Noch liegt Schloss Löwenhain im Bad Neustädter Stadtteil Lebenhan im Winterschlaf. Doch bereits im Spätsommer soll Leben in das historische Gebäude ziehen. Die Schlossinternat Bad Neustadt Projektbau GmbH plant, noch 2024 auf dem Anwesen ein Tennisinternat zu eröffnen. Im Interview erläutert Projektleiter und Sprecher Bernhard Modl, weshalb es zu Verzögerungen beim Bauantrag kam und wie der aktuelle Stand ist.

Bernhard Modl: In der finalen Bauplanung kamen einige Themen auf, die wir nachträglich berücksichtigen mussten: Beim Thema Energiespeicher ist technisch derzeit viel in Bewegung, da gab es immer wieder Änderungen. Auch die Baukörper haben wir noch einmal anders angeordnet. Letztlich regte Herr Manfred Endres vom Landratsamt Rhön-Grabfeld an, dass wir mit ihm und Bad Neustadts Stadtbaumeister Michael Wehner zu einer finalen Besprechung zusammenkommen, um den Genehmigungsverlauf zu verkürzen. Das Treffen steht in Kürze an.

Modl: Wir wollen ihn im Dezember noch einreichen.

Modl: Die vom Landesamt für Denkmalpflege eingeforderten, nach unserer Überzeugung völlig unbedeutenden Untersuchungen, brachten mit Ausnahme einiger verkohlter Bretter nichts zum Vorschein. Besagte Bretter liegen im Innenhof in der Nähe der jetzigen alten Schule. Jetzt überlasse ich es Ihnen zu bewerten, ob verkohlte Bretter zwei Meter unter der Oberfläche schützenswert sind.  Um jedoch den Empfehlungen des Landesamtes zu folgen, haben wir diese Bretter inzwischen mit Folien geschützt. Da die Häuser, die in diesem Bereich entstehen, nicht unterkellert werden, nehmen die unter Denkmalschutz gestellten Brandgüter keinen Schaden.

Modl: Am Ende entscheidet nicht das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege als Behörde, sondern die Untere Denkmalschutzbehörde am Landratsamt über Sinnhaftigkeit oder Sinnlosigkeit von Denkmalschutzvorgaben. Nüchtern betrachtet ist das Landesamt für Denkmalpflege heute meiner Meinung nach völlig überflüssig und wird von uns nur noch als reine Hinderungsstelle betrachtet. Die unteren Denkmalbehörden handeln hingegen kompetent und benötigen kaum noch die Weisung einer übergeordneten Stelle. Verhindern wird diese Behörde unser Internat mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht. Auch Umplanungen erfolgen nicht.

Modl: Die veränderte Gebäudeanordnung wurde der Stadt Bad Neustadt mittlerweile vorgestellt. Der erste Schuss, der unter Zeitdruck erfolgte, brachte es mit sich, dass einige Gebäude falsch situiert waren. Die Schule beispielsweise hatte man dorthin gesetzt, wo auch das alte Schulgebäude war. Viel besser ist sie aber direkt an den Sportflächen aufgehoben, damit die Kinder kürzere Wege haben. Das geplante Café haben wir nun eher an den Rand (ehemaliges Waschhaus) positioniert. Damit sind dann die öffentlich zugänglichen Bereiche klar von Internat und Schule getrennt. Auch die Stadt Bad Neustadt sieht in der veränderten Planung einen Mehrwert.

Modl: Unser Energiekonzept basiert auf Sonnenenergie. Über PV-Anlagen werden Wärmepumpen betrieben. Jüngste Berechnungen zeigten uns einen Weg auf, über verbesserte Energiespeicher energetisch nahezu vollständig autark zu werden. Die Biogasanlage stellt für uns einen doppelten Boden dar, nachdem wir wissen, dass PV und Solarthermie über längere Schlechtwetterphasen oft nicht ausreichend Energie generieren. 

Modl: Da geben wir Ihnen recht. Die Nachrichtenlage ist wirklich verwirrend, obwohl sie denkbar einfach ist. Vor fünf Jahren haben wir uns auf dem Markt nach privaten Schulbetreibern umgesehen und sind auf die Sabel-Schulen mit Stiftungsratsvorsitzendem Andreas Mischke gestoßen. Mit der Zeit haben wir festgestellt, dass die Filialität einer Sabel-Schule eher blockierend wirkt, weil die Sportler verschiedene Freiheiten benötigen, die mit dem Standard-Konzept von Sabel schwer umzusetzen sind. Daraufhin hat Herr Mischke angeregt, dass er in eine komplett neue Gesellschaft eintreten könnte: Inzwischen ist er Gesellschafter in der Cognatio Management GmbH, die wiederum die Cognatio Schulbetriebs GmbH aufstellen wird, die final die Schulträgerschaft übernimmt.  Bei allen Konzepten, die im Rahmen der Schulgesellschaft erarbeitet werden, ist Andreas Mischke über die Dachgesellschaft natürlich Teil des Ganzen.

