Haus oder Wohnung in Würzburg kaufen? Mit dem Lockdown ging das auf einmal nicht mehr: keine Wohnungsbesichtigungen, keine Kundengespräche, keine Notartermine. "Wir haben in dieser Zeit alle Angebote vom Markt genommen, da wir nicht mehr handlungsfähig waren", sagt Eike Wohlhüter, der Geschäftsführer der VR-ImmoService Mainfranken in Würzburg.
Diese Folge der Corona-Krise war aber nur vorübergehend. Als ab Ende April die Beschränkungen gelockert wurden, sei innerhalb von zwei Wochen der vorherige Zustand wieder erreicht worden: "Es ist der gleiche Markt wie vorher", stellt der Immobilienexperte fest.
Wohnimmobilien zurück auf dem Niveau vor der Krise
Zum gleichen Schluss kommt Stefan Hebig, Abteilungsleiter Kommunikation bei der Sparkasse Mainfranken. Seit Juni habe sich das Angebot an Wohnimmobilien wieder auf dem Niveau vor Ausbruch der Pandemie eingependelt. Die Nachfrage sei während der vergangenen sechs Monate unverändert hoch gewesen und ihr stehe noch immer ein begrenztes Angebot gegenüber. Daher seien die Preise entweder unverändert geblieben oder leicht gestiegen.
Wer mit Corona fallende Häuserpreise erwartet hatte, wurde bislang getäuscht. Und das könnte auch so bleiben. Allenfalls könnten sich der Markt normalisieren und die Preise nicht mehr im bisherigen Tempo steigen, sondern sich auf dem höheren Niveau einpendeln. "Wir erwarten im Bereich der Wohnimmobilien kaum Folgen der Corona-Krise", sagt Hebig. Die deutlichen Preissteigerungen der vergangenen Jahre seien aber auch nicht mehr zu sehen.
Aber warum zieht Corona nicht auch die Preise am Immobilienmarkt nach unten? Schließlich erlebte die deutsche Wirtschaft, gemessen am Bruttoinlandsprodukt, im zweiten Quartal einen Einbruch um fast zwölf Prozent zum Vorjahresquartal.
In den Städten geraten Gewerbeimmobilien unter Druck
Gewerbeimmobilien reagieren stärker auf den wirtschaftlichen Einbruch. "Die Corona-Krise wird vermutlich die Mieten für Gewerbeimmobilien in Städten vermindern. Die Umsätze sind gesunken und bleiben vermutlich auf absehbare Zeit auf niedrigem Niveau", sagt Hans Fehr, Professor für Finanzwissenschaft an der Universität Würzburg.
Wohnimmobilien dagegen behaupten sich in der Krise. "Bei Wohnimmobilien ist kein Druck auf die Preise zu erwarten, weil hier das niedrige Angebot die Preise treibt und dieser Zusammenhang auch durch Corona nicht aufgebrochen wird", erklärt Fehr.
Insgesamt seien die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren so stark gestiegen, weil die Zinsen sehr niedrig seien. So könne man einerseits sich günstig verschulden und andererseits mit Mieteinnahmen noch eine gewisse sichere Rendite erzielen.
Experten sehen stabilen Immobilienmarkt in Mainfranken
In Mainfranken sei der Immobilienmarkt aber weder überhitzt noch seien extreme Entwicklungen zu verzeichnen, sagt Hebig: "Wir schätzen den Markt weiterhin als stabil ein." Trotz Corona. Die Experten konnten bislang keinen Trend erkennen, dass etwa vermehrt Hauskredite nicht mehr bedient werden können und in der Folge die Finanzierungen platzen, zumal die Banken bis heute an strengere Kreditvergaberegeln gebunden sind.
Nur vereinzelt habe es Anfragen gegeben, Tilgungen aussetzen zu können, berichtet Wohlhüter. Die Mehrheit tilge ihren Kredit nach Plan. Genauso sieht es bei den Mieten aus: Es habe kaum Stundungen gegeben, teilte der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen Mitte Mai mit.
Wohlhüter erklärt das mit einem Unterschied zwischen der Finanzkrise 2009 und der Corona-Krise 2020: Es gebe heute auf dem Arbeitsmarkt einen noch deutlicheren Mangel an Arbeitskräften. Weil Unternehmen bei einer wirtschaftlichen Erholung abgebaute Stellen mit einer aufwändigen Suche wieder besetzen müssten, geht er nicht davon aus, dass die Arbeitslosenzahl drastisch ansteige. Auch staatliche Maßnahmen wie die Verlängerung der Kurzarbeit deuteten in diese Richtung.
Investoren und Mieter bewegen Häusermarkt in Würzburg
Erst wenn die Krise länger als zwei Jahre dauern sollte, erwarte er Auswirkungen auf den hiesigen Immobilienmarkt: "Länge und Tiefe der Corona-Krise sind schwierig vorherzusagen. Dann hätten wir aber wirtschaftlich und gesellschaftlich ganz andere Probleme."
In der Stadt Würzburg spielen Eigenheimbesitzer bei einer Wohneigentumsquote von 24 Prozent ohnehin eine Nebenrolle. Nur knapp ein Viertel aller Wohnungen werden vom Eigentümer selbst bewohnt, drei Viertel sind vermietet. Wie in vielen größeren Städten, bewegen vor allem Investoren als Anbieter und Mieter als Nachfrager den Markt.
An beiden dürfte es nicht mangeln: Eine Investition in Sachwerte gelte nach wie vor als krisensicher und die Stadt bleibe für Wohlhüter attraktiver als das Land.
Steigende Unsicherheit und steigende Zinsen könnten den Markt allerdings kippen lassen. Wenn mehr Menschen davon überzeugt sind, dass die Aussichten, beispielsweise infolge eines erneuten Lockdowns, düster seien und sich nicht aufhellen, verhalten sie sich auch wirtschaftlich entsprechend und schränken sich ein. Aber dafür gibt es noch keine Anzeichen.
Notenbanken halten Zinsen weiter auf sehr niedrigem Niveau
Auch steigende Zinsen sind nicht zu erwarten. Darin sind sich die Experten einig. Wahrscheinlicher ist, dass die Notenbanken ihre Leitzinsen nicht nur während, sondern auch noch nach der Corona-Krise auf sehr niedrigem Niveau halten. Ihr Kritierium ist die Inflationsrate. So peilt die Europäische Zentralbank (EZB) eine Preissteigerung von um zwei Prozent an.
Jedoch sind die Verbraucherpreise im Euroraum im August sogar um 0,2 Prozent zum Vorjahresmonat gefallen, bewegen sich also vom eigentlichen Ziel weit entfernt.
Bevor die Immobilienpreise tatsächlich fallen, verlängert sich zunächst die Angebotsdauer. "Ein Anbieter kann sich bei einer sechsstelligen Summe nicht so schnell vom Preis verabschieden", sagt Wohlhüter. Viele würden dann erst einmal länger auf einen Käufer warten.
