Ende Januar beziehungsweise in der ersten Februarwoche flattert Immobilien- und Grundstücksbesitzern in Mellrichstadt der neue Grundsteuerbescheid ins Haus. Der Gang zum Briefkasten könnte für Eigentümer mit viel Grund und Boden schmerzlich werden. Denn das bayerische Ländergesetz zur Grundsteuer bezieht nicht den Wert der Immobilie und des Grundstücks ein, sondern richtet sich allein nach der Grundstücksgröße und den Gebäudeflächen. Das bedeutet im Klartext: Wer ein weitläufiges Grundstück mit Nebengebäuden sein Eigen nennt, wird künftig deutlich mehr Grundsteuer zahlen müssen.
Über 5000 Bescheide werden an diesem Montag, 27. Januar, gedruckt und in den folgenden Tagen verschickt, kündigt Jürgen Leirich, zuständig für die Grundsteuer in der VG Mellrichstadt, an. 3585 Bescheide werden für bebaute und unbebaute Grundstücke (Grundsteuer B) erstellt, 1560 Bescheide für land- und forstwirtschaftliche Flächen (Grundsteuer A). Die erste Zahlung wird vier Wochen nach Erhalt des Bescheids fällig.
Stadtrat hatte im November 2024 die neuen Hebesätze festgelegt
Bei der Festsetzung der Grundsteuer wird der vom Finanzamt mitgeteilte Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Stadt multipliziert. Dieser wurde im vergangenen November vom Stadtrat mehrheitlich beschlossen. Er beträgt 590 Prozentpunkte (zuvor 490) für die Grundsteuer A und 230 Prozent (zuvor 390) für die Grundsteuer B.
Laut Gesetzgeber sollte die Anpassung der Hebesätze im Zuge der Reform aufkommensneutral erfolgen, was bedeutet, dass die Höhe der Einnahmen durch die Grundsteuer insgesamt gesehen für die Kommune gleich bleibt. Wie viel dabei auf jeden einzelnen Eigentümer zukommt, wird der Bescheid in Kürze aufzeigen. "Klar ist, dass es durch den Wechsel in Bayern vom Werte- zum Flächenmodell in zahlreichen Fällen zu Verschiebungen kommen wird", sagt die Leiterin der Finanzverwaltung der VG Mellrichstadt, Kämmerin Janine Other, auf Anfrage dieser Redaktion.
Beitragsaufkommen bleibt für die Stadt nahezu gleich
Die Grundsteuer zählt neben der Gewerbesteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen einer Kommune. Bürgermeister Michael Kraus und die Stadtratsmitglieder hatten bei der Festsetzung der Hebesätze das Ziel ausgegeben, die Anpassung so gerecht wie möglich zu gestalten. Die Beträge, welche die Stadt einnimmt, bleiben weitgehend gleich: 2024 flossen durch die Grundsteuer B insgesamt 695.947 Euro und durch die Grundsteuer A 79.920 Euro in die Kasse. In diesem Jahr werden es laut Kämmerin voraussichtlich 694.800 Euro (Grundsteuer B) und 79.926 Euro (Grundsteuer A) sein.
Die von der Kommune erzielte Aufkommensneutralität könnte sich indes für viele Eigentümer anders darstellen. In manchen Fällen wird es eine deutliche Erhöhung der Steuerlast geben, so Janine Other. In der Verwaltung stellen sich die Mitarbeiter daher darauf ein, dass es vermehrt zu Rückfragen von Bürgerinnen und Bürgern kommen wird. "Darauf sind wir vorbereitet", versichern Other und Leirich. Dennoch bitten sie um Verständnis, dass es bei einer Vielzahl von Anrufen zu entsprechenden Wartezeiten kommen kann: "Wir rechnen mit viel Erklärungsbedarf."
Verwaltung rechnet mit vielen Rückfragen zu den Bescheiden
Dabei wird die Stadtverwaltung in den meisten Fällen gar nicht der richtige Ansprechpartner sein, sagt Bürgermeister Michael Kraus. "Die Kommune vollzieht nur die Bescheide, die vom Finanzamt kommen." Wenn in den Messbeträgen Fehler stecken, könne die Verwaltung diese nicht eigenmächtig ausmerzen. "Dafür müssen sich die Bürger ans Finanzamt wenden."
Dass bei Zweifeln an der Höhe des Bescheids dennoch die VG erster Ansprechpartner sein wird, ist wahrscheinlich schon darin begründet, dass die Verwaltung die Schreiben verschickt. Sollten sich Härtefälle ergeben, kündigt die Kämmerin schon jetzt an, dass ihre Abteilung den Bürgern entgegenkommen wird. "Wenn aus Versehen falsche Zahlen ans Finanzamt übermittelt wurden und viel zu hohe Beiträge gezahlt werden müssen, können wir die Zahlungsfrist nach Möglichkeit aussetzen oder die Beträge stunden, bis die Zahlen mit der Finanzbehörde geklärt sind."
Bürgermeister spricht von Benachteiligung des ländlichen Raums
Für Janine Other und Michael Kraus zeichnen sich aber jetzt schon ganz klare Verlierer der Grundsteuerreform in Bayern ab. "Wer einen Hof mit Nebengebäuden und viel Fläche hat, wird durch die Neuberechnung über Gebühr belastet", sind sie sich einig. "Wir fördern in den Kommunen die Innenentwicklung, aber hier müssen Eigentümer nun tief in die Tasche greifen", moniert die Kämmerin.
Für den Stadtchef ist die Reform "eine eindeutige Benachteiligung des ländlichen Raums". Er stellt dazu eine Beispielrechnung auf: Das 500.000 Euro teure Einfamilienhaus auf 800 Quadratmetern Fläche in Mellrichstadt kostet nun genauso viel Grundsteuer wie die 5-Millionen-Villa in München Grünwald. "Teuer wird es demnach für die Landbevölkerung, wo es große Grundstücke und Nebengebäude gibt, die entsprechend stark zu Buche schlagen", übt er Kritik an der bayerischen Staatsregierung.
Verwaltung erwartet viele Einsprüche gegen die neuen Bescheide
Vor allem die Nutzung von Nebengebäuden spielt bei der Berechnung eine entscheidende Rolle. Die Stadtverwaltung und, wie Janine Other weiß, auch das Finanzamt erwarten in Folge der Bescheide bereits jetzt eine Flut von Widersprüchen gegen falsche Messbeträge. Dazu kommen Nachmeldungen, die vom Finanzamt noch bearbeitet werden müssen. Wer nichts meldet, wird von der Behörde geschätzt.
Der Blick auf die Einnahmen für den städtischen Haushalt infolge der Grundsteuerreform bleibt also zunächst einmal vage. Bürgermeister Kraus zeigt sich dennoch optimistisch, dass die Stadt nicht gleich an der Gebührenschraube drehen muss. "Mit den Einnahmen aus Grundsteuer und Gewerbesteuer ist Mellrichstadt in den letzten Jahren gut zurechtgekommen."
Weniger gut beurteilt Jürgen Leirich das Bürokratiemonster, das mit der Grundsteuerreform entstanden ist und sich fortsetzen wird: "Alle sieben Jahre soll es eine Neuberechnung geben. Das bedeutet für uns: Kaum sind wir fertig, geht der Zirkus von vorne los."
