Es war die schiere Zahl, die aufhorchen ließ: 1243! Diese Summe kam heraus, als die Redaktion im Frühjahr 2021 bei den 31 Städten und Gemeinden des Landkreises die verfügbaren baureifen Grundstücke abfragte. Der Haken an der Sache: All diese Grundstücke sind in privater Hand, blockiert für die Bebauung, gesperrt für den Fortschritt, zurückgehalten für eine ferne Zukunft. „Enkelgrundstücke“ werden sie genannt. Damit wird rasch klar, wem sie einmal dienen sollen: nicht der aktuellen Generation von Bauherren, die sie so dringend benötigten.
Der Immobilienmarkt spielt verrückt, es wird gebaut, als gäbe es kein Morgen, Bauland ist zum raren und umkämpften Gut geworden. Das führt vielerorts zu der politisch hochsensiblen Frage, ob es legitim ist, Grundstücke als Geldanlage liegen zu lassen – oder ob man Eigentümer brachliegender Flächen nicht lieber zur Bebauung oder zum Verkauf zwingen sollte.
Bauland ist längst zum Politikum geworden. Das Thema taucht regelmäßig in Wahlkämpfen und Parteiprogrammen auf. Eines aber haben die Debatten nicht verhindern können: dass die Bodenpreise immer weiter an Fahrt gewonnen haben. In München sind sie seit 1950 um sagenhafte 39 400 Prozent gestiegen, und auch in anderen Regionen kann man enorme Preissprünge beobachten. Kostete baureifes Land im Jahr 2010 laut Statistischem Bundesamt durchschnittlich 130 Euro pro Quadratmeter, so waren es im vergangenen Jahr schon 199 Euro, so viel wie noch nie.
Für Bayern ermittelte das Landesamt für Statistik im Jahresdurchschnitt 2020 einen Quadratmeterkaufpreis von 334 Euro. Mindestens ebenso aufschlussreich ist aber die Zahl der Grundstücksgeschäfte. Sie lag 2010 noch bei 9500 Fällen, im Jahr 2020 waren es schon 19 000; das zeigt die Dynamik in diesem kaum noch beherrschbaren, überhitzten Markt.
Die Grundsteuer C ist von Hubert Aiwanger abgeräumt
Was tun? Der Staat steckt in einem Dilemma: Einerseits ist Eigentum in Deutschland ein hohes und über die Maßen geschütztes Gut, andererseits wird man in der Sache ohne Quasi-Enteignungen kaum zu durchschlagendem Erfolg kommen. Im Grunde gibt es nur zwei Möglichkeiten, Druck auf die Grundstückseigentümer aufzubauen: mit einer erhöhten Steuer auf unbebaute Grundstücke. Das wäre die vergleichsweise weiche Variante. Oder mit einem Baugebot. Das wäre die harte Keule.
Eine Grundsteuer C, wie sie als Ergänzung für unbebaute Grundstücke ins Spiel gebracht wurde, war von vielen Kommunen begrüßt worden. Nicht nur Dettelbachs Bürgermeister Matthias Bielek, der das Potenzial in der Stadt und allen Ortsteilen auf mehr als 200 freie Grundstücke taxiert, hätte sie als „hilfreich“ erachtet. Auch Oliver Graumann, der Chef des Kitzinger Bauamtes, sagt: „Es wäre die Möglichkeit gewesen, massiv einzugreifen.“ Doch das Thema ist in Bayern vom Tisch, politisch abgeräumt von den Freien Wählern und ihrem Wirtschaftsminister Hubert Aiwanger, die massiv Stimmung dagegen machten und sich auf die Seite der Bauland-Lobby schlugen.
Bleibt das Baugebot. Seit 1971 im Baugesetzbuch verankert, regelt Paragraf 176, dass ein Grundstückseigentümer seitens der Kommune verpflichtet werden kann, sein Areal binnen einer „angemessenen Frist“ zu bebauen oder an die Gemeinde zu verkaufen. Es gibt aber Ausnahmen. So muss dem Eigentümer die Bebauung wirtschaftlich zumutbar sein. Eine Enteignung ist nur „zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann“. Für Iphofens früheren Bürgermeister Josef Mend deshalb ein „stumpfes Schwert“, das er gleichwohl gerne mal kreisen ließ, wenn die Situation auf dem Grundstücksmarkt sich zuspitzte.
