Die Bausparkasse der Sparkasse Bayern (LBS) erwartet, dass sich der Immobilienmarkt durch Corona verändern wird. In einem Pressegespräch gab Gerhard Grebler (Vorstandsmitglied LBS Bayern) gemeinsam mit Vertretern der Sparkasse Schweinfurt-Haßberge einen Überblick über den Immobilienmarkt in Bayern und in der Region.
Wie hat Corona den Immobilienmarkt in Bayern verändert?
Bisher lag der Zuzug schwerpunktmäßig auf städtischen Großräumen. "Das wird sich mit der Pandemie unserer Ansicht nach ändern", so Grebler. Da auch nach der Pandemie mehr Menschen von zu Hause aus arbeiten werden, spiele die Nähe zum Arbeitgeber eine weniger große Rolle. Außerdem gebe es einen Wunsch nach gewissen Freiräumen. Das könne ein Büro, ein Hobbyraum oder ein Garten sein. Wer im Lockdown keinen Balkon oder Garten hatte, habe Grebler zufolge gemerkt, dass etwas fehle. "Freiraum, sich bewegen können, frische Luft, die Natur vor der Haustür zu haben", all das habe an Wert zugenommen, deshalb verteile sich die Nachfrage tendenziell in die Fläche. Erfreulich sei, dass das Interesse zu bauen trotz Corona nicht eingebrochen ist.
Welche Bedeutung hat Wohneigentum für die Menschen?
Ein großer Teil der Nachfrage richte sich auf Wohneigentum. 38 Prozent der Mieter haben wegen Corona einen stärkeren Wunsch nach Wohneigentum, zeigt eine Studie von Feedbaxx vom August 2020, bei der Personen zwischen 20 und 45 Jahren befragt wurden. Grund sei der Wunsch nach Sicherheit. So habe es in der Pandemie etwa Kündigungen wegen Eigenbedarfs gegeben. Die Wohnungssuche war schwierig, da Besichtigungen teilweise kaum oder gar nicht möglich waren. Ein schönes Zuhause finden wegen Corona 84 Prozent wichtiger denn je. Und 80 Prozent halten ein Eigenheim für eine sichere Altersvorsorge, 66 Prozent sehen im Eigenheim sogar die sicherste Altersvorsorge.
Steigt die Nachfrage an Immobilien in Bayern?
190 000 Neuinteressenten für ein Immobiliengesuch habe es von März 2020 bis März 2021 bei der LBS in Bayern gegeben, so Grebler. Das sei ein Anstieg von 6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Und auch die Umsätze seien stetig gestiegen. Immobilien im Wert von 64,3 Milliarden Euro wechselten 2020 ihren Besitzer. Vor zehn Jahren lag dieser Wert noch bei 29,7 Milliarden Euro. Bis 2039 werden durch Zuzüge 425 000 Menschen mehr in Bayern erwartet, sodass insgesamt rund 13,5 Millionen Menschen in Bayern leben und wohnen wollen.
Kann die Zahl der Neubauten den vorhandenen Bedarf decken?
Rund 70 000 neue Wohneinheiten werden der Bayerischen Staatsregierung zufolge jährlich in Bayern benötigt, um die Nachfrage zu decken. Die Zahl der Neubauten ist in den letzten Jahren gestiegen, 2020 lag der Wert bei rund 64 000. Die Zielmarke wurde also nicht erreicht. Allerdings sei die Zahl der Baugenehmigungen 2020 nochmals auf 78 000 Wohneinheiten gestiegen. Es sei daher laut Grebler davon auszugehen, dass das Ziel 2021 erreicht werde. Dennoch gelte: Es gebe einen großen Nachholbedarf aus den letzten Jahren. Aktuelle gebe es noch einen Nachfrageüberhang, das Angebot auf dem Markt sei zu gering.
Wie haben sich die Preise der Immobilien im Pandemiejahr 2020 entwickelt?
