Aktuell versenden die bayerischen Finanzbehörden allen Grundstückeigentümerinnen und Grundstückseigentümern Informationen zur Neubewertung der Grundsteuer. Wie sie künftig berechnet wird und was es zu beachten gilt. Die häufigsten Fragen und die Antworten im Überblick.
Wie werden eine Streuobstwiese, die an ein Grundstück grenzt, oder ein besonders großer Garten berechnet?
In der Regel unterliege eine Streuobstwiese der Grundsteuer A, teilt das Finanzministerium in München mit. Doch es komme auf den konkreten Einzelfall an, sagt Frank Rumpel von der Steuerberatungsgesellschaft Ecovis in Würzburg. Würden die Grundstücke dem selben Eigentümer gehören, sei von einer wirtschaftlichen Einheit auszugehen. Dann gelte der Grundsatz, dass eine Grundstücksfläche entweder ein unbebautes oder ein bebautes Grundstück darstellt. Die wirtschaftliche Einheit könne nicht ein teils unbebautes und teils bebautes Grundstück sein, so der Steuerberater.
Die Fläche eines Gartens wird grundsätzlich mit vier Cent pro Quadratmeter (0,04 €/m²) angesetzt. Allerdings sieht das bayerische Grundsteuergesetz Reduzierungen der Grundstücksbewertung bei sehr großen Grundstücken vor. Übersteigt die gesamte Fläche des Grund und Bodens (also Garten und bebaute Fläche) das Zehnfache der Wohnfläche, wird jene Grundfläche, die eben das Zehnfache der Wohnfläche übersteigt, nur noch mit zwei Cent pro Quadratmeter angesetzt.
Wird bei der Grundsteuer-Berechnung künftig die Grundfläche des Hauses von der Fläche des Grundstücks abgezogen?
In Bayern wird die Fläche des Grundstücks bei der Berechnung des Äquivalenzbetrags für den Grund und Boden insgesamt angesetzt. Grundsteuer werde künftig also rein nach Grundstücks- und Gebäudegröße berechnet, teilt das Bayerische Finanzministerium mit. Dabei werde nicht danach unterschieden, ob die Fläche bebaut oder unbebaut ist.
Ein direkter Abzug der Fläche des Hauses von der Grundstücksfläche finde tatsächlich nicht statt, sagt auch Steuerberater Frank Rumpel.
Balkone, Terrassen und Wintergärten: Wie werden sie bei der Wohnfläche berücksichtig?
Die Wohnfläche ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung, erläutert Frank Rumpel. Danach gehören die Grundflächen von Terrassen, Balkonen und ähnlichem zur Grundfläche, sie sind aber in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte auf die Wohnfläche anzurechnen. Die Hälfte könne es ausnahmsweise dann sein, wenn die Qualität von Balkon oder Terrasse außergewöhnlich hoch sei. Eine klar nachvollziehbare Abgrenzung gebe es aber nicht, sagt der Berater. Man sollte daher vom Regelfall der 25-prozentigen Anrechnung auf die Wohnfläche ausgehen.
Anders bei Wintergärten. Hier stellt das Bayerische Finanzministerium auf Nachfrage klar: "Die Flächen von beheizbaren Wintergärten sind grundsätzlich voll zu berücksichtigen. Die Grundflächen von unbeheizbaren Wintergärten sind zur Hälfte anzurechnen."
Garagen, Schuppen oder andere Bauten ohne Wohnzwecke: Kosten die auch etwas?
Garagen werden bis zu einer Größe von 50 Quadratmetern nicht eigens berechnet, wenn sie in einem Zusammenhang zur Wohnnutzug stehen. Das gleiche gilt für Schuppen oder Nebengebäude bis zu einer Größe von 30 Quadratmetern. Das gilt auch dann, wenn die Gebäude eine eigene wirtschaftliche Einheit bieten, zum Beispiel weil sie vermietet sind. Größere Garagen oder Nebengebäude werden wie Gebäudeflächen berechnet.
Wie wird das Gartenhäuschen in einem Schrebergarten berechnet?
Grundstücke gelten als unbebaut, wenn das darauf befindliche Gebäude maximal 30 Quadratmeter groß ist. Das gilt jedoch nicht für vermietete Garagen. Diese sowie größere Gebäude werden als Gebäudeflächen berechnet.
