Wer in der Gemeinde Wiesenbronn im Landkreis Kitzingen eine Wohnung sucht, hat schlechte Karten. "Ein Wohnungsmarkt ist bei uns quasi nicht vorhanden. Wenn hier mal was zu vermieten ist, egal ob Wohnung oder Haus, dann ist das sehr schnell weg", sagt Bürgermeister Volkhard Warmdt. Auch Bauland ist in der rund 1000-Seelen-Kommune rares Gut. "Wir haben als Gemeinde einfach keine Flächen. Das ist ein Riesenproblem. Alles ist in Privathand und niemand verkauft im Moment etwas", beklagt Warmdt. Flächen für den Bau neuer Wohnungen würden dringend gebraucht, die Nachfrage sei durchaus da, der Wohnungsmarkt äußerst angespannt.

Und damit ist die unterfränkische Kommune nicht alleine. 208 bayerische Städte und Gemeinden hat das Bauministerium in München jüngst als "Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt" eingestuft. Das bedeutet, dass Menschen in diesen Gebieten "nicht ausreichend Mietwohnungen finden - oder nur zu nicht angemessenen Bedingungen", heißt es in einer Pressemitteilung der Staatsregierung. Das Auffällige daran: Neben den Metropolregionen München und Nürnberg sowie weiteren größeren bayerischen Städten finden sich auch viele kleine Gemeinden mit lediglich ein paar hundert Einwohnerinnen und Einwohnern auf der Liste.

Sechs Gemeinden im Landkreis Kitzingen besonders von Wohnungsnot betroffen

Damit ist klar: Steigende Mietpreise, knappes Bauland und Wohnungsnot sind längst nicht mehr exklusives Problem großer Städte und Metropolregionen. Auch in ländlichen Gebieten wird es für Wohnungssuchende immer schwieriger, Wohnraum zu angemessenen Konditionen zu finden. Dabei ist Unterfranken keine Ausnahme. In neun Städten und Gemeinden in der Region gilt der Wohnungsmarkt laut Verordnung als besonders angespannt.

Neben den Städten Aschaffenburg und Würzburg sowie dem Markt Stockstadt am Main (Lkr. Aschaffenburg) scheinen es Wohnungssuchende vor allem im Landkreis Kitzingen schwer zu haben. Hier landeten gleich sechs Kommunen auf der Liste: die Stadt Dettelbach, die Märkte Abtswind und Rüdenhausen sowie die Gemeinden Albertshofen, Martinsheim und Wiesenbronn. Abgesehen von Dettelbach hat keine der Kommunen mehr als rund 2500 Einwohnerinnen und Einwohner. Vermutlich könnten es mehr sein - doch die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt das Angebot zum Teil deutlich.

Lesen Sie auch

Würzburg

Der qualifizierte Mietspiegel für Würzburg kommt: Mieterverein spricht von "überfälligem Schritt"

4 Kommentare

In der 850-Seelen-Gemeinde Abtswind könnten vor allem die ortsansässigen großen Kräuterfirmen Grund für die hohe Nachfrage sein, vermutet Bürgermeister Jürgen Schulz. "Wir haben rund 700 Arbeitsplätze hier im Ort. Natürlich versucht da jeder möglichst arbeitsplatznah zu wohnen, deswegen sind Wohnungen bei uns immer gesucht. Das geht dann aber eigentlich alles unter der Hand weg", so Schulz.

Die Einstufung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt soll Mieterinnen und Mieter in Gemeinden wie Abtswind jetzt entlasten. So treten hier etwa die Mietpreisbremse und eine abgesenkte Kappungsgrenze in Kraft, die Mietsteigerungen innerhalb von drei Jahren auf maximal 15 Prozent beschränkt, sowie eine Kündigungssperrfrist, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen begrenzt. Diese Maßnahmen lösen jedoch nur einen Teil des Problems, sagt SPD-Landtagsabgeordneter Volkmar Halbleib: "Die Mietpreisbremse versucht im Prinzip das Problem der zu wenigen Wohnungen und des Marktanstiegs zu bekämpfen, neue Wohnungen schafft sie aber nicht - genau das wäre aber wichtig."

Altersgerechtes Wohnbauprojekt in Wiesenbronn vor dem Aus?

Gerade für junge Menschen, die eine erste eigene Wohnung suchen, oder Ältere, die sich verkleinern möchten, fehlt es in den Gemeinden an kleinen bis mittelgroßen Wohnungen. Das Resultat: Betroffene müssen wegziehen oder bleiben in ihren großen Häusern wohnen, wodurch wertvoller Wohnraum nahezu ungenutzt bleibt.

