Durch ein kleines Fenster fällt etwas Tageslicht in den Kellerraum, in dem Katrin F. (Name geändert) duscht, kocht, isst und schläft. Ein winziges Bad, eine Spüle, zwei Herdplatten, in der Mitte ein Bett. Für mehr ist kein Platz. Der Vermieter hat dem Jobcenter 32 Quadratmeter für Katrin F.'s Wohnung gemeldet. Tatsächlich ist sie aber halb so groß. Bei Katrin F. und vielen weiteren Mieterinnen und Mietern zahlt das Jobcenter seit Jahren für Wohnraum, den es eigentlich gar nicht gibt.
Katrin F.'s Vermieter besitzt in Würzburg laut Grundbuchamt 14 Häuser. In einem Wohnblock in der Rottendorfer Straße und einem Mehrfamilienhaus in der Ernst-Reuter-Straße scheinen die falschen Quadratmeterangaben besonders häufig vorzukommen. Diese Redaktion hat in den vergangenen Monaten mit 40 Mieterinnen und Mietern dieser beiden Häuser gesprochen, Unterlagen eingesehen, Abrechnungen überprüft, Wohnungen ausgemessen.
Das Ergebnis: Bei der Hälfte dieser Wohnungen zahlt das Jobcenter die Miete. Mit zwei Ausnahmen liegen zu diesen Wohnungen Dokumente vor, die vermuten lassen, dass vom Vermieter falsche Quadratmeterangaben gemacht wurden. Zu acht dieser Wohnungen liegen zudem Bescheinigungen vor, die belegen, dass dem Jobcenter zu hohe, in vielen Fällen doppelte oder fast dreifache Quadratmeterzahlen vom Vermieter gemeldet wurden.
Wohnungsnot als lukratives Geschäftsmodell
Der Vermieter spricht von "falschen Behauptungen". Die Recherche dieser Redaktion legt demgegenüber den Verdacht nahe, dass aus der Wohnungsnot in Würzburg ein lukratives Geschäftsmodell entstanden ist. Die Behörden scheinen Hinweise auf Auffälligkeiten zu ignorieren und sehen die Mieterinnen und Mieter in der Verantwortung. Das trifft die Steuerzahlerinnen und Steuerzahler und darunter leiden vor allem Menschen in großer Not. Wie funktioniert das? Eine Rekonstruktion.
Von dem Haus an der Rottendorfer Straße habe sie das erste Mal von ihrer gesetzlichen Betreuerin gehört, erzählt Katrin F. Die habe sie und ihre 17-jährige Tochter samt Säugling vergangenes Jahr an ihren heutigen Vermieter vermittelt. "Wir hatten noch zwei Wochen Zeit, eine Wohnung zu finden, sonst wären wir drei auf der Straße gelandet", erinnert sich Katrin F. Die beiden Frauen bekommen zwei getrennte Kellerwohnungen.
Auch wenn ihre Wohnung viel kleiner gewirkt habe als angegeben, sei sie erleichtert gewesen, sagt Katrin F.: "Meine Tochter und ihr Kind hatten ein neues Zuhause, das war das Wichtigste". Katrin F. ist oft nebenan und spielt mit ihrer Enkelin.
Drei Monate später tropft es bei Katrin F.'s Tochter von der Decke. Einbrecher hätten die Wohnung im Stockwerk über ihr verwüstet und die Dusche laufen lassen: "Eine Drogengeschichte", sagt Katrin F. Sie ruft den Hausverwalter an. Der habe gesagt, er könne nichts machen, sie müsse den Schaden selber bezahlen. An den Stellen, wo das Wasser von der Decke kam, hängen heute Tapetenfetzen.
Die beiden Frauen fühlen sich im Haus seitdem nicht mehr sicher, würden gerne wieder ausziehen. "Aber in Würzburg etwas zu finden, ist praktisch unmöglich", sagt Katrin F.
