Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen und für viele auch mit Ängsten und Sorgen verbunden. Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern eskalieren häufig und lassen sich dann nur noch vor Gericht klären. Erst kürzlich berichtete diese Redaktion über Bewohner aus der Würzburger Sanderau, die offenbar systematisch aus ihrer Wohnung gemobbt werden. Doch wie verhält man sich in einer solchen Situation am besten? Und was muss man sich als Mieter gefallen lassen? Experten geben Tipps und klären die wichtigsten Fragen.
Jeder Mieter kann gegen unberechtigte Kündigungen, Abmahnungen oder Vertragsverletzungen des Vermieters rechtlich vorgehen. Im letzteren Fall müssen allerdings erhebliche Mängel und Beeinträchtigungen vorliegen. Dafür reicht es nicht, dass das Treppenhaus zeitweise nicht gereinigt oder der Garten nicht ordentlich gepflegt wurde. Wenn ich allerdings im Winter bei 17 Grad in meiner Wohnung frieren muss, ist das eine klare Vertragsverletzung. So etwas sei allerdings eine Ausnahme, erklärt Markus Köhn von der Würzburger Kanzlei MWLG, denn der meiste Ärger entstehe, weil der Vermieter kein Geld mehr in die Immobilie stecke und diese langsam veralte.
Wichtig ist, dass man den Vermieter schriftlich über das Problem informiert, damit dieser reagieren kann. "Die wenigsten Vermieter haben von früh bis spät ein Auge auf das Haus", sagt Köhn. Passiert nichts, kann ich ihn formlos – auch per E-Mail – auffordern, den Mangel zu beseitigen und ihm eine angemessene Frist setzen. Diese richtet sich nach Art und Intensität des Schadens (in der Regel zwei Wochen). Anschließend kann ich beispielsweise eine kaputte Heizung von einem Handwerker reparieren lassen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen. Der Jurist nennt das "Ersatzvornahme".
Das geht, jedoch birgt die sogenannte Mietminderung ein erhebliches Risiko. Wie viel Geld man einbehalten darf, ist eine Frage des Ermessens. Ein Beispiel: Man hat eine Vier-Zimmer-Wohnung angemietet, jedoch ist ein Raum wegen eines Schimmelbefalls nicht bewohnbar. Nun entschließt man sich die Miete um 25 Prozent zu kürzen. Kommt es zu einem Prozess und der Richter hält 10 Prozent für ausreichend, führt das zu einem hohen Mietrückstand. Das Problem: Ab einem Verzug von einer bis spätestens zwei Monatsmieten kann einem fristlos gekündigt werden. "Diese Fälle hat man relativ häufig", so Köhn. Der sichere Weg sei deshalb, die Miete unter Vorbehalt komplett zu überweisen und über eine sogenannte Feststellungsklage die Minderungsquote durch einen Richter festsetzen zu lassen. Das Geld bekomme man anschließend zurück.
In den meisten Fällen ist das eine Frage der Verhältnismäßigkeit und muss im Einzelfall entschieden werden. Das Zivilrecht stellt – beispielsweise bei Fristen oder der Mietminderung – lediglich allgemeine Leitplanken auf, die jedoch für eine Vielzahl von potenziellen Streitigkeiten gelten. Im Detail lässt sich das gesetzlich kaum regeln.
Nein. Dass man von seinen Rechten gebraucht macht, die Miete mindert, Fristen setzt oder abmahnt, ist kein Grund das Mietverhältnis einseitig zu beenden.
"Hier liegt die Latte relativ hoch", erklärt Monika Schmid-Balzert vom Mieterbund. Es habe allerdings bereits Fälle von Schikane gegeben, die zu einer Verurteilung geführt haben – als nämlich die Haustüre eines Mieters in dessen Abwesenheit zugemauert wurde. "Das war definitiv Nötigung", betont Schmid-Balzert. Auch das Installieren von Kameras in der Wohnung wäre beispielsweise ein strafrechtlich relevanter Eingriff in die Privatsphäre. Markus Köhn empfiehlt jedoch, genau darüber nachzudenken, ob man die Polizei einschaltet. Zwar seien die Beamten im Zweifel schnell vor Ort, doch eine falsche Anschuldigung gegenüber dem Vermieter könne bis zur Kündigung führen.
Nein. Wenn der Mieter den Hausfrieden stört, übermäßig laut Musik hört oder seine Wohnung zumüllt, kann dies zu einer Abmahnung und im nächsten Schritt zur Kündigung führen. Auch wenn die Miete nicht überwiesen wird, kann der Vermieter nach spätestens zwei Monaten den Mietvertrag fristlos kündigen.
Im Mietrecht wird als Schaden angesehen, was über den normalen Gebrauch hinausgeht. Kleinere Kratzer am Boden fallen hier meist nicht darunter. Wenn der Mieter allerdings mit dem Schrank an der Wand hängen bleibt oder ihm versehentlich das Rotweinglas auf den Teppichboden fällt, muss dieser für den entstandenen Schaden aufkommen.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung so instand zu halten, wie sie bei Vertragsabschluss übergeben wurde. Undichte Fenster müssen repariert werden, ohne dass der Mieter dafür zur Kasse gebeten werden kann. Dagegen kann bei einer (Luxus-)Modernisierung, die den Wohnwert steigert, bis zu acht Prozent der Kosten auf die Miete umgelegt werden. Bei größeren Baumaßnahmen ist der Vermieter gegebenenfalls verpflichtet, die Kosten für eine Zwischenmiete oder ein Hotel zu übernehmen.