Sein Nachfolger Dieter Lenzer will das Schwert erst einmal stecken lassen. Und auch Oliver Graumann sagt: „Das alles ist nur sehr schwer durchsetzbar.“ Vor allem gehe es nicht um große zusammenhängende Flächen, sondern in aller Regel um vereinzelte Grundstücke – einen Flickenteppich, in dem jeder Streifen für sich zu beurteilen sei. Die große Baulandoffensive ist das nicht. Deshalb sieht Graumann in einem Baugebot derzeit auch kein wirksames Instrument.
In Sommerach umfasst die Warteliste jetzt schon 170 Namen
In Sommerach stand das Thema zur Jahrtausendwende einmal kurz auf der Agenda. Aber so schnell wie es darauf gekommen war, hatte es die Gemeinde auch wieder abgeräumt. „Damals wurden alle 40 Grundstückseigentümer angeschrieben. Zehn haben immerhin reagiert und ihre Grundstücke bebaut“, sagt Bürgermeisterin Elisabeth Drescher. Das Problem von Sommerach ist: Die Entwicklung der Gemeinde hat Grenzen. „Vorne Wasser, hinten Weinberge“, sagt Drescher. Dazwischen bleibt nicht viel.
Ein neueres Baugebiet mit 35 Bauplätzen ist längst voll. Jetzt soll es ein weiteres Baugebiet geben. Mit wie vielen Plätzen? „Schreiben Sie mir das bitte nicht!“, sagt Drescher, „sonst kann ich mich vor Anfragen nicht retten.“ Seit die Gemeinde ein Einheimischen-Modell hat, hat sich der Kreis der Bewerber verengt, aber Drescher sagt: „Glauben Sie mir, es sind immer noch genug.“ Ihre Warteliste umfasst 170 Namen.
In den 1980er-Jahren setzte Castell ein Baugebot erfolgreich um
Castell dürfte die einzige Gemeinde im Landkreis sein, die je ein Baugebotsverfahren angestrengt und erfolgreich durchgezogen hat. Altbürgermeister Rudolf Lösch erinnert sich an sechs bis acht Grundstücke, erworben in den 1970er-Jahren von Berliner Bürgern. Sie planten, für irgendwann ihren Lebensabend in der fränkischen Provinz zu verbringen und dann zu bauen. Doch dazu kam es nie. Als der Gemeinde Anfang der Achtzigerjahre das Bauland ausging, erinnerte man sich der einst von den Berlinern erworbenen Flächen.
„Allein die Androhung des Baugebots hat in der Mehrheit dazu geführt, dass Grundstücke verkauft oder bebaut wurden“, erzählt Lösch. Gegen eine der Eigentümerinnen strengte die Gemeinde ein Enteignungsverfahren an – mit Erfolg, wie Lösch sagt. Er sagt aber auch: „Ein harter Einschnitt.“ Dass die meisten Grundstücksbesitzer außerhalb der Gemeinde wohnten, erleichterte Castell seinerzeit die Sache.
Mittlerweile weisen die meisten Kommunen nur noch dort Bauland aus, wo sie selbst Eigentümer der Flächen sind. Und: In den Verträgen wird eine verbindliche Frist gesetzt, bis zu der ein Bauherr Zeit hat, sein Grundstück zu bebauen. Nur hilft das für die vielen Altfälle nicht weiter. In Sulzfeld am Main gibt es laut Bürgermeister Matthias Dusel 40 freie Bauplätze in privater Hand. „Es war ein Fehler, dass kein Baugebot besteht“, sagte er kürzlich im Gespräch mit der Redaktion.
Die Große Koalition hat im Sommer das Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen. Es erleichtert den Kommunen, Wohnungsbauten zu genehmigen, räumt ihnen Vorkaufsrechte für Problem-Immobilien und brachliegende Grundstücke ein und erweitert Baugebote auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Aber wie bisher auch bleiben Schlupflöcher und Ausnahmen. Denn der Grundstückseigentümer kann sich jetzt nicht nur auf wirtschaftliche Unzumutbarkeit berufen, sondern auch darauf, das Areal für Kinder und Enkel zu reservieren.
