Von 2025 an wird die Grundsteuer für mehr als 35 Millionen Wohnhäuser, Grundstücke und Nicht-Wohngebäude in Deutschland neu berechnet. Immobilieneigentümer müssen dafür schon jetzt beim Finanzamt eine Erklärung zur Feststellung der Grundstückswerte abgeben. Das bedeutet für viele: viel Arbeit. Es gilt, zig Angaben zusammenzutragen, um die Fragen der Finanzbehörden zu beantworten. Und viel Zeit bleibt nicht.
Vor allem ältere Eigentümer ohne Internet beklagen, dass die Informationen und Erhebungsbögen nur im Netz auffindbar sind. Welche Alternativen gibt es und was müssen "normale" Häuslebesitzer bei der Grundsteuererklärung jetzt beachten? Antworten im Überblick.
Warum gibt es eine Grundsteuerreform?
Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 entschieden, dass die alte Berechnungsgrundlage der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Einheitswerten, die die Wertverhältnisse von 1964 (alte Bundesländer) beziehungsweise von 1935 (neue Bundesländer) zugrunde legten. Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden seitdem sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es zu einer steuerlichen Ungleichbehandlung, die mit den rechtlichen Grundlagen der Grundsteuer nicht mehr zu vereinbaren ist.
Wie ist der Zeitplan der Grundsteuerreform?
Bis zum 31. Oktober 2022 müssen alle Grundstücks- und Immobilienbesitzer eine Grundsteuererklärung bei ihrem zuständigen Finanzamt abgeben.
Bis Ende 2023 versenden die Finanzbehörden dann die Grundsteuerwertbescheide. Die Eigentümerinnen und Eigentümer sollten diese Bescheide auf Unstimmigkeiten prüfen und gegebenenfalls mit der Frist von einem Monat Einspruch einlegen.
Ab Mitte 2024 sollen dann die Messbeträge und Grundsteuerbescheide erstellt werden, hierzu legen die Kommunen neue Hebesätze fest.
Ab 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer anhand der neuen Bewertung berechnet, auch hier kann bei fehlerhafter Berechnung innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden.
Der "Verband Wohneigentum (VWE)" fordert eine Fristverlängerung bei der Grundsteuererklärung bis Ende des ersten Quartals 2023. Es sei absehbar, dass bis zum 31. 10.2022 nicht die vollständigen Daten aller rund 35 Millionen Immobilien und Grundstücke im System erfasst sein werden.
Wer muss alles eine Grundsteuererklärung abgeben?
Alle, die zum Stichtag 1.1.2022 Eigentümerin oder Eigentümer einer Immobilie, eines Grundstücks oder eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft waren. Das gilt auch für mit Erbbaurecht belastete Grundstücke oder für Gebäude auf fremdem Boden. Es genügt, Miteigentümerin oder Miteigentümer zu sein. Sie alle sind verpflichtet, bis 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung bei ihrem Finanzamt abzugeben, teilt die Bayerische Finanzverwaltung mit.
Müssen auch Rentner und Vereine eine Grundsteuererklärung abgeben?
Die Grundsteuererklärung betrifft auch Rentnerinnen und Rentner, die ansonsten gar nicht mehr steuerpflichtig sind. Der Würzburger Steuerberater Erwin Rumpel von der Ecovis Steuerberatungsgesellschaft sagt, dass gerade ältere Grundstückseigentümer oft davon ausgingen, nichts mehr beim Finanzamt einreichen zu müssen. Viele würden annehmen, dass die persönliche einkommensteuerliche Situation auch für andere Steuerarten gelte. Dies sei aber nicht der Fall, sagt Rumpel. Die Pflicht zur Grundsteuererklärung betrifft auch Grundstücke und Immobilien, die von der Grundsteuer befreit sind (z.B. Sportplätze, Vereinsheime, Kirchen, Bildungshäuser, etc.). Eine Befreiung muss dann mit der Grundsteuererklärung erneut beantragt werden.
Wo kann ich mich informieren?
