"Extrem unterschiedlich", sagt Immobilienmakler Klaus Erl über den Schweinfurter Wohnungsmarkt. Die Redaktion hat sich umgeschaut und das Thema aus der Sicht der Makler beleuchtet und an Wohnungsbesichtigungen teilgenommen. Wir haben bei Vermietern, die in der Tagblatt-Wochenendausgabe inseriert hatten, nachgefragt und das Angebot von Schweinfurts größtem Wohnungsunternehmen, der Stadt- und Wohnbau GmbH (SWG), durchforstet. Aktuell trifft das starke Wort von der Wohnungsnot auf Schweinfurt nicht zu, auch wenn die Nachfrage das Angebot bei kleinen und bei großen Wohnungen übertrifft. Die Mieten sind ebenfalls nicht aus dem Ruder gelaufen. Im Herbst hatte die Redaktion anhand des Mietspiegels einen durchschnittlichen Mietzins von unter sechs Euro pro Quadratmeter ermittelt. Die Makler schätzen diesen (bei dem stets höheren Niveau der Neuvermietungen) auf 6,50 bis sieben Euro.

44 Quadratmeter für 288 Euro

Dienstag, 4. Februar, kurz vor 15 Uhr: Am Haag 9 (Deutschhof-Ost) ist es kalt, es windet und graupelt.  Wir kommen zu einer offenen Wohnungsbesichtigung und wollen sehen, ob man für die begehrten kleinen Wohnungen Schlange stehen muss. Eine junge Frau steht vor der Tür. Kurz danach kommt ein junger Mann mit seinem Vater dazu. Als die Tür jedoch auch noch um 15.10 Uhr verschlossen bleibt, gehen die Interessenten wieder. Die Aussicht auf 44,39 Quadratmeter für 287,50 Euro (warm) in schöner Lage über dem Höllental ließ sie nicht länger warten.

Mittwoch, 5. Februar: Wir treffen uns mit Winfried Lindner (Lindner Immobilien) am Fischerrain, Ecke Rusterberg. Im ersten Stock eines Altbaus (19. Jahrhundert) zeigt der Makler uns eine renovierte Drei-Zimmer-Wohnung, die seit Ende 2018 leer steht, für die er trotz wöchentlicher Besichtigungen keinen Mieter findet. Die Räume sind hell. Durch die geschlossenen Fenster dringt kaum Lärm vom stark befahrenen Rusterberg. Ohne Nebenkosten sollen die 77 Quadratmeter 420 Euro kosten. Mit 27 Quadratmetern ist das Wohnzimmer groß, geräumig ist das Schlafzimmer, das dritte Zimmer hat 14 Quadratmeter, klein ist die Küche, die Essdiele ausreichend. Das Bad hat Platz für Waschmaschine und Trockner und Kacheln mit dem Charme der 1970er Jahre.  

Gas-Einzelöfen würden die Interessenten noch akzeptieren, erklärt Lindner, doch nicht das Bad, das der Eigentümer nicht sanieren werde, weil noch tadellos und bei dem zu erwartenden Mietpreis nicht rentabel. Statt 420 wären dann wohl 570 fällig.

In der Tagblatt-Ausgabe vom Samstag, 1. Februar, standen nur vier freie Wohnungen im Bereich der Stadt. Sechs Tage später fragte die Redaktion nach. Für ein Zimmer mit Bad und Terrasse (40 Quadratmeter für 280 Euro) hatten sich zwei Interessenten gemeldet, für die Drei-Zimmer Wohnung (Bad, Abstellraum, renoviert, vierter Stock) niemand, für eine weitere Drei-Zimmer-Wohnung (85 Quadratmeter, keine weiteren Angaben) immerhin ein halbes Dutzend. Nicht zu erreichen war der Anbieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung (60 Quadratmeter, möbliert, warm 750 Euro).

Wohnen bei der Stadt- und Wohnbau

Am Donnerstag, 6. Februar, schaute die Redaktion auch auf das aktuelle Angebot der SWG, die mit ihren 5000 Wohnungen eines der größten kommunalen Wohnungsunternehmen in Nordbayern ist und als marktbestimmend in Schweinfurt gilt. Offeriert wurden eine Ein-Zimmer Wohnung (33,50 Quadratmeter, 396 Euro), vier Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 79, 51, 61 und 69 Quadratmetern für 473, 514, 373 und 558 Euro sowie zwei Drei-Zimmer-Wohnungen mit 74 und 79 Quadratmetern für 443 und 473 Euro. Kein Angebot gab es für Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern. Eine Woche später waren alle sieben Wohnungen noch zu haben.

Am Freitag, 7. Februar, nimmt sich Klaus Erl Zeit für unseren Besuch. Die Tür zum Büro des Maklers, der auch viele Wohnungen verwaltet, geht ständig. Frauen und Männer mit Migrationshintergrund geben sich in der Oberen Straße die Klinke in die Hand. Interessenten mit Wurzeln im Ausland hätten es schwer, sagt Erl, der dafür das Rathaus mitverantwortlich macht. Zwar helfe die Stadt beim Papierkrieg, doch kläre diese nicht über den Alltag eines Mieters auf. Als Beispiel nennt Erl die Mülltrennung, ein häufiger Grund für Differenzen.

Neubauwohnungen können sich viele nicht leisten

Bei einer das Angebot übertreffenden Nachfrage seien die Mietpreise mit im Schnitt zwischen 6,50 und sieben Euro pro Quadratmeter in Schweinfurt günstig. Schwer an die Frau und an den Mann zu bringen seien Neubauwohnungen mit Mieten über 8,50 Euro (Erl: "Im Vergleich zu Würzburg geschenkt."). Die Baukosten würden zwar solche und auch noch höhere Preise rechtfertigen, doch da "wird es nicht einfach, Mieter zu finden".

