Seit 7. August gilt in Bayern eine neue Mieterschutzverordnung. Unter den 162 Städten und Gemeinden, in denen die Staatsregierung auf die Mietpreisbremse tritt, sind neben den kreisfreien Städten Würzburg und Aschaffenburg auch sechs Gemeinden aus dem Landkreis Würzburg: Bergtheim, Kleinrinderfeld, Kürnach, Uettingen, Unterpleichfeld und Waldbrunn.
Ist die Versorgung mit Mietwohnungen in Gefahr?
Dort darf die Miete bei neuen Verträgen nun höchstens um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zudem muss der Vermieter einem Interessenten vor dem Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert die Höhe der alten Miete nennen. Davon ausgenommen sind aber Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.
Die Verordnung zielt auf Gebiete ab, "in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist". Das ist laut Paragraf 556d BGB der Fall, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, Haushalte überdurchschnittlich durch Mieten belastet sind, wenn die Bevölkerung wächst, aber der benötigte Wohnraum nicht geschaffen wird oder der Leerstand gering ist.
Zu wenige Daten führen zu statistischen Ausreißern
In Kürnach sei der Wohnungsmarkt "relativ starr", sagt Bürgermeister Thomas Eberth. Er ist auch Vorsitzender des Würzburger Kreisverbandes im Bayerischen Gemeindetag. Wo sich etwas bewegt habe, seien die Werte gestiegen. "Das führt zu statistischen Ausreißern, weil es bei uns zu wenige Daten gibt", erklärt Eberth, weshalb Kürnach in der Liste stehe.
Kleinen Gemeinden nütze die Mietpreisbremse nicht: "Für uns ist das ein zahnloser Papiertiger." Geeigneter seien Maßnahmen, um den benötigten Wohnraum zu schaffen. So entstehen derzeit in Kürnach in der Semmelstraße auf einem ehemaligen landwirtschaftliche Hof und auf dem früheren Gelände eines Supermarktes mehrere Wohnungen.
Bergtheims Bürgermeister Konrad Schier sei überrascht gewesen, dass in seiner Gemeinde nun die Mietpreisbremse gelte, denn: "Mit uns hat keiner gesprochen." Weil die Nachfrage nach Wohnraum groß sei, aber alle Bauplätze im Neubaugebiet "Am Sommerrain II" verkauft seien, könnten in den Ortsteilen Dipbach und Opferbaum weitere Baugebiete entstehen. Voraussetzung sei aber, dass die Gemeinde im Besitz der Grundstücke sei.
Nachverdichtung und neue Baugebiete sollen helfen
Auch sein Uettinger Kollege Heribert Endres ist verwundert: "Ich weiß gar nicht, wie die auf uns kommen." Zwar sei die Nachfrage auch in der 1900 Einwohner zählenden Gemeinde hoch und eine freie Wohnung schnell wieder vom Markt, doch die Mietpreisbremse helfe dagegen nicht. Die Allianz Waldsassengau, der Uettingen angehört, startete ein Projekt, um braches Bauland zu aktivieren. Zudem entstünden in der Ortsmitte mehrere Wohnungen.
Unterpleichfelds Bürgermeister Alois Fischer glaubte zunächst an ein Missverständnis: "Wir wissen ja eigentlich von nichts. Ich habe es von einem Mitbürger erfahren, aber dachte, er habe sich vielleicht verhört." Er bestätigt, dass in seiner Gemeinde der Wohnungsmarkt angespannt sei. Vielmehr seien aber auch hier erschlossene, aber nicht bebaute Grundstücke ein Problem. Sie zu besteuern, hält er für sinnvoll. Von der Mietpreisbremse erwartet er keine Änderung.
Fehlende Mietspiegel erschweren den Vergleich
Ähnlich äußert sich Eva Maria Linsenbreder, Kleinrinderfelds erste Bürgermeisterin: "Ich war total überrascht und weiß gar nicht, warum wir dazu gehören." Der Immobilienmarkt in ihrer Gemeinde sei stabil. Leer stünden Wohnungen nur für kurze Zeit. Außerdem wäre es schwierig, eine ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, denn "einen echten Mietspiegel gibt es nicht".
Eine Wohnungsnot kann auch Bürgermeister Hans Fiederling in Waldbrunn nicht erkennen, obwohl die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot übersteige. Jedoch sei er erstaunt, dass seine Gemeinde auf der Liste stehe. Braches Bauland gebe es allerdings kaum, da seine Gemeinde seit fast 20 Jahren ihre Flächen mit einem Baugebot verkaufe.
Mietpreisbremse gilt vorerst nur bis Juli 2020
Mit der Mietpreisbremse gilt in den genannten Gemeinden bei Mieterhöhungen auch eine geringere Kappungsgrenze: Vermieter dürfen die Miete in Altverträgen innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent und nicht über die Vergleichsmiete erhöhen. Wer eine Mietwohnung kauft, kann dem Mieter auch erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.
Die erste Mieterschutzverordnung von 2015 war nach einem Urteil des Münchener Landgerichts im Dezember 2017 wegen eines Formfehlers unwirksam geworden. Deshalb wurde sie neu erlassen. Ende Juli 2020 läuft die Verordnung wieder aus, da der Bund damals die Laufzeit auf fünf Jahre beschränkt hatte und weiterhin der Stichtag der ersten Verordnung gilt.