In Wiesenbronn versucht man diesem Problem unter anderem mit einer Umverteilung von Wohnraum Herr zu werden. Auf einer rund 1000 Quadratmeter großen Gemeindefläche sollen zehn überwiegend altersgerechte Wohnungen entstehen. "Die Idee ist, dass ältere Leute hier einziehen und dafür ihre Häuser an die Jüngeren weitergeben", erklärt Bürgermeister Warmdt, "dafür haben wir viel positive Resonanz bekommen." Aufgrund von Unstimmigkeiten mit einigen Anwohnenden stehe das Projekt nun jedoch auf der Kippe. Für die Gemeinde eine Katastrophe, meint Warmdt. Denn Alternativen gäbe es aktuell keine. "Wir haben als Gemeinde keine anderen Flächen, auf denen gebaut werden könnte. Das ist die einzige Stelle."

Damit offenbart sich ein Problem, mit dem sich viele der Kommunen konfrontiert sehen: der Mangel an Bauflächen in Gemeindebesitz. Dabei soll der Status als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt den betroffenen Gemeinden eigentlich effektive Instrumente an die Hand geben. So erhalten sie unter anderem ein erweitertes Vorkaufsrecht auf brachliegende oder unbebaute Grundstücke. Bei den Kommunen stößt das vor allem auf Kopfschütteln.

"Wenn die Leute Grundstücke verkaufen würden, würden wir sie ja kaufen. Aber sie verkaufen nicht. Da hilft mir das Vorkaufsrecht auch nichts", sagt der Abtswinder Bürgermeister Schulz. Zwar gäbe es durchaus geeignete Flächen, die beispielsweise für den Bau von Mietwohnungen genutzt werden könnten, viele davon würden jedoch als sogenannte "Enkelgrundstücke" für kommende Generationen und als Wertanlage in privater Hand behalten. Allein in Wiesenbronn gehen so etwa 20 wertvolle Bauflächen verloren, schätzt Bürgermeister Warmdt.

Grundsteuer C als umstrittenes Instrument gegen den Wohnungsmangel

Es wird deutlich, in welchem Spannungsfeld sich die Gemeinden befinden. Einerseits fordern Eigentümerverbände und Bauinteressierte die Ausweisung immer mehr Baulands, andererseits rät unter anderem das Amt für ländliche Entwicklung (ALE) den Gemeinden gerade dabei zur Zurückhaltung. "Nur auf Außenentwicklung zu setzen, ist nicht der richtige Weg", sagt Johannes Krüger, Leiter der Abteilung Land- und Dorfentwicklung für die Landkreise Aschaffenburg, Haßberge, Kitzingen, Miltenberg und Schweinfurt beim Amt für ländliche Entwicklung Unterfranken. "Neubaugebiete sind teuer. Aber in fast jeder Gemeinde gibt es Leerstände, die sich relativ kostengünstig erschließen lassen. Die Infrastruktur - Straßen, Wasserversorgung - das ist ja meistens schon alles da", so Krüger.

Lesen Sie auch

Kitzingen

Bauen in der Kitzinger Siedlung: Kann Nachverdichtung helfen, die Wohnungsnot zu lindern?

Doch genau an diese Flächen kommen die Gemeinden häufig nicht heran. Teilweise könne man deshalb bereits keine neuen Baugebiete mehr ausweisen. "Für ein Neubaugebiet haben wir aktuell einfach zu wenige eigene Flächen, weil die Grundstückseigentümer nicht bereit sind zu verkaufen oder die Flächen mit einzulegen. Da haben wir in Albertshofen schon ein paar Mal schlechte Erfahrungen gemacht", sagt Bürgermeister Klaus Richter.

Um dem entgegenzuwirken, hätte man sich in den Kommunen vor allem eines gewünscht: die Grundsteuer C. Damit würden unbebaute Grundstücke höher besteuert, um so Anreiz zur Bebauung oder zum Verkauf zu schaffen. "Die Grundsteuer C wäre ein wichtiger Hebel, um bestehende Baulücken zu schließen", sagt Volkmar Halbleib. Durchgesetzt hat sie sich bei der Regierungsmehrheit in Bayern jedoch nicht - zu groß war die Befürchtung der Kritikerinnen und Kritiker, die Grundsteuer käme einer indirekten Enteignung gleich.  Für den Wohnungsmarkt könnte die Zurückhaltung des Freistaats gravierende Folgen haben, kritisiert Halbleib. "Natürlich sind das Einschnitte in Eigentümerrechte. Aber man muss es immer im Verhältnis sehen. Wenn wir den Kommunen diese Instrumente nicht geben, werden wir es im Bereich Wohnungsneuschaffung ganz schwer haben."

In den betroffenen Gemeinden hofft man indes auf den Erfolg der Hartnäckigkeit. "Aufgeben darf man nie", sagt Klaus Richter, "die Gemeinde gibt es länger als uns, da kann man vielleicht auf lange Sicht auch mal den längeren Atem haben."