Informieren kann man sich zum Beispiel auf der Homepage des Bayerischen Landesamt für Steuern: Neben Antworten auf die häufigsten Fragen, Erklärvideos und Ausfüllhilfen gibt es dort die grauen Formulare zum Ausfüllen am Computer gibt. Wer keinen Computer mit Internetverbindung hat, kann sich bei der Grundsteuer-Hotline unter der Telefonnummer 089 / 30 70 00 77 informieren und beraten lassen (Mo. bis Do. 8 bis 18 Uhr, Fr. 8 bis 16 Uhr). Auch die Servicezentren der Finanzämter stehen zu den jeweiligen Öffnungszeiten für Fragen zur Verfügung.
Wo erhalte ich die nötigen Formulare?
Für die Abgabe der Erklärung gibt es in Bayern nach Informationen des Landesamtes für Steuern drei Möglichkeiten: Zum einen über das Online-Portal Elster. Dazu muss man dort allerdings registriert sein oder sich registrieren lassen (dauert bis zu zwei Wochen). Im Internet gibt es zudem graue beschreibbare PDF-Formulare, die nur am Computer ausgefüllt werden dürfen. Wer keinen Computer mit Online-Verbindung hat, muss ein grünes Papier-Formular zum handschriftlichen Ausfüllen nehmen. Dieses gibt es in den Finanzämtern und auf den Gemeinden und muss persönlich abgeholt werden. In begründeten Fällen (Schwerbehinderung, Mobilitätseinschränkungen, hohes Alter) würden die Finanzämter diese Formulare auch per Post zusenden, teilt das Würzburger Finanzamt auf Nachfrage mit. Wer sich steuerlich beraten lässt, kann seinen Steuerberater mit der Erledigung beauftragen.
Welche Formulare sind für mich relevant?
Jeder Immobilienbesitzer benötigt mindestens zwei Formulare: den Hauptvordruck und eine Anlage für das Grundstück oder für land- und forstwirtschaftliches Vermögen. Hinzu kommen Anlagen bei mehr als zwei Miteigentümern, bei mehr als fünf Flurstücken, bei Tierhaltung in der Landwirtschaft und gegebenenfalls die Anlage für die Grundsteuerbefreiung (siehe Grafik).
Welche Informationen benötige ich für die Erklärung?
Für ein Einfamilienhaus ohne Besonderheiten würden lediglich die Steuernummern und Steuer-Identifikationsnummern der Eigentümer, die Lagegemeinde, Grundbuchblatt, die Gemarkung, die Flurnummer, die Grundstücksgröße und die Wohnfläche benötigt, sagt Steuerberater Frank Rumpel. Es sollte sich daher die Erklärung auch für den steuerlichen Laien in kurzer Zeit erledigen lassen. Die meisten Angaben (Gemarkung, Flurnummer und Grundstücksgröße, etc.) können derzeit kostenfrei im Bayern-Atlas abgerufen werden. Das Grundbuchblatt und die Wohnfläche sind in der Regel im Kaufvertrag in der Baugenehmigung oder in den Bauplänen vermerkt.
Allerdings merkt Rumpel an, dass es bei Grundstücken, die sich sehr lange in Familienbesitz befinden würden, durchaus zu Informationslücken kommen könne, weil Notarverträge, Baupläne, etc. häufig nicht mehr auffindbar seien. Probleme gebe es aktuell dort, wo aufgrund der Anzahl der Grundstücke und der benötigten zusätzlichen Informationen ein Datenabruf bei den Vermessungsämtern sinnvoll erscheine. Dies betreffe im wesentlichen die Landwirtschaft, bei der zum Beispiel im Ackerbau für die Grundstücke zusätzlich die Nutzungsart und die Ertragsmesszahl benötigt würden. Auch gebe es Abgrenzungsprobleme, was landwirtschaftlich genutzte Fläche und was das höher zu versteuernde Grundvermögen darstelle. Zum Beispiel bei Windkraftanlagen oder Wohnhäusern auf landwirtschaftlich genutzten Flurstücken.