Da das Angebot geringer ist als die Nachfrage, steige der Preis. Der Preis für eine gebrauchte Eigentumswohnung oder für ein gebrauchtes Ein- oder Zweifamilienhaus, dass von LBS und den Sparkassen in Bayern vermittelt wurde, sei 2020 um 11,2 Prozent gestiegen. Bei Neubauten stieg der Preis nur um 0,3 Prozent, allerdings machen diese einen kleineren Anteil an der Immobilienvermittlung aus.
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in der Region Schweinfurt-Haßberge?
Der Immobilienmarkt in der Region wächst, erklärte Peter Schleich, Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Schweinfurt-Haßberge. Betrug der Umsatz an Immobilien in Stadt und Landkreis Schweinfurt so wie im Landkreis Haßberge 2016 noch rund 400 Millionen Euro, so waren es 2020 bereits 500 Millionen Euro. Auch die Zahl der neu gebauten Wohneinheiten in der Region habe sich nahezu verdoppelt. Waren es 2016 noch knapp 600 Stück, wurden 2020 rund 1050 Wohneinheiten fertiggestellt. "Wir finanzieren gerne weitere Bautätigkeiten", sagte Schleich. Denn dies führe zu einer Entlastung des Wohnungsmarktes. 2020 habe die Sparkasse Wohnungsbaukredite im Wert von 251 Millionen Euro bewilligt, im Vorjahr waren es 206 Millionen Euro.
Ist auch in der Region die Nachfrage höher als das Angebot?
Rund 300 Objekte im Wert von 67 Millionen Euro habe die Sparkasse 2020 in der Region vermittelt, sagte Roberto Nernosi, Vorstandsmitglied der Sparkasse Schweinfurt-Haßberge. Allerdings gebe es auch hier eine Angebotsknappheit. Schon seit Jahren sei die Nachfrage deutlich höher als das Angebot.
Was kosten neue Eigentumswohnungen und Baugrundstücke in der Region?
Ein Baugrundstück sei im Landkreis Schweinfurt und im Landkreis Haßberge ab 50 Euro pro Quadratmeter zu erwerben, in der Stadt Schweinfurt koste es bis zu 400 Euro. Eine neue Eigentumswohnung koste im Sparkassengebiet zwischen 2800 und 4200 Euro pro Quadratmeter. Nernosi rechne damit, dass die Preise im Laufe des Jahres leicht steigen werden.
Wie hoch sind in der Region die Preise auf dem Gebrauchtmarkt?
Ein Einfamilienhaus sei ab 100 000 Euro zu erwerben. Allerdings sei dessen Lage eher dezentral (Lkrs. Haßberge, Lkr. Schweinfurt) und die Ausstattung geringer als bei zentrumsnahen Einfamilienhäusern. Letztere kosten bis zu 950 000 Euro. Gebrauchte Eigentumswohnungen sind in der Region Schweinfurt-Haßberge zwischen 1000 Euro und 3500 Euro pro Quadratmeter zu erwerben. Auch hier ist laut Nernosi zu erwarten, dass der Preis moderat ansteigt.
Werden die Baugrundstücke in der Region kleiner?
"Tatsächlich werden die Baugrundstücke merklich kleiner", sagt Andreas Krines, Leiter des ImmobilienCenters der Sparkasse Schweinfurt-Haßberge. Allerdings sei "klein" relativ zu betrachten. "Was bei uns klein ist, ist in München riesig", so Krines. Häufig haben die Grundstücke in der Region eine Größe von 600 bis 800 Quadratmetern.
Ändert sich dieser Trend durch Corona?
Die Grundstücke werden in ganz Bayern kleiner, so Grebler. 350 Quadratmeter gelten in München bereits als groß. Allerdings schwäche sich der Trend aktuell ab, da auch Grundstücke außerhalb der großen Zentren attraktiver seien. Diese können sich Käufer leichter finanzieren, da ein gleich großes Grundstücke auf dem Land weniger koste als in der Stadt.
Wie ist trotz der gestiegenen Preise die Finanzierung einer Immobilie möglich?