Modl: Ich glaube, dass Herr Mischke diese Dynamik nicht in der Öffentlichkeit zur Schau gestellt haben will. Er ist lieber aktiver Helfer und Förderer im Hintergrund, und zwar innerhalb seiner Gesellschafterfunktion in der Dachgesellschaft. Alle Projektbeteiligten werden ja getragen vom Gedanken, etwas wirklich Neues zu schaffen.

Modl: Bei der Schülerakquise führen wir lange Interessenslisten, nachdem der Bayerische Tennisverband alle jugendlichen Turnierspieler in Bayern über unser Internat informiert hat. Der Rücklauf war unvorstellbar hoch. 

Modl: Die Lehrerproblematik ist eine andere. Bei der Lehrergewinnung haben wir Glück, dass wir aus dem Tennissport Nachfrage bekommen, seit Oskar Otte Botschafter für uns ist. Dadurch haben wir viele Bewerbungen. Den lokalen Lehrermarkt werden wir nicht belasten, da wir über das Netzwerk der Gesellschafter Lehrer bekommen, die sportlich geprägt sind.

Modl: Unser Bedürfnis ist, dass sich Anleger aus der Region in diesem Projekt verwirklichen können. Konkret gibt es zwei Family Offices (Anmerkung der Redaktion: Vermögende Familien) aus Franken und zwölf Privatanleger aus der Region, die investieren wollen. Überhaupt hatten wir eine sehr hohe Nachfrage von privaten Kapitalanlegern. Leider hat der Einbruch auf dem deutschen Immobilienmarkt dafür gesorgt, dass feste Finanzierungszusagen von diversen Banken unserer Interessenten gebrochen wurden. Doch genauso wie die privaten Anleger durch das Verhalten der Banken reduziert wurden, hat sich der gewerbliche Anlegermarkt für uns deutlich verbessert. Der hohe Nachhaltigkeitswert hat unser Produkt auf dem Kapitalmarkt sehr interessant gemacht. Außerdem ist Bildung ein starkes Segment und unsere Absicht, auch Kinder aus sozial schwachen Familien zu integrieren, rief sogar Sozialgesellschaften auf, sich für uns zu interessieren.

Modl: Wir werden bis Ende Januar festlegen, ob Teile unseres Projekts  – nur die Schule oder der Sportbereich wären da angedacht – an Bildungs- und Sozialfondsgesellschaften verkauft werden. Für die Beherbergung, aber auch für die Wohnungen, gibt es eine Fülle interessierter Family Offices und Fondsgesellschaften. Wir sind überrascht über die vielen Offerten, weil uns die Region immer schlecht geredet wurde. Aber bei diesem Internat akzeptiert man, dass es außerhalb der starken Wirtschaftszonen im Outback liegt.

Modl: Inflation und Preissteigerungen sind zu differenzieren. Baupreise gehen derzeit eher nach unten, da sich die Versorgungssituation in vielen Bereichen verbessert hat. Unsere Kostenkalkulation beinhaltet immer Reservepositionen. Diese waren, da liegen Sie richtig, schon ausgereizt. Aktuell ist aber nicht nur Preisstabilität da, sondern sogar ein Überangebot an Baukapazität, nachdem der private Wohnungs- und Hausbau nahezu zerstörerisch auf fast Null zurückgestuft wurde.

Modl: Die Terminsituation liegt auf der Hand: Es ist Eile geboten. Durch die Holzmodulbauweise sind die reinen Bauzeiten im Hochbau auf Wochen und Monate reduziert. Ich glaube, wenn wir die Genehmigung schnell am Tisch haben, dass wir starten können. Prinzipiell gibt es ja auch Teilbaugenehmigungen, falls Bereiche intensiver geprüft werden müssen. Wenn es wirklich nicht klappt, ändert sich aber nichts. Auf der Investorenseite nicht und auf der schulischen Seite auch nicht, weil man den Schülern natürlich erst dann ein Go gibt, wenn sicher ist, dass es 100-prozentig klappt.