Wo es früher 14 Wohnungen gab, sind es heute mindestens 100
Katrin F.'s Vermieter hat die Häuser an der Rottendorfer Straße und der Ernst-Reuter-Straße auf Effizienz getrimmt: Lange, dunkle Flure ziehen sich durch die Gebäude. Nach dem Kauf 2011 wurden beide Gebäude kernsaniert. In der Rottendorfer Straße gab es vorher 14 Wohnungen, heute hängen 120 Klingeln neben den zwei Hauseingängen. Der Vermieter sagt, nicht hinter jeder Tür befinde sich Wohnraum. Tatsächlich seien in dem Objekt 100 Ein- und Zwei-Raumwohnungen vermietet. Genehmigt wurden laut Baureferat 100 "Studentenapartments und zwei Gemeinschaftsräume".
Fraglich ist, ob Katrin F.'s Wohnung und die ihrer Tochter baurechtlichen Vorgaben genügen: Die Zimmerdecken sind zu niedrig, Katrin F.'s einziges Fenster ist zu klein. Laut Baureferat wurde keine Abweichung von der Bayerischen Bauordnung beantragt und konnte somit auch nicht Teil des Genehmigungsverfahrens sein. Der Vermieter gibt an, alle Wohnungen nach genehmigten Plänen errichtet zu haben.
Für viele Menschen sind die Wohnungen des Vermieters die letzte Rettung
Stefan Seehaber kennt Katrin F.'s Vermieter. Seehaber und seine Kolleginnen und Kollegen von der Streetwork Würzburg kümmern sich um obdachlose, junge Menschen und helfen ihnen bei der Wohnungssuche. Nach Einschätzung von Seehaber liegt der Verdacht nahe, dass einzelne Würzburger Vermieterinnen und Vermieter die Not von bestimmten Gruppen auf dem Würzburger Wohnungsmarkt gezielt ausnutzen würden. Vor allem Menschen mit migrantischer Biografie, erwerbslose und psychisch erkrankte Menschen hätten große Schwierigkeiten, eine Wohnung in Würzburg zu finden. Viele seien von Obdachlosigkeit bedroht.
"In ihrer Not akzeptieren diese Menschen die Zustände bei dem Vermieter", sagt auch Stella Münch, Sozialarbeiterin im Würzburger Kontaktcafé Flow von Condrobs, einer Anlaufstelle für Menschen mit Suchterkrankungen. Am Anfang sei die Freude groß, ein eigenes Zuhause gefunden zu haben, "aber irgendwann merken die Betroffenen, dass der Vermieter ihre Situation ausnutzt, um möglichst hohe Mieten kassieren zu können", so Münch. Besonders beliebt seien Leistungsbeziehende des Jobcenters: Die Mietkosten würden kaum geprüft und das Geld komme jeden Monat zuverlässig.
Der Vermieter antwortet auf Anfrage, er habe ein "sehr gemischtes Mieterklientel. Arbeiter, Asylsuchende, Mieter, die vom Jobcenter unterstützt werden". Eine gezielte Auswahl fände nicht statt. Zu Mängeln in den Häusern lägen ihm keine Informationen vor, "Kleinreparaturen" bis 120 Euro seien aber vom Mieter zu tragen. "Wir sind stets bemüht, mit unseren Mietern ein gutes Verhältnis zu haben", heißt es weiter. Das sei auch bei fast allen Mietern der Fall.
Die Abhängigkeit von dem Vermieter ist nicht nur bei den Wohnungssuchenden groß, sondern auch bei denen, die ihnen helfen wollen: Seehaber und Münch vermitteln seit Jahren Wohnungssuchende auch an Katrin F's Vermieter. Auch Ivette Steuer, Würzburger Rechtsanwältin und gesetzliche Betreuerin einiger ehemaliger Mieterinnen und Mieter aus dem Haus an der Rottendorfer Straße, hat ihren Betreuten schon den Vermieter empfohlen. Steuer sagt, die Wohnungsnot in Würzburg sei einfach zu groß und der Vermieter einer der letzten, der noch Wohnungen für Menschen in prekären Verhältnissen anbiete.
Bis auf Seehaber, Münch und Steuer möchte sich kaum jemand öffentlich äußern. Die Abhängigkeit von dem Vermieter sei zu groß, heißt es. Außerdem sorge man sich, das Jobcenter würde die Wohnungen des Vermieters nicht mehr zahlen, wenn herauskäme, wie hoch die Quadratmeterpreise dort wirklich seien.