Für die Novelle des Baugebots kommt Kritik von vielen Seiten
Branchenverbände wie der Deutsche Städte- und Gemeindebund kritisieren das Gesetz deswegen als unwirksam und eher erschwerend als hilfreich. Kritik kommt auch von Haus- und Grundeigentümer-Verbänden und von Seiten der Immobilienmakler, allerdings aus anderen Gründen. Sie sehen mit der Novelle das eigentliche Ziel, möglichst rasch Bauland zu mobilisieren, nicht erfüllt.
Klar scheint: Eigentümer kleinerer Grundstücke brauchen auch nach der Neufassung des Baugebots keine Enteignung zu befürchten. Vielleicht werden Kommunen an sie herantreten, möglicherweise unter Androhung von Bußgeldern. Aber vielfach werden sie kein Interesse haben an einer zähen und langwierigen juristischen Auseinandersetzung. Für Oliver Graumann im Kitzinger Bauamt ergibt die Sache nur Sinn, wenn es eine präzisierende Landesverordnung gibt, die etwa die Frage beantwortet: Was genau ist unter einem „angespannten Wohnungsmarkt“ zu verstehen?
Viele Kommunen haben kapituliert, verweisen auf Wartelisten, mehr können sie kaum tun. Iphofen wird demnächst etwa 30 neue Grundstücke ausweisen. Angesichts mehrerer hundert Bewerbungen wird es Glückssache sein, zum Zug zu kommen.
Wir können so nicht weitermachen, sonst haben wir das Land bald komplett zugepflastert. Und auf Betonmauer und Asphaltstraßen wachsen nun mal keine Lebensmittel und auch kein Baum der Sauerstoff produzieren und CO2 binden soll.
Wir brauchen eine andere Form des guten Wohnens. Die freien Grundstücke, die ja durch Straßen etc. bereits erschlossen sind sollen freilich bebaut werden. Am besten jedoch mit Mehrfamilienhäuser. Auch wenn sich unser Politkaspar Hubsi auf den Kopf stellt und mit den Beinen wackelt.
Gibt nix schöneres wie ein Einfamilienhaus wo Abstand zum Nachbarn ist das man im Garten etc. Ruhe hat.
Das passt nicht zusammen.
Und bei bebauten Grundstücken sollen Teilflächen naturnah bleiben und zum Biotop werden.
Ich wohne selbst auf dem Dorf und weiß, dass viele unbebaute Grundstücke in den Dörfern noch immer den Familien gehören, denen das Land bereits gehört hat, bevor es überhaupt erschlossen wurde. Das ist uralter Familienbesitz. Warum sollte man solche Leute zwingen, ihr Grundstück zu verkaufen? Das sind tatsächlich die Enkelgrundstücke. Ich unterstelle jetzt mal den meisten, dass diese Grundstücke nicht aus spekulativen Gründen gehalten werden.
Eine Bebauungspflicht sehe ich dann als sinnvoll, sobald so ein Grundstück den Besitzer wechselt. So würde man relativ sicher gehen, dass der neue Besitzer eben kein Spekulant ist.
Eine generelle Bebauungspflicht empfände ich als ungerecht.
Sicher gelte diese Pflichten, sie werden aber nicht eingehalten und die Gemeinden schauen zu. Da wuchert das Gebüsch und das Unkraut auf Gehsteig und Strasse und der Pflichten im Winter kommt auch kaum ein Besitzer eines unbebauten Grundstücks nach. Schandflecke im Ort und auf der anderen Seite müssen die Gemeinden neue Bauplätze erschließen. Einfach unsinnig und aus der Zeit gefallen.
Auch gegen den Flächenfrass, besonders in Bayern, wird seiens der Grünengeklagt.
Und gerade diejenigen, die gegen den Bau von Einfamilienhäuser und den gegen den Flächenfrass sind, möchten weitere Einwanderung und die insbesondere über Asyl.
Beklagen dann wiederum die hohen Mieten.
Da bin ich mal gespannt, wie das alles in Zukunft wird. Jedenfalls brachliegende Grundstücke zu enteignen, kanns auf keinen Fall sein. Dann schon eine hohe Grundsteuer.
Aber wie gesagt, das alles, was sich im ländlichen Raum wie in Kitzingen abspielt, wird den Koalitionären Die Grünen und SPD widerstreben.
Zwei Welten, Gemeinden und Bevölkerung wollen Bauen, in der vermeintlich neuen Regierung sieht man das total konträr.