Steigt die Grundsteuer nach der Reform?
Mit der Reform der Grundsteuer verfolge der Gesetzgeber grundsätzlich keine Veränderung des Grundsteueraufkommens, sagt der Würzburger Steuerberater Frank Rumpel. Die Summe aller Grundsteuerzahlungen sollte sich demnach nicht verändern. Die Neubewertung der Liegenschaften führe jedoch zwangsweise zur Veränderung der individuellen Steuerlast.
Das bayerische Modell ziele ausschließlich auf Flächen und deren Nutzung ab. Bei Wohneigentum würden im Bundesmodell, das beispielsweise in Thüringen Anwendung findet, Mietniveaustufen einbezogen. Dies führe zu höheren Werten bei renditestarke Vermietungsobjekte oder Wohnhäusern in attraktiver Lage. In Baden-Württemberg werde nur der Bodenwert als Berechnungsgrundlage berücksichtigt, erklärt der Würzburger Rechtsanwalt und Steuerberater Detlef Mayer-Rödle. Dabei kann der Bodenwert innerhalb einer Gemeinde je nach Lage stak variieren: in Tauberbischofsheim beispielsweise von 25 bis zu 145 Euro pro Quadratmeter je nach Lage.
😂😂😂 - allein, dass die Kommunen sie Hebesätze neu bestimmen, diese Gelegenheit wird sich keiner durch die Lappen gehen lassen. Was sollen sie Eigentümer machen? Verkaufen?
Dass sich ein Steuerberater zu so einer realitätsfernen Aussage hinreißen lässt, ist schon bemerkenswert.
In bayern haben wir es extrem leicht: Bei einem Wohnhaus mit Grundstück werden nur zwei Zahlen benötigt: Wohnfläche und Grundstücksfläche. Für die Grundstücksfläche findet man alles im Netz (siehe Link) und die Wohnfläche kann man sich selbst mit dem Zollstock ausmessen, wenn man keinen Bauplan/Grundriss hat.
@eos1234: Warum soll es teurer oder billiger werden? Es geht darum, die alten Ungereimtheiten von 1914 und 1934 zu beseitigen. Der m² Grund kostet 4 Cent, die Wohnfläche 35 Cent multipliziert mit dem Hebesatz der Gemeinde. Und sogar das muss man nicht selbst rechnen. Wie groß ist denn das große Grundstück? Bis zum 10fachen der Wohnfläche kostet es 4 Cent, darüber nur noch 2 Cent.
Haus&Grund und Verband Wohneigentum bieten alle Hilfe an.
Das bezeichnende ist doch, dass der Staat von uns einen irrsinnigen Aufwand verlangt (Freunde und Bekannte, die sich dem Martyrium schon unterworfen haben, sprachen von 2-3 Stunden Quälerei am Bildschirm), aber nicht einmal dazu in der Lage ist, die technischen Voraussetzungen zu gewährleisten.
Alles nur, um die Bürger mit einem neuen Thema zu drangsalieren.
Eigentlich müssten wir angesichts der von uns derzeit auszubadenden Folgen der schlechtesten Kanzlerschaft in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland alle miteinander Steuerrückerstattungen erhalten - wegen des eklatanten Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung.
Im Gegenzug sollten wir Bürger versuchen, so wenig wie nur möglich zu zahlen und so viel wie es nur geht rauszuholen. Das heißt: steuer- und sozialversicherungspflichtige Arbeit einschränken, Leistung zurückhalten, Auszeiten nehmen und früher in den Ruhestand gehen.
Wer sich immer nur abstrampelt und abzappelt macht seine Gesundheit kaputt. Es sind genug junge Fachkräfte da, die eifrig auf die Chance warten ihre Leistungen fürs Gemeinwohl zu erbringen. Da können ältere Leute ruhig kürzertreten.
Dann wäre die Aktion eine Art Beschäftigungstherapie für nicht ausgelastete Beamte.