Wie funktioniert das Geschäft?
Ganz oben unterm Dach wohnt der 64-jährige Max R. (Name geändert). Der größte Anteil seiner schmalen Wohnung liegt unter einer Dachschräge. Bei der Wohnungsbesichtigung habe der Vermieter gesagt, wenn das Jobcenter zahlen soll, dann müsse er "etwas an den Quadratmetern machen". Was genau damit gemeint war, wusste Max R. damals nicht und es sei für ihn auch nicht wichtig gewesen: "Hauptsache ein Dach überm Kopf."
Gemeint war wohl die Bescheinigung, in die der Vermieter Wohnungsgröße und Mietkosten eintragen muss, damit das Jobcenter sie im Anschluss auf Angemessenheit prüfen kann. Eigentlich würde für diese Prüfung auch ein Mietvertrag genügen, doch in den Mietverträgen des Vermieters, die dieser Redaktion vorliegen, finden sich keine Quadratmeterangaben.
Der Hausverwalter und der Vermieter hätten kurz herumgerechnet, erzählt Max R., und dann die Quadratmeter eingetragen. Die Bescheinigung liegt vor. Anstatt der nach Wohnflächenverordnung errechneten tatsächlichen elf Quadratmeter sind dort 27 Quadratmeter Wohnungsgröße notiert. Der Hausverwalter unterschrieb die Bescheinigung und Max R. brachte sie zum Jobcenter.
Wenige Tage später bekommt Max R. die Rückmeldung vom Jobcenter: "Hiermit bestätigen wir Ihnen, dass die Kosten der Unterkunft und Heizung (...) für einen 1-Personen-Haushalt mit 27 Quadratmetern angemessen sind", steht in dem Schreiben. Das Jobcenter zahlt die Wohnung. Max R. hat ein neues Zuhause.
Der Vermieter bestreitet die Vorwürfe
Diese Redaktion kann die Aussage Max R.'s, der Vermieter habe gesagt, er müsse die Quadratmeterangabe verändern, damit das Jobcenter zahle, nicht überprüfen. Jedoch berichten mehrere Betroffene von ähnlichen Situationen. Seehaber sagt, der Vermieter verdrehe die Tatsachen: "Der Vermieter verändert die Quadratmeter nicht, damit die Mieter die Wohnung vom Jobcenter bezahlt bekommen, sondern damit das Jobcenter eine völlig überhöhte Miete zahlt."
Der Vermieter bestreitet die Darstellung: "Wir kommunizieren bei Wohnungsbesichtigungen gar nichts. Wir zeigen die Wohnung und nennen den Preis." Warum in den Bescheinigungen für das Jobcenter falsche Quadratmeterangaben stehen, bleibt unbeantwortet.
Das Jobcenter Würzburg darf für Wohnungen bis 30 Quadratmeter maximal 13 Euro pro Quadratmeter zahlen. In den Bescheinigungen täuscht der Vermieter einen Quadratmeterpreis von rund zehn Euro vor. Tatsächlich zahlt das Jobcenter für Katrin F's Wohnung aber 19 Euro pro Quadratmeter, in Max R.'s Fall sind es 25 Euro.
25 Euro pro Quadratmeter: So viel wird nicht mal in Würzburgs Top-Lagen fällig
"Sollte sich herausstellen, dass es sich bei den Angaben des Vermieters um bewusste, systematische Falschangaben handelt, dann liegt es nahe, dass ein Betrug in einem großem Ausmaß vorliegt", sagt Christopher Richter, Fachanwalt für Sozialrecht in Würzburg. Bei der Summe an Wohnungen und der Höhe des vermutlich entstandenen Schadens müsste die Staatsanwaltschaft sicher zumindest Ermittlungen wegen Betruges in einem besonders schweren Fall zum Nachteil des Jobcenters und des Sozialamts der Stadt Würzburg einleiten, so der Anwalt.