Insbesondere bei größeren Wohnungen kann der Makler nicht immer helfen. Auch seien die Ansprüche gewachsen. Aufzug, Balkon und/oder Terrasse würden heute dazugehören. Dann sei aber auch ein Mietpreis von 900 Euro (kalt) für 100 frisch hergerichtete Quadratmeter zwar "nicht günstig, aber angemessen". Der Mieter müsse sich nur einmal auf den "Stuhl des Vermieters" setzen und sehen, das 20 000 Euro schnell ausgegeben seien und beispielsweise für eine energetische Sanierung keinesfalls reichen würden, so Erl.

Studenten müssen lange suchen

Defizite sieht der Makler bei den kleinen Wohnungen, auch und insbesondere für Studenten. Hier sei das Rathaus aufgefordert, sich nicht nur über die wachsende Anzahl Studierender an der Fachhochschule zu freuen, sondern zu handeln, also Wohnraum zu erstellen oder zu ermöglichen.

Montag, 10. Februar, 10 Uhr, in der Sparkasse Schweinfurt-Haßberge. Wir sind verabredet mit Vorstand Roberto Nernosi und Andreas Krines aus der Immobilienabteilung. Wohnungsvermietungen gehören zwar nicht zum Kerngeschäft der Sparkasse und ergeben sich nur in einigen Fällen, doch die Sparkasse ist der größte Akteur auf dem regionalen Immobilienmarkt und: Eigentum gilt als Alternative zur Miete. 

Auch hier übertrifft die Nachfrage das Angebot, doch das "passgenaue" Heim lasse sich auf einem "ausreichenden" Markt finden, heißt es. Dass dies nicht von heute auf morgen geht, bestätigt die Anmerkung, dass viele Verkäufe an "Vorgemerkte" stattfinden. Obwohl Eigentum heute als besonders attraktiv bei den Geldanlagen gilt, werde in und um Schweinfurt in erster Linie für den Eigenbedarf gekauft, erklären Roberto Nernosi und Andreas Krines.     

Passgenaue Immobilien

Im Schaufenster der Sparkasse am Roßmarkt hängt ein Angebot für eine Wohnung, die gerade in dem neuen Stadtteil Bellevue entsteht. 215 000 Euro sind für das Wohnen auf hohem Niveau auf 55 Quadratmetern veranschlagt, darunter 25 000 Euro für die Tiefgarage der Wohnanlage. Mit einem Kaufpreis von rund 3500 Euro für den Quadratmeter Wohnfläche liegt das Angebot gut im Trend, denn die Schätzungen für die reinen Baukosten (ohne Grund) liegen deutschlandweit zwischen 900 Euro (Einfamilienhaus, einfache Ausstattung) bis zu über 4000 Euro (Luxus). Schweinfurt sei also ein günstiges Pflaster, was auch das Ergebnis einer weiteren Beispielberechnung ist: Für eine 100 Quadratmeter große Wohnung in gutem Zustand wird eine Kaltmiete von 850 Euro angesetzt. Kosten würde eine solche in und um Schweinfurt um die 300 000 Euro. Mit zehn, besser mit zwanzig Prozent Eigenkapital sei der Erwerb kostenneutral zur Miete, so die Sparkasse.   

Vier Stunden später ist die Redaktion in der Alten Bahnhofstraße 18. Pünktlich zur offenen Wohnungsbesichtigung um 15 Uhr sind nur zwei Interessenten erschienen. Für das Wohnen auf 56 Quadratmetern (zwei Zimmer, mit Nebenkosten 528 Euro, Balkon, Keller, Zentralheizung, Baujahr 1998) ist eine Wohnberechtigung (sozialer Wohnungsbau) nötig.

Nach Geschäftsschluss gibt am Montagabend um 18 Uhr Matthias Popp (Büro in der Wolfsgasse) Antworten. Er ist einer der wenigen Makler in Schweinfurt, die sich mit der Wohnungsvermietung befassen. Nach 2015 gaben viele Kollegen das Geschäftsfeld auf, da seither das Bestellprinzip gilt und die Maklergebühr damit im Regelfall vom Vermieter und außerdem nicht mehr in der Höhe von drei, sondern von nur noch rund eineinhalb Nettomonatsmieten zu erstatten ist. Popp hatte 2014 für Schweinfurt eine gänzlich andere Entwicklung erwartet. Damals zogen die Amerikaner ab, weshalb er mit zehn Wohnungen für einen Bewerber gerechnet hatte. Eingestellt habe sich das Gegenteil: zehn Bewerber auf eine Wohnung.

Baugrund fehlt

Das durchschnittliche Mietniveau in der Stadt von 6,50 bis sieben Euro geht für ihn "in Ordnung" – die fünf Euro im Altbau auch. Das Wohnen in Neubauten für zehn und mehr Euro könnten sich allerdings viele Schweinfurter nicht leisten, vor allem nicht, wenn man im Job mit 1300 bis 1600 Euro entlohnt werde. Eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sieht Popp nur in einer verstärkten Bautätigkeit, wofür das Geld zwar da sei. Fehlender Baugrund und die vielen Vorgaben für die Bauherrn und Vermieter würden die Investoren jedoch abhalten. Auch die Diskussion wie etwa die um die Mietpreisbremse seien in der momentanen Situation wenig dienlich.