Niedrige, kontinuierlich gesunkene Zinsen würden die Finanzierung erleichtern, erklärte Grebler. Ein Beispiel: Bei einer monatlichen Tilgungsrate von 1000 Euro konnte man vor etwa zehn Jahren (bei fünf Prozent Zinsen) 170 000 Euro finanzieren, und war nach 25 Jahren schuldenfrei. Heute könne man mit der gleichen Tilgungsrate (1000 Euro, ein Prozent Zinsen) 270 000 Euro finanzieren. Die Preissteigerung könne somit abgemildert werden. Außerdem seien 1000 Euro heute leichter zu verdienen als vor zehn Jahren.
Wie lässt sich der Eigenkapitalanteil stemmen?
Eine Hürde sei Grebler zufolge oft das Eigenkapital. Rund 20 Prozent Eigenkapital werden durchschnittlich bei der Immobilienfinanzierung benötigt. Hier sei die niedrige Zinssituation ein Nachteil, da das Ansparen nicht belohnt werde. Hilfreich sei, dass die staatlich geförderte Wohnungsbauprämie verbessert wurde. So wurden der Fördersatz, die maximal geförderte Sparleistung und die Einkommensgrenze zum Jahresanfang 2021 erhöht. Letzteres sorge dafür, dass deutschlandweit rund 15 Millionen mehr Menschen in den Genuss der Wohnungsbauprämie kommen könnten. Das Sparen werde somit deutlich attraktiver, meinte Grebler.
Konkret möchte ich persönlich wissen, wann denn endlich auf den Dörfern Baugebiete einfacher und schneller erschlossen werden können. Gibt es dazu eine Info, die auch Ottonormalbürger versteht?
Die Besiedlung sollte in Ober-, Mittelzentren und entlang Entwicklungsachsen, wie dem oberen Werntal (SW-Oerlenbach entlang A 71 & Bahn) konzentriert werden! Mit zusätzlichen Bahnhalten in Niederwerrn (Conn) und Kronungen und 30-Min-Takt. Auch entlang einer reaktivierten Steigerwaldbahn zwischen SW & GEO sollte Besiedlung & Gewerbe konzentriert werden und das restliche Land beiderseits, mit seinen großen FFH-Gebieten und Naturschätzen frei gehalten werden! Bayern versteht wenig von Landesplanung, Pfuscher sind am Werk und wollen falsches!
Das ist von der Stadt SW hausgemacht! Da man seit den 1980er Jahren (Eselshöhe) nicht mehr in der Lage ist einen neuen Stadtteil zu erschließen! Die Leute müssen ins Umland ausweichen, was die Zersiedelung fördert! Und die Stadt SW, mit einer eh schon viel zu geringen Einwohnerzahl, verschenkt ohne Not weitere Einwohner, Schlüsselzuweisungen & Einkommensteuer! Und sie bleibt weiterhin viel zu sehr abhängig von der Gewerbesteuer! Und damit krisenanfällig! Während zudem durch das Ausweichen ins Umland Wege zur Arbeit länger werden und der CO2-Ausstoß völlig unnötig erhöht wird!
Das ist die denkbar schlechteste Stadtpolitik! In jeglicher Hinsicht! Schlechter & verkehrter geht es nicht!
Wo ist da der Stadtrat als Kontrollorgan?
Es geht nur um Familien, die in SW bauen wollen und mangels Möglichkeiten aufs Umland ausweichen MÜSSEN! Das sind offensichtlich viele, was sich im bis zu achtfachen Bodenpreis widerspiegelt. Und das ist natürlich ein ökologischer Irrsinn, da sie zu längeren Wegen zu Arbeit, Einkauf, Schule, Studium, Ausgehen... GEZWUNGEN werden, bei gleichzeitig schlechteren ÖPNV. SW hat das dichteste ÖPNV-Haltestellennetz Deutschlands!
Diesen Unfug wollen übrigens die SWer Grünen, die im Koalitionsvertrag der CSU ein NEIN zum großen, möglichen Baugebiet Mönchskutten abrangen. Da sieht man, wie blind Ideologie macht.