wer hat den bei der Flurbereinigung das beste Ackerland zu einem Spottpreis gekauft und bestimmt wer was für einen Acker bekommt.
Wo Geld zu holen ist, finden sich immer Schlaumeier, die das dann ohne Rücksicht auf tatsächliche Bedürfnisse absahnen.
Alleinig die Öffentliche Hand generiert sofort 10% auf den Hektarwert von 55.000 Euronen gleich obendrauf nochmals 5.500 Euronen zusätzlicher Kapitaleinsatz für die notarielle Beurkundung, Grunderwerbsteuer etc.pp.. - „Der Mensch ist, was er isst.“ An diese Weisheit mag man kaum noch glauben. „Money makes the world go round!!!“
In den letzten Jahren erntete man auf diesem Hektar Ackerland zwischen 6-8 Tonnen Weizen, 3-4 Tonnen Raps im Schnitt, der Gegenwert für eben die Erzeugnisse auf diesen Flächen lag bei Weizen bei um die 100-150 €/Tonne im der aktuellen Dekade, für Raps zwischen 250-350 € pro Tonne. Ein Input, die Produktionskosten der Bauern, variieren auf diesen Flächen zwischen 700-1.000 € pro Hektar.
Wer als Bauer mithin eine solche Fläche für ca. 55.000 € käuflich erwirbt, tätigt einen solches langfristiges Invest im Wissen, dass dieser Zukauf sich erst nach zwei Bauerngenerationen amortisieren lässt - erst die dritte Generation verdient mithin darauf Geld; bleibt es so trocken hier in Unterfranken, ist das sogar in die vierte oder fünfte Generation verlagert.
Nur damit ich das richtig verstehe und einordne
Kalkulation je Hektar und pro Jahr:
-Durchschnitt Ertrag 950€
- EU- Förderung. +1.000€
=Jährlicher Ertrag. = 1.950€
(3,54%p.a)
Abzüglich „Input Landwirt“ 800€
= Jährl Ertrag / Betrieb = 1.150€
Bei Kapitaleinsatz 55.000€
=Netto Verzinsung wäre 1.150€ = pro Jahr =2,09%
Diese Verzinsung war in der Niedrigzinsphase doch gar nicht so schlecht; hinzu kommt potentiell Wertsteigerung.
Dabei wünsche ich sehr wohl jedem Landwirt eine sehr gute Entlohnung für seine wertvolle Arbeit. Bitte meine Rechnung in diesem Sinn werten
Danke
für die Produkte (wenn man trotz widriger "Wetter"bedingungen welche hat) kriegt man kein Geld, dafür laufen einem die Kosten weg, das Ansehen in der "Rest"-Bevölkerung ist mies (irgendwo zwischen Bodenvergifter und Tierquäler), von der Politik kriegt man sowieso immer nur Knüppel zwischen die Beine geschmissen, wer seine Flächen für erneuerbare Energien hergibt ist ein Landschaftsverschandeler... hm, verkaufe ich mein Land so teuer wie es geht, dann soll sich jemand anders mit der Misere rumärgern, und mich könnt Ihr mal. Problem ist allerdings, wenn jemand noch auf gewaltigen Schulden sitzt, weil man ihm geraten hat "mit der Zeit zu gehen" und ordentlich zu investieren.
Ich fürchte, die Zeit kommt noch wieder, wo all die arroganten Schnösel ganz klein bei den Bauern anklopfen und weiß-der-Geier-was für ein paar Kartoffeln geben. Hoffen wir dass es bis dahin überhaupt noch Bauern gibt und nicht nur Investoren...
Zum Anderen: Die Monopolstellung der Landwirte ist widerrechtlich:
Als Gemeinde ist es jetzt schon schwierig, landwirtschaftliche Flächen für z.B. neue Baugebiete zu erwerben. Die 2-3 Landwirte das Ortes, sprechen sich ab, und diktieren der Gemeinde den Kaufpreis, da jetzt schon nahezu alle Flächen Ihr Eigentum ist.
Aktive Landwirte haben viel mehr Eigentum, als Hr. Lukas angibt. (10 ha??) Da hat er vermutlich alle "Mondscheinbauern" mit einberechnet, die noch eine Betriebsnummer haben, aber kaum mehr aktiv sind.
Bei den Investoren wurde die "Kirche" vergessen. Warum wurde deren Kauf im Landkreis Rhön Grabfeld, vom Landratsamt nicht unterbunden??
Produzieren Sie eigentlich Ihre Lebensmittel selbst; schlussendlich muss in erster Linie auch das Cerebra tagtäglich hinreichend Nahrung erhalten, um störfrei arbeiten zu können.
Man verfügt administrativ demgemäß über Einblicke bis hin zum allerletzten Quadratzentimeter. Wissen unsere staatlich Alimentierten nun wirklich nicht, wer hier in Bayern, in Unterfranken, die größten Preistreiber für Grund und Boden sind!? Nun ja, verfügt man über anderer Leute Geld, belastet dabei nicht das eigene Portemonnaie, kann man doch großzügigst in eine Preisfindung einsteigen; dass dabei die Landwirtschaft auf der Strecke bleibt, verwundert also nicht wirklich. Jedem Bauern, der dennoch erst einmal mithalten möchte, lächelt man rotzfrech ins Gesicht: DU nicht!!! Unmissverständlich ist bereits im Vorfeld klar, wer hier realiter am längeren Hebel sitzt.
Staatliche Stellen verfügen dieses Wissen nicht!? - Hust, Hust..., allein mir fehlt der Glaube!
Über 4 Mio. Beschäftigte arbeiten im Öffentl. Dienst, dennoch jammert man heute medial, es fehlen weitere 400.000 unterstützende Hände. Welche Produktivität strahlt damit im eigentlichen unser Vater Staat aus!?
Jeder Grundstücksvertrag ist übrigens nur rechtskräftig, wenn dieser im Rahmen des Grundstücksverkehrsgesetzes notariell beurkundet wird.
Wird eine Bundesautobahn quer durch die Landschaft ausgebaut, hat das welchen Einfluss auf die Grundstückspreise der sodann in Rede stehenden Flächenareale!?
Verstehen Sie mich nicht falsch - Landwirte sind in Unterfranken nicht zu beneiden. Das liegt aber eher an von Städtern verordneter staatlicher Regulierungswut (“Rettet die Bienen”), Wasserknappheit und Dumpingpreisen.
Durch die Nachfrage der bösen Investoren (der Artikel vergisst ferner zu beleuchten, woher diese seit 10-15 Jahren wohl kommen könnte) steigt wenigstens der Wert des im Eigentum der Landwirte befindlichen Bodens mit.