Hinzu komme möglicher Mietwucher, sagt Richter: Laut Wohnmarktbericht der Stadt Würzburg liegt die angemessene Miete für die Wohnungen bei höchstens zehn Euro pro Quadratmeter. 25 Euro pro Quadratmeter werden laut dem Bericht nicht einmal in Würzburgs Top-Lagen gezahlt.
Geht man davon aus, dass zehn Euro pro Quadratmeter angemessen sind, zahlt das Jobcenter bei den von der Redaktion in Augenschein genommenen Wohnungen im Schnitt pro Jahr und pro Wohnung rund 1700 Euro zu viel.
Der entstandene Schaden könnte im Millionenbereich liegen
Wie viele der Wohnungen tatsächlich vom Jobcenter gezahlt werden, und wie häufig falsche Quadratmeterangaben vorkommen, ist kaum abzuschätzen. Klar ist: Bei mehr als der Hälfte der Mieterinnen und Mieter, mit denen diese Redaktion sprechen konnte, zahlt das Jobcenter die Miete. Geht man davon aus, dass diese Bewohnerstruktur repräsentativ für die genehmigten Wohnungen der Häuser ist, dann würde das Jobcenter im Jahr rund 100.000 Euro zu viel zahlen. Nach zehn Jahren entstünde ein Schaden von etwa einer Million Euro.
Ob diese Hochrechnung zutrifft, bleibt offen: Auf Nachfrage beim Jobcenter wird mitgeteilt, man könne keine Angaben darüber machen, wie viele Wohnungen in den Häusern vom Jobcenter finanziert werden. Der Vermieter besitzt die beiden Gebäude seit 2011, die ältesten der Redaktion vorliegenden Unterlagen mit zu hohen Quadratmeterangaben stammen aus dem Jahr 2015.
Ein anonymer Hinweis, von dem die Stadt nichts zu wissen scheint
Das Jobcenter gibt an, in einem Fall einen anonymen Hinweis auf "Ungereimtheiten" bei dem Vermieter erhalten zu haben. Zum Zwecke der strafrechtlichen Verfolgung habe man die Auffälligkeiten an die Stadt Würzburg weitergegeben, denn die sei kommunaler Träger für Leistungen wie Mietkosten.
Auf die Frage, ob und wie die Stadt dem Hinweis nachgegangen sei, äußert sich die Stadt nicht. Stattdessen heißt es, "ggf. falsche Erklärung gegenüber den Sozialbehörden geben (...) nicht die Vermieter, sondern die Leistungsbezieher ab". Bedeutet: Die Mieterinnen und Mieter sind für die falschen Quadratmeterangaben verantwortlich und könnten strafrechtlich belangt werden. Obwohl viele der fehlerhaften Bescheinigungen nur vom Vermieter, nicht aber von den Mieterinnen und Mietern unterschrieben sind.
Kann man von Wohnungssuchenden in Not verlangen, falsche Angaben des Vermieters zu melden, wenn dieser vorher kommuniziert habe, nur mit Hilfe der falschen Angaben würde das Jobcenter die Wohnung zahlen? Das Jobcenter antwortet auf Anfrage, es "kann angenommen werden, dass die Suche nach bezahlbarem Wohnraum (in Würzburg, Anm. d. Red.) so schwierig ist, dass die Personen im Ergebnis keine Wahl haben. Entweder akzeptieren sie die Umstände oder sie bleiben ohne eigenen Wohnraum". Für die Mieterinnen und Mieter gebe es keinen Grund, gegen falsche Quadratmeterangaben vorzugehen und ihre Chancen auf Wohnraum noch weiter zu schmälern, heißt es.
Schauen die Behörden absichtlich weg?
Schauen die Behörden nicht genau genug hin oder sogar absichtlich weg? Tatsächlich hätte dem Jobcenter Würzburg in Max R.'s und einigen weiteren Fällen auffallen müssen, dass der Vermieter falsche Angaben macht: In der Betriebskostenabrechnung, die ebenfalls vom Jobcenter bezahlt wird und dort vorliegt, sind Quadratmeterzahlen eingetragen, die stark von der vom Vermieter angegebenen Wohnungsgröße abweichen.
