Würde man Nachrichten über den hiesigen Wohnungsmarkt nur dann bringen, wenn sie Neues enthielten, es gäbe schon lange kaum mehr was zu berichten, zumindest nicht über die Preise. Denn sie entwickeln sich beständig in eine Richtung: nach oben. Das spiegelt sich im Wohnmarktbericht 2021 der Sparkasse wider, der erstmals für die gesamte Region Mainfranken erschienen ist. Wir haben die wichtigsten Erkenntnisse in zehn Antworten zusammengefasst.
1. Was genau hat der Wohnmarktbericht ermittelt?
Getrennt nach Regionen hat die Sparkasse Mainfranken Würzburg mit dem Marktforschungsinstitut IIB Dr. Hettenbach in Schwetzingen den unterfränkischen Wohnmarkt untersucht. Dafür wurden nicht nur die Angebotspreise in einzelnen Städten und Räumen verglichen, sie wurden auch ins Verhältnis zum Einkommen der Bewohner gesetzt.
Weitere Kriterien, die in die Bewertung des Immobilienwerts einflossen, waren ÖPNV-Anschluss, Versorgung mit Schulen und Geschäften, soziale Strukturen oder Umweltaspekte. Aus den vielen Faktoren bildeten die Analysten einen Mittelwert. Alle Preisangaben beziehen sich auf Bestandsobjekte, die älter als drei Jahre sind. Als Datenbasis dienten Inserate, recherchierte Objekte und Abschlüsse der letzten 24 Monate. Die Objekte sind in fünf Wohnlagen eingeteilt: von Top bis einfach.
2. Wo stehen die teuersten Häuser?
Wer in der Region um Dettelbach in den vergangenen zwölf Monaten ein Haus kaufte, bezahlte dort im Durchschnitt 364 000 Euro, mehr als in allen anderen Regionen des Landkreises. Doch die Preisspannen sind enorm; sie reichen von 109 000 Euro (einfache Wohnlage) bis 699 000 Euro (sehr gute Wohnlage). In der Region Volkach wechselten die Häuser für durchschnittlich 329 000 Euro den Besitzer. Die Bandbreite erstreckte sich von 129 000 bis 670 000 Euro.
Überraschenderweise findet man die Stadt Kitzingen in diesem Ranking erst an dritter Stelle. Dort bezahlten Käufer durchschnittlich 318 000 Euro für die eigenen vier Wände bei einer Preisspanne von 134 500 bis 677 500 Euro.
3. Wo kann man noch vergleichsweise günstig kaufen?
Am wenigsten musste die Kundschaft in der Region Wiesentheid für das eigene Haus hinblättern: Im Mittel waren es 286 500 Euro bei einer enormen Schwankungsbreite von 61 500 bis 602 000 Euro. Auch in der Region Marktbreit kam man noch vergleichsweise günstig weg. Ein Haus wechselte dort für durchschnittlich 302 000 Euro den Besitzer (72 500 bis 650 000 Euro). Geringfügig teurer waren Wohnhäuser in der Region Iphofen mit 305 000 Euro im Mittel und Spannen von 105 000 bis 568 000 Euro. Iphofen weist ein Alleinstellungsmerkmal auf, von dem noch zu reden sein wird.
4. Wie sieht es bei den Eigentumswohnungen aus?
Am meisten kosteten Wohnungen rund um Volkach: nämlich im Durchschnitt 2340 Euro je Quadratmeter. Auch in Kitzingen lagen die Kaufpreise mit 2145 Euro für den Quadratmeter relativ hoch. Für unter 2000 Euro pro Quadratmeter waren Wohnungen in der Region Marktbreit (1995 Euro) und im Raum Dettelbach (1915 Euro) zu haben. Deutlich günstiger war Wohneigentum rund um Wiesentheid (1645 Euro) und Iphofen (1345 Euro).
Interessant sind auch hier die Preisausschläge: Während es in und um Iphofen Wohnraum in „sehr guter Lage“ schon für 1745 Euro je Quadratmeter gab, kosteten diese Premiumwohnungen im Raum Volkach 2865 Euro und in Kitzingen sogar 2935 Euro.
5. Wo sind die Mieten am günstigsten, wo am teuersten?
Am wenigsten zahlten Mieterinnen und Mieter in der Region Wiesentheid: durchschnittlich 6,20 Euro pro Quadratmeter. Auch rund um Iphofen wohnte man mit 6,95 Euro im Mittel noch relativ preiswert. Überraschenderweise lag die Miete in Kitzingen mit 7,90 Euro im Durchschnitt nicht am höchsten. Teurer waren Volkach mit 8,55 Euro und Marktbreit mit 9,60 Euro.
