Wohnen gilt als eines der größten sozialen Herausforderungen der kommenden Jahre. Die Mieten steigen und Neubau wird immer teurer. Auch in Würzburg fehlt bezahlbarer Wohnraum. Beim sozial geförderten Wohnen ist die Lage besonders brenzlig, weil Sozialwohnungen eine Mietpreisbindung haben, die nach 25 oder 40 Jahren ausläuft, der Bestand also ohne Neubau sinkt.
Angesichts der aktuellen Preissteigerungen ist Neubau jedoch zurzeit kaum noch finanzierbar. Preistreiber am Bau sind vor allem die Materialien. In nahezu allen Bereichen sind die Kosten explodiert, auch durch Corona und den Krieg in der Ukraine. Deswegen prognostizierte zuletzt der Direktor vom Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern), Hans Maier, einen "Einbruch" der Neubaufertigstellungen für 2023.
Wie funktioniert die soziale Förderung von Wohnraum?
Ein solcher Einbruch würde den sozial geförderten Wohnungsbau besonders stark treffen. Sozial gefördert meint hier die sogenannte einkommensorientierte Förderung (EoF), die in Würzburg von der Regierung von Unterfranken verwaltet wird. Zum einen werden dadurch Mieterinnen und Mieter gefördert, indem ein von der Einkommensstufe abhängiger Teil der Miete übernommen wird. Zum anderen werden Wohnungsunternehmen gefördert, indem die Neubaukosten bezuschusst werden.
Die Vermieterinnen und Vermieter bekommen dann für eine sozial geförderte Wohnung in Würzburg pauschal eine Mietzahlung in Höhe von 10,90 Euro pro Quadratmeter. Da sowohl die Höhe der Miete als auch der Förderung staatlich festgelegt ist, können steigende Kosten nicht ausgeglichen werden. Besonders für Projekte, mit einem hohen Anteil geförderten Wohnens, kann das zu einem Problem werden.
Wie finanziert sich bezahlbarer Wohnungsneubau in Würzburg?
Die Stadt Würzburg hat 2018 festgelegt, dass bei Bauprojekten ab einer bestimmten Größe 30 Prozent der Mietwohnungen sozial gefördert sein müssen. Allerdings gibt es auch Wohnungsunternehmen, die freiwillig über diese Quote hinausgehen. Neben staatlichen Wohnungsunternehmen gehören dazu vor allem die Wohnungsbaugenossenschaften. Auf Nachfrage der Redaktion schildern sie alle die Lage ähnlich – und mittelfristig dramatisch.
So plant das städtische Wohnungsunternehmen Stadtbau Würzburg bei einem aktuellen Neubauprojekt am Hubland die Hälfte der 112 Wohnungen sozial gefördert zu vergeben. Weil für diese Wohnungen die Einnahmen festgelegt sind und die Kosten explodieren, sei "selbst die schwarze Null gerade unerreichbar", wie es Stadtbau-Geschäftsführer Hans Sartoris ausdrückt.
Auch Wolfgang Heck, von der Würzburger Heimathilfe Wohnungsbaugenossenschaft, erklärt angesichts der staatlich festgelegten Miethöhe: "Wir müssen zumindest eine Kostendeckung erreichen, sonst lohnt es sich nicht mehr zu bauen." Er betont zudem, dass nicht nur die Baukosten, sondern auch die Finanzierung teurer geworden sei und geht von einer Zinssteigerung "um 1,6 Prozent im letzten Quartal" aus.
Das kirchliche St. Bruno-Werk im Bistum Würzburg rechnet ebenfalls mit stark steigenden Kosten bei seinen Bauvorhaben. Auch wenn bisher keine Planungen verschoben wurden, zeigt sich der geschäftsführende Vorstand der Genossenschaft, Frank Hermann, skeptisch: "Sollten aufgrund von massiven Preissteigerungen zukünftige Projekte sich als unwirtschaftlich darstellen, werden diese Baumaßnahmen nicht realisiert."