Zwei ehemalige Mitarbeiter des Jobcenters Würzburg sagen, es sei ein offenes Geheimnis, dass der Vermieter falsche Angaben zu den Wohnungen mache. Aber der Vermieter sei einer der Wenigen, der ihren Leistungsbeziehenden noch Wohnungen anbiete, und das wolle man den Wohnungssuchenden nicht verwehren. Deshalb schaue man lieber nicht so genau hin. Das Jobcenter dementiert: "Ja, die Wohnungsnot ist drastisch, jedoch kann dies kein Entscheidungskriterium im Rahmen des Zusicherungsverfahrens sein."
Mieterverein: Die Stadt vernachlässigt das Thema bezahlbaren Wohnraum seit langem
In diese Lage habe sich die Stadt Würzburg selber gebracht, sagt Edgar Hein vom Mieterverein Würzburg. Das Thema sozialer Wohnungsbau werde seit Jahren vernachlässigt. Laut dem Handlungskonzept Wohnen der Stadt Würzburg hat die Stadt 600 Sozialwohnungen weniger als noch vor drei Jahren, zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Berichts gab es in Würzburg noch 3507 Sozialwohnungen.
Bis 2030 wird Würzburg voraussichtlich die Hälfte der noch existierenden Sozialwohnungen verlieren. Davon wird die Stadt, laut Handlungskonzept, wiederum nur die Hälfte durch Neubau und Modernisierung ersetzen können.
"Die Stadt verliert dadurch die Kontrolle über bezahlbaren Wohnraum", so Hein. Wohnraum, den das Klientel des Vermieters dringend gebrauchen könne. Dazu komme, dass die Stadt es seit Jahren versäume, einen Mietspiegel zu erstellen, der astronomische Mieten wie die des Vermieters verhindern würde, so Hein.
In der Rottendorfer Straße sollten Sozialwohnungen entstehen
Besonders tragisch: Die Stadtbau wollte das Haus, in dem Katrin F. und Max R. wohnen, 2009 kaufen und darin Sozialwohnungen schaffen. Private Investoren konnten damals mehr Geld als das kommunale Wohnungsbauunternehmen der Stadt Würzburg bieten, versprachen aber, die Wohnungen im Bestand zu behalten und zu bezahlbaren Preisen zu vermieten. Ein Jahr später verkaufte der Investor das Haus an den heutigen Vermieter.
"Es sind die Zustände auf dem Würzburger Wohnungsmarkt, die das System von Vermietern wie diesem überhaupt erst möglich machen", sagt Streetworker Stefan Seehaber. Gäbe es ausreichend zumutbare und bezahlbare Alternativen in der Stadt, würden seine Klienten nicht in den Häusern des Vermieters wohnen wollen, so Seehaber.
Katrin F. hat das Jobcenter vor ein paar Tagen über die falschen Quadratmeter, das zu kleine Fenster und die niedrige Decke informiert. Das Jobcenter habe ihr versprochen, den Umzug zu bezahlen, sagt sie. Sobald sie eine neue Wohnung in Würzburg gefunden hat, die das Jobcenter auch zahlt.
Update, 31. März 2022:
Update, 4. April 2022:
Wie der Autor die Recherche erlebt hat
Die Grundrisse der Wohnungen wären interessant, haben die Wohnungen Etagen-WC`s?
Wurde diese Angefragt?
Gab es eine Stellungnahme der Behörden?
Das ist natürlich andererseits auch schwierig, man möchte ja nicht gleich Stress mit dem Vermieter.
Ob eine geringe Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche von höchstens 10 % den Mietgebrauch des Mieters erheblich beeinträchtigen kann, hat der BGH bislang nicht entschieden. Bei einer Flächenabweichung von bis zu maximal 10 Prozent greift die von der Rechtsprechung aufgestellte tatsächliche, unwiderlegliche Vermutung für einen Mangel nicht. Der Mieter muss beweisen, dass sein Mietgebrauch konkret beeinträchtigt war und er konkrete Nachteile erlitten hat. Ich war entsetzt, wie mit diesem Vorgehen der neue Mieter bei der WF. und beim QM Preis getäuscht wird. Er hat dann selbst vermietet. H. Weiss