6. Wie liegt der Landkreis Kitzingen im Vergleich?
Im Landkreis Spessart leben mit 125 000 Menschen zwar mehr als im Kreis Kitzingen (91 000), doch ist die Region ähnlich ländlich strukturiert. Ein Bestandshaus in den Zentren Lohr, Marktheidenfeld oder Zellingen kostet im Mittel 320 000 Euro, in der abgelegenen Region um Burgsinn mit 159 000 Euro nur die Hälfte. Da der Wert eines Wohnhauses wegen unterschiedlicher Größe und Lage im Preis sehr schwanken kann, bietet der Kauf- und Mietpreis pro Quadratmeter einer Wohnung den besseren Vergleich.
Zellingen bildet hier mit einer Durchschnittsmiete von 9,30 Euro die regionale Spitze. Eine Wohnung kostet 1955 Euro pro Quadratmeter. Auch hier ist ein deutliches Stadt-Land-Gefälle zu beobachten. In der Region Burgsinn kostet eine Bestandswohnung im Mittel 1355 Euro je Quadratmeter, die Miete 5,45 Euro.
7. Was zählt beim Verkauf von Immobilien?
Nach Auskunft der Experten sind es immer noch die berühmten drei Faktoren: Lage, Lage, Lage. Am besten lassen sich dabei „marktgängige Immobilien“ ohne pflegeintensive Ausstattung oder Grundstücke verkaufen. Das heißt: Die prunkvolle Villa mit großer Parkanlage auf dem Land ist in der Regel schwerer loszuwerden als das klassische Einfamilienhaus mit Garten. Und auch vermeintlich luxuriöse Extras wie ein Swimmingpool steigern den Wert einer Immobilie kaum.
8. Wo gibt es die einzige Top-Lage im Landkreis?
Es ist nicht der Eselsberg in Kitzingen, auch nicht die Mainschleife mit Blick auf die goldene Weinregion. Die einzige Top-Wohnlage im Landkreis befindet sich – zumindest laut Wohnmarktbericht – in Iphofen, und zwar im äußersten Nordosten der Stadt, in einem schmalen Rechteck unterhalb der Weinberge, dort wo auch Schule und Hallenbad stehen. Wie die Sparkasse auf Nachfrage mitteilt, ist die Klassifizierung einer Wohnlage eine komplexe Sache und auch abhängig vom auswertenden Institut.
Faktoren, die in die Bewertung einfließen, sind etwa Immobilienpreise, Bodenrichtwerte, Demographie, Vorort- und Luftbild-Analysen, soziale, ökologische und verkehrliche Aspekte. Aus der Gesamtbewertung resultiert die Einstufung in fünf Qualitätsstufen. Top-Lagen, so die Sparkasse, seien dabei sehr selten.
9. Wie haben sich die Preise in den letzten Jahren entwickelt?
Vor allem bei den Eigentumswohnungen hat es eine rasante Preisrallye gegeben, die noch nicht zu Ende zu sein scheint. In der Region Iphofen beobachteten die Analysten seit 2011 Teuerungsraten von 180 Prozent, im Raum Marktbreit von 110 Prozent. Auch in Kitzingen legten die Preise um 100 Prozent zu, besonders krass von 2018 auf 2019; hier gab es Preissprünge um 50 Prozent. Weshalb ausgerechnet in diesem Zeitraum der Preisauftrieb so heftig war, kann auf Nachfrage keiner erklären.
Bei den Mieten ist die Region Marktbreit unrühmlicher Spitzenreiter mit Steigerungen von 110 Prozent in den vergangenen zehn Jahren. Die größten Preissprünge bei den Wohnhäusern gab es an der Mainschleife. In und um Volkach bezahlten Käufer 2020 für vergleichbare Objekte doppelt so viel wie zehn Jahre vorher.
10. Ist in nächster Zeit mit sinkenden Preisen zu rechnen?
Wer lieber abwartet und auf das berühmte Schnäppchen spekuliert, hat laut Experten eher schlechte Karten. Denn so hoch wie die Nachfrage dürften auch die Preise bleiben. Seitens der Sparkasse heißt es dazu anschaulich: Um die Blase zum Platzen zu bringen, fehle die Nadel. „Selbst ein äußerst unwahrscheinliches, aber sehr tiefgreifendes Ereignis wie die Coronakrise konnte dem Markt bislang nichts anhaben.“
Die Folgen von Corona wie wochenlange Lockdowns hätten eher dazu geführt, dass die Menschen ihr eigenes Zuhause noch stärker wertschätzten und sich mehr Wohnfläche wünschten. Für alle untersuchten Regionen zeigt die Preiskurve deshalb auch im nächsten Jahr nach oben.
