Der Wohnungsmarkt in Würzburg ist angespannt, die Mieten steigen. Eine Mietpreisbremse gibt es schon länger, aber an welchem Wert sollen sich Mieter und Vermieter orientieren, um die Angemessenheit ihrer Mieten zu überprüfen? Diese Frage beantwortet der qualifizierte Mietspiegel, den die Stadt zusammen mit dem EMA-Institut für empirische Marktanalysen erstellt hat. Damit können die ortsüblichen Vergleichsmieten für jede Würzburger Wohnung ab sofort mit wenigen Klicks im Internet ermittelt werden. Die wichtigsten Informationen im Überblick.
Was ist ein qualifizierter Mietspiegel und wer war an der Erstellung beteiligt?
Städte ab 50.000 Einwohner wurden vom Bund gesetzlich dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen, um die ortsüblichen Vergleichsmieten zu ermitteln. Beim qualifizierten Mietspiegel handelt sich um eine auf wissenschaftlicher Basis erstellte statistische Erhebung der aktuellen Bestandsmieten im gesamten Stadtgebiet. Dazu wurden rund 4000 ausgewählte Würzburger Haushalte angeschrieben und um Auskunft gebeten.
Aufgrund der gesetzlichen Auskunftspflicht lag die Rücklaufquote bei rund 62 Prozent. Gut die Hälfte der eingegangenen 2509 Auskünfte konnten für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmieten verwendet werden. Aufgrund der Vorgaben des Gesetzgebers durften nämlich nur Mietverhältnisse berücksichtigt werden, die in den vergangenen sechs Jahren neu abgeschlossen oder geändert wurden. Ausgeschlossen waren außerdem Wohngemeinschaften, sozial geförderte Mietwohnungen oder kurzfristige Mietverhältnisse.
Der qualifizierte Mietspiegel wurde von einem 18-köpfigen Arbeitskreis mit Vertreterinnen und Vertretern des Mietervereins, des Haus- und Grundbesitzervereins, verschiedener Wohnungsgenossenschaften und anderer Akteure des Würzburger Wohnungsmarkts einstimmig anerkannt und ist damit ab sofort gültig.
Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete in Würzburg und wie lange gilt sie?
Das hängt von verschiedenen Kriterien ab und kann nun für jede Wohnung im Stadtgebiet einzeln ermittelt werden. Der Durchschnittswert der Netto-Kaltmiete pro Quadratmeter liegt in Würzburg bei 9,40 Euro und damit laut EMA-Geschäftsführer Oliver Trinkaus im Bereich vergleichbarer Städte. Von den 83.000 Wohnungen in Würzburg sind rund 50.000 und damit 60 Prozent vermietet. Zu den wichtigsten Kriterien für die ortsübliche Vergleichsmiete gehören Lage, Baujahr und Ausstattung. Der qualifizierte Mietspiegel muss nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden.
Was bringt der qualifizierte Mietspiegel?
Damit kann die Frage, ob der Preis für eine Wohnung angemessen ist und im Bereich der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ohne großen Aufwand beantwortet werden. Das ist besonders dann wichtig, wenn der Vermieter die Miete erhöhen möchte, denn in Würzburg gilt eine Mietpreisbremse: Die Kaltmiete pro Quadratmeter darf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Verlangt der Vermieter mehr, kann der Mieter die Zustimmung zur Erhöhung verweigern. "Dann muss der Vermieter die Erhöhung einklagen und die Erhöhung begründen", erläutert Trinkaus.
Wie finde ich als Mieter oder Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete heraus?
Im Rathaus und in den Filialen der Stadtbücherei liegt eine 16-seitige Broschüre aus, in der die Berechnung im Detail erklärt wird. Einfacher ist es mit dem Online-Rechner unter wuerzburg.de/mietspiegel: Mit wenigen Angaben wie Größe, Straße, Baujahr und Ausstattung der Wohnung ermittelt das Tool die ortsübliche Preisspanne pro Quadratmeter.
Ist zu befürchten, dass die Mieten in Würzburg jetzt flächendeckend angehoben werden?
Nein, sagt Oliver Trinkaus, dessen Institut bereits mehr als 200 qualifizierte Mietspiegel erstellt hat: "Mir ist keine Kommune bekannt, in der es danach eine Erhöhungswelle gegeben hat."
die genaue wissenschaftliche Vorgehensweise des Instituts können Sie in einer ausführlichen Dokumentation nachlesen, die sie auf der Webseite der Stadt unter www.wuerzburg.de/mietspiegel finden.
Mit freundlichen Grüßen,
Patrick Wötzel