Wie sollen die Mehrkosten am Bau aufgefangen werden?
Auf sechs Millionen Euro beziffert die Stadtbau Würzburg aktuell die Kostensteigerung allein bei ihrem Neubauprojekt am Hubland. "Weil 50 Prozent der Preissteigerungen geförderte Wohnungen betrifft, müsste sich eigentlich die Förderung um drei Millionen erhöhen", fordert Stadtbau Geschäftsführer Sartoris.
Ein Sprecher der Regierung von Unterfranken bestätigt, dass Würzburger Wohnungsunternehmen bereits mit der Forderung nach einer Erhöhung der Förderung an die Regierung von Unterfranken herangetreten sind. Diese verwalte aber nur die Verteilung der Gelder, die Höhe werde vom Bayerischen Ministerium für Wohnen, Bau und Verkehr festgelegt.
Sartoris bekräftigt, dass die Landesregierung nun gefordert sei, ihre Richtlinie für die Wohnungsbauförderung der Situation anzupassen: "Wie uns geht es den Wohnungsunternehmen im ganzen Land – teilweise sogar deutlich schlechter."
Widersprechen sich bezahlbares Wohnen und klimaneutrale Sanierung?
Kurzfristig geht es für viele Wohnungsunternehmen gerade um die Sicherstellung der Finanzierung laufender Projekte. "Irgendwie werden wir das schon hinbekommen", sagt Sartoris. Ziel sei es allerdings, nicht auf Reserven zurückgreifen zu müssen: "Sonst geht das zulasten dessen, was wir für die Erneuerung des Bestandes im Sinne der Klimaziele zur Verfügung haben." Ein Zielkonflikt zwischen der energieeffizienten Sanierung und der Sicherung von bezahlbaren Mieten solle so vermieden werden.
Auf Nachfrage der Redaktion erklärten auch die befragten Wohnbau-Genossenschaften in Würzburg, dass die schon im Bau befindlichen Projekte trotz der Schwierigkeiten fortgesetzt würden. Allerdings müssten darüber hinausgehende Planungen grundsätzlich überprüft werden. Angesichts der Schwierigkeiten werde beispielsweise die Heimathilfe Genossenschaft "schauen, ob sich sozialer Wohnungsbau dann überhaupt noch rechnet".
Kurzfristig gesichert, langfristig gefährdet
Auch Hans Sartoris von der Stadtbau, immerhin die größte Vermieterin in Würzburg, sieht das "Geschäftsmodell sozialer Wohnungsbau grundsätzlich gefährdet", weil die steigenden Kosten nicht mehr erwirtschaften werden könnten. Eine zukünftige Reduzierung des Sozialanteils auf das gesetzliche Minimum müsse aus wirtschaftlichen Gründen in Betracht gezogen werden.
Sartoris erklärt, dass eine Alternative wäre, das Defizit auf die anderen, nicht-geförderten, Wohnungen umzulegen und die freien Mieten zu erhöhen. Diese lägen derzeit mit 12,90 Euro pro Quadratmeter bei der Stadtbau zwar unter den marktüblichen Preisen für vergleichbare Neubauprojekte, aber auch zwei Euro über den geförderten Mieten. Eine solche Maßnahme widerspreche jedoch dem Auftrag der Stadtbau, die mit ihren Mieten unter den marktüblichen Preisen für bezahlbaren Wohnraum sorgen wolle.
Neben der Stadtbau gibt es in Würzburg noch ein weiteres staatliches Wohnungsunternehmen. Auch wenn die landeseigene Bayernheim bisher nur ein Neubauprojekt in Würzburg hat, ist Geschäftsführer Ralph Büchele zuversichtlicher: "Gefördertes Wohnen ist unser Auftrag und wir werden das weiter bedienen", sagt er zum langfristigen Ausblick.
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