In Würzburg gilt die Mietpreisbremse, der dazugehörige Mietspiegel fehlt allerdings. Das macht es für Mieterinnen und Mieter schwer, sich gegen zu hohe Mieten zu wehren. Edgar Hein, 2. Vorsitzender des Mietervereins Würzburg und Umgebung, sowie Steffen Sebastian, Immobilienökonom an der Universität Regensburg und Vorsitzender der Mietspiegelkommission der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung, beantworten die wichtigsten Fragen zum Würzburger Wohnungsmarkt.
Wie häufig darf eine Vermieterin oder ein Vermieter in Würzburg die Miete erhöhen?
Das Gesetz sieht mehrere Arten einer Mieterhöhung vor. Die Vermieterin oder der Vermieter kann von Vornherein im Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung unterbringen, dann erhöht sich die Miete laufend je nach vertraglich getroffener Regelung. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis darf die Miete außerdem bei Modernisierungen steigen: Acht Prozent der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete umgelegt werden.
Die häufigste Art der Mieterhöhung ist die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. In Würzburg als Gebiet mit erhöhten Wohnraumbedarf darf die Miete alle drei Jahre nur um maximal 15 Prozent erhöht werden. Das besagt die sogenannte Kappungsgrenze.
Womit kann eine Vermieterin oder ein Vermieter eine Mieterhöhung begründen?
Eine Mieterhöhung ist nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete rechtens. Das ist die Miete, die in der Nachbarschaft im Durchschnitt für vergleichbare Wohnungen verlangt wird. Normalerweise ist die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel zu finden. In Städten wie Würzburg, die keinen Mietspiegel haben, muss die ortsübliche Vergleichsmiete durch ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei in Lage, Zustand und Alter vergleichbare Wohnungen begründet werden.
Bei Vergleichswohnungen sei besondere Vorsicht geboten, sagt Edgar Hein vom Mieterverein Würzburg. "Vergleichswohnungen bilden nur selten einen realistischen Durchschnitt der Mieten in der Nachbarschaft ab, denn Vermieter können sich die teuersten Mieten in der Umgebung aussuchen." Das treffe natürlich nicht auf alle Vermieter zu, so Hein. Für Vermieterinnen und Vermieter sei der fehlende Mietspiegel ebenfalls ein Problem, denn ihnen bliebe in Würzburg nur die teils aufwändige Suche nach Vergleichswohnungen oder ein teures Sachverständigengutachten.
Wie können Mietinteressenten in Würzburg herausfinden, ob eine Miete angemessen ist?
"Die Überprüfung für eine Miete ist ohne einen Mietspiegel in der Tat schwierig und letztlich kaum zu bewerkstelligen", weiß Hein. Der Mieter oder die Interessentin müsste auf Statistiken von Wohnungsbörsen im Internet zurückgreifen, die seien aber selten repräsentativ. Bei Mieterhöhungen, wie auch bei Neuanmietungen könnten außerdem die vorgeschriebenen Vergleichswohnungen überprüft werden, das sei aber sehr aufwändig.
Zumindest einen ersten Anhaltspunkt kann der Wohnmarktbericht Würzburg der Sparkasse Mainfranken Würzburg liefern.
Was gilt bei Neuanmietungen?
Wird eine Wohnung neu bezogen oder vom Vermieter oder Vermieterin ein neuer Mietvertrag ausgestellt, dann gilt wieder die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab. Bei Neuanmietungen darf ein Vermieter oder eine Vermieterin bis zu zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. "Hier kann es richtig teuer werden", so Edgar Hein, wenn sich ein Vermieter die teuersten Vergleichsmieten aus der Nachbarschaft aussuche und dann sogar noch zehn Prozent draufschlagen dürfe. Werde diese Miete nicht durch die zukünftigen Mieterinnen und Mieter überprüft (durch Nachfragen bei den Vergleichswohnungen), dann entstehe eine neue, noch teurere Vergleichsmiete, die wiederum für Neuvermietungen genutzt werden könne, sagt Hein.
Wie können sich Mieterinnen und Mieter in Würzburg gegen zu hohe Mieten wehren?
"Ohne einen qualifizierten Mietspiegel ist das schwierig", berichtet Hein. Zwar könnten Betroffene die Vergleichswohnungen, mit denen eine Miete gerechtfertigt wird, mühsam überprüfen und den Vermieter gegebenenfalls auf fehlerhafte Angaben aufmerksam machen, ob das Erfolg habe, sei aber nicht gesagt. Als Mitglied im Mieterverein könne man sich an ihn und seine Kolleginnen und Kollegen wenden, vor Gericht habe aber letzten Endes nur ein teures Sachverständigengutachten Bestand, so Hein.
Was passiert, wenn Mieter und Mieterinnen nicht auf eine Mieterhöhung reagieren oder sie ablehnen?
"Wenn ein Mieter nicht auf eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete reagiert oder seine Zustimmung nicht innerhalb der Zustimmungsfrist verweigert, hat der Vermieter die Möglichkeit innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu klagen", sagt der Experte. Liegen dann mindestens drei Vergleichswohnungen zur Begründung der Mietforderung vor, bekämen Vermieterinnen und Vermieter häufig Recht.
Wer profitiert von einem Mietspiegel?
"Gewinner sind die Mietsuchenden, die überhöhte Mieten aufdecken und sich gegebenenfalls dagegen wehren können", sagt Steffen Sebastian, Immobilienökonom an der Universität Regensburg und Vorsitzender der Mietspiegelkommission der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung. Gewinner seien auch konservative Vermieter, die moderate Mieterhöhungen leichter durchsetzen können. Das gehöre aber zu einem fairen Interessenausgleich dazu, so Sebastian. "Von einem fehlenden Mietspiegel profitieren stark renditeorientierte Vermieter. Sowohl bei Neuvermietungen als auch bei Mieterhöhungen haben sie große Freiheiten", so Sebastian.
Werden Mieten sinken, wenn ein Mietspiegel eingeführt wird?
"Mieten werden wahrscheinlich nicht sinken, aber der Anstieg wird zumindest teilweise gebremst, da Vermieter sich dann überhaupt erst dann die Mietpreisbremse halten können", weiß Sebastian. Zudem seien dann hohe Mieterhöhungen mit drei Vergleichswohnungen nicht mehr möglich. "Das dämpft auch den Mietanstieg im Bestand. Moderate Mieterhöhungen werden dann aber weniger umständlich, da Vermieter einfach im Mietspiegel nachschlagen können." Auch das sei aber für die Mietdämpfung gut. Werden nämlich viele Mieterhöhungen ausgesprochen, dann steige deren Anteil in der Datengrundlage für den Mietspiegel. "Da Mieterhöhungen fast immer niedriger sind als die Mieten bei Neuvermietung, sinkt hierdurch die Mietspiegelmiete nochmals", so Sebastian.
Da hätte ja niemand drauf kommen können, daß "Miethaie" das schamlos ausnutzen können. Also stellt sich die mehr als berechtigte Frage warum man das in Würzburg mit dem Mietspiegel nicht durchgeboxt bekommt. Aber: Was soll's. Was passiert haben wir ja am "Skandalhaus in Grombühl" sehen dürfen.