Was ändert sich bei der Grundsteuer A für Landwirte?
Bei der Grundsteuer A für unbebaute und landwirtschaftlich genutzte Flächen ändert sich nichts. Das gilt auch für landwirtschaftlich genutzte Gebäude. Wohnraum, der von Landwirten, deren Angehörigen oder Angestellten genutzt wird, wird mit einem Abschlag von weiteren 25 Prozent auf die 70 Prozent für Wohnraum berechnet. Dieser Satz gilt übrigens auch für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen und für den sozialen Wohnungsbau. Nicht mehr genutzte Gebäude einer Hofstelle und nicht mehr nachhaltig genutzte landwirtschaftliche Flächen dürfen ausdrücklich weiterhin der Hofstelle zugerechnet werden.
Warum gibt es unterschiedliche Regeln in den Bundesländern?
Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Landesregelungen, sagt der Würzburger Rechtsanwalt und Steuerberater Detlef Mayer-Roedle. So sei beispielsweise in Thüringen die Grundsteuer wertabhängig - das heißt, Baujahr, mögliche Mieteinahmen und anderes fließen in die Bewertung ein. Ein wertunabhängiges Flächenmodell hätten nur Bayern und Hessen gewählt.
In Baden-Württemberg werde nur der Bodenwert berücksichtigt, erklärt der Anwalt - die Gebäude dagegen überhaupt nicht. Entscheidend ist dort die Lage und die Größe des bebauten Grundstücks. Dabei kann der Bodenwert innerhalb einer Gemeinde je nach Lage stak variieren: in Tauberbischofsheim beispielsweise von 25 Euro pro Quadratmeter (Industriepark an der A81) bis zu 145 Euro pro Quadratmeter in einigen Innenstadtlagen.
Reine Wohngebiete in Tauberbischofsheim haben im Schnitt einen Bodenwert von 100 Euro pro Quadratmeter. Würde das Haus der Beispielrechnung aus dem Landkreis Würzburg mit Grundsteuer von 269,50 Euro (siehe Grafik oben) im Wohngebiet in Tauberbischofsheim stehen, läge die Grundsteuer bei 222,95 Euro im Jahr (Grafik unten). Allerdings könnte es je nach Lage im Ort auch fast ein Drittel mehr sein.
Warum gibt es in Bayern keine Grundsteuer C, um Grundstückspekulanten entgegen zu wirken?
Im Grundsteuergesetz des Bundes wurde den Gemeinden die Option eröffnet, für bislang unbebaute, aber bebaubare Grundstücke einen gesonderten höheren Hebesatz festzulegen, die Grundsteuer C. Diese Option ist im Bayerischen Grundsteuergesetz ausgeschlossen, teilt das Finanzministerium auf Nachfrage mit.
Das primäre Ziel bei der Grundsteuerreform sei gewesen, den Kommunen das Grundsteueraufkommen durch eine zeitnah in Kraft tretende Rechtsgrundlage planungssicher zu erhalten, heißt es von Seiten des Ministeriums. Die Grundsteuer C würde in der Praxis auch nicht zwingend zur angestrebten Mobilisierung von Bauland führen. Aufgrund des verfassungsrechtlichen Übermaßverbotes sei die mögliche Höhe der Grundsteuer C begrenzt. Eine geringe Höhe aber, so die Annahme des Ministeriums, würde Grundstücksspekulanten nicht in absehbarer Zeit zu einem Verkauf oder zur Bebauung eines unbebauten Grundstücks bewegen.
Warum zählen Lage und Wert eines Hauses in Bayern überhaupt nicht?
Mit dem Bayerischen Grundsteuergesetz werde ein wertunabhängiges Flächenmodell umgesetzt, so das bayerische Finanzministerium auf Nachfrage. Dieses sei für die Bürgerinnen und Bürgern leicht nachvollziehbar und unbürokratisch umsetzbar. Vor allem würden dadurch aufwändige und teure Neuermittlungen alle sieben Jahre vermieden.
Durch den Verzicht auf einen Wertbezug würde die Grundsteuer in Bayern – anders als im Bundesmodell – künftig auch bei wachsenden Immobilienpreisen keine Steuererhöhung "durch die Hintertür", erklärt das Ministerium. Beim Flächenmodell bestimme ausschließlich die Kommune per Hebesatz, ob die Grundsteuern künftig weiter steigen oder nicht.
