Es gibt viele Gründe, warum Bad Kissingen gut beraten ist, sich rechtzeitig Gedanken über Gegenwart und Zukunft des Wohnungsmarkts vor Ort Gedanken zu machen. Die Stadt wächst. Vor allem die Kernstadt zieht Wohnungssuchende an. Genährt wird dieses Wachstum besonders durch Zuzüge. Ziemlich hoch ist dabei die Bedeutung von zuwandernden Arbeitskräften aus Osteuropa. Dazu kommt, dass der Trend der sogenannten Haushaltsentflechtung hin zu kleineren Haushalten stark ausgeprägt ist. All das weiß die Stadt Bad Kissingen. Die beschriebenen Aussagen sind Ergebnisse einer Wohnungsmarktanalyse, die das Rathaus von zwei Büros für Stadtplanung und Forschung, akp aus Kassel sowie Protze+Theiling aus Bremen, hat erarbeiten lassen.
Bis 2035 sind 1200 Wohnungen zusätzlich nötig
Die Bedarfsberechnung fällt ziemlich konkret aus. 1200 Wohnungen zusätzlich sind aus Sicht der beiden Büros von 2018 an gerechnet bis 2035 nötig. Das sind knapp 70 pro Jahr und entspricht laut Analyse ungefähr dem, was aktuell so gebaut wird.
Nicht so genau passt es jedoch zu dem, was für die unterschiedlichen Bereiche des Marktes gebraucht wird. Vor allem für Menschen, die auf günstigeren Wohnraum angewiesen ist, ist das ein wachsendes Problem. Den Anteil dieses Teils der Kissinger Bevölkerung schätzt die Analyse auf 15 Prozent. Entsprechend setzen die Büros die Größenordnung des Bedarfs an preisgünstigem Wohnungsbau bis zum Jahr 2035 mit 180 Wohnungen an.
Bedarf an 180 preisgünstigen Wohnungen
Für die Menschen mit geringem Einkommen sei es zuletzt bereits ein Stück schwieriger geworden, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Die Preise hätten nicht nur im Eigentumsbereich angezogen. In den Jahren 2015 bis 2018 habe es "kaum preiswerten Mietwohnungsbau" gegeben. Die Gruppe der Personen die sogenannte Transferleistungen vom Staat beziehen, also zum Beispiel Hartz IV, Sozialhilfe oder Ausbildungshilfen, werde auf diese Weise unzureichend mit geeignetem Wohnraum versorgt.
Bei einer Stichprobe, die die Büros in der zweiten Hälfte des Jahres 2018 für ihre Wohnungsmarktanalyse erhoben, habe ein "Preisniveau bei Neuvermietungen in Bad Kissingen von durchschnittlich 6,50 Euro pro Quadratmeter" kalt ergeben. Im Neubau betrage das Mietniveau in guten Lagen 6,50 bis 7,50 Euro je Quadratmeter. Im Ausnahmefall würden Wohnungen bis über 11 Euro je Quadratmeter angeboten.
Durchschnittlich 6,50 Euro je Quadratmeter bei Neuvermietungen
Das Mietniveau im Bestand der Wohnungsbaugenossenschaften sei zwar deutlich niedriger. Es betrage zwischen 4,30 und 4,40 Euro je Quadratmeter. Die Wohnungsbaugesellschaften führen aber - zum Teil lange - Wartelisten "und inserieren ihre freien Wohnungen nicht". So seien diese Wohnungen auch nicht in der Stichprobe enthalten.
Insgesamt setzt die Analyse den Bedarf in Bad Kissingen im Bereich "Neubau und Ersatzbedarf Eigentum" mit 438 Wohnungen an. Der Neubaubedarf auf dem Mietwohnungssektor betrage 765 Wohnungen. Der Bedarf an 180 preisgünstigen Wohnungen ist darin bereits enthalten.
In ihrer Analyse geben die Büros der Stadt auch eine Auswahl von Strategien für den Umgang mit den absehbaren Problemen an die Hand. Stichworte sind dabei Modellprojekte für Wohnen im Alter, die Förderung von barrierefreiem Umbau und behutsame Entwicklung des Bestands an Wohnungen, damit preiswerte Segmente erhalten bleiben. Darüber hinaus spricht die Analyse Verdichtungsmöglichkeiten in bestehenden Gebieten an. Wichtig sei auch preiswerter Wohnungsbau in Innenstadtnähe. Ausdrückliches Lob gibt es für das Baulandkataster in Sachen Baulücken, das die Stadt schon seit Jahren führt.
Baulandkataster regelmäßig aktualisieren
Wie Stadtplanerin Christine Schwind bei der öffentlichen Vorstellung der Wohnungsmarktanalyse im Stadtrat erläuterte, leitet das Rathaus Maßnahmen aus den Empfehlungen der beiden Büros ab. Schon die Ausweisung von Sanierungsgebieten in der Altstadt diene dem beschlossenen Prinzip "Innen statt Außen". Das Baulandkataster werde regelmäßig aktualisiert.
Dazu könnten in den nächsten Jahren Nachverdichtungsmöglichkeiten in Gebieten mit bestehenden Bebauungsplänen untersucht werden. In der Sitzungsunterlage der Verwaltung war in diesem Zusammenhang im Falle der Kernstadt vom Bereich Tiefrödlein/Gollheimer die Rede. Für Garitz standen die Bebauungspläne Altenberg, Oberer Steinberg, Staffels, Westendstraße/Ziegelweg und Peter-Henlein-Straße auf der Liste, für Winkels das Gebiet Unterm Dorf, für Arnshausen der Hochberg und für Reiterswiesen der Untere Beiberich.
Neue Baugebiete
Allerdings sprach sich die Verwaltung dafür aus, die beschriebenen Nachverdichtungsmöglichkeiten vorläufig nicht voranzutreiben. Es sei erfahrungsgemäß "ziemlich schwierig, bestehende Bebauungspläne zu ändern", erklärte die Stadtplanerin dazu. Es gebe oftmals große Widerstände, der Vorgang sei daher sehr arbeitsaufwendig und die personellen Ressourcen im Bauamt reichten nicht aus. Zumal diese Art von Nachverdichtung ohnehin nicht genüge, um den großen Bedarf an Bauland zu decken.
Stattdessen schlug die städtische Bauverwaltung vor, Abrundungen von bestehenden Baugebieten vorzunehmen und neue auszuweisen. In der Kernstadt geht es dabei um die Bereiche Stögerstraße II und Johann-Phillip-Geigel-Straße, wo die Vergabe jeweils in Vorbereitung sei. Dazu kommt noch der Bereich Nördliches Bahnhofsgelände. Für Garitz steht das Gebiet Rinnerfeld auf der Liste, für Winkels der Obere Weg. für Hausen der Kreuzweg und für Arnshausen der Bereich Gründlein II sowie das Areal des aktuellen Standorts der Hennebergschule im Stadtteil. Der Stadtrat stimmte diesen Plänen mit großer Mehrheit zu.
