Wohnungen sind knapp, auch in Ochsenfurt - vor allem günstige. Das weiß Jonas Hauck aus Erfahrung. Neben seiner Aufgabe als städtischer Liegenschaftsverwalter ist er zusammen mit Manuel Wagner vom Stadtbauamt Geschäftsführer der Städtischen Wohnungsgesellschaft SWG. Mit 165 Wohneinheiten ist die SWG einer der größten Vermieter in der Stadt. Doch das Angebot reicht bei weitem nicht aus. "Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist erschreckend hoch", sagt Hauck. Vor allem die einfachen und günstigen Wohnungen seien gefragt. "Auf eine freie Wohnung kommen im Schnitt 30 bis 40 Bewerbungen", so Hauck. Die SWG will deshalb umsteuern und künftig selbst in den Wohnungsbau einsteigen.
Laut einer Studie fehlen in der Kernstadt 160 Wohnungen
Zwischen 2014 und 2023 ist die Zahl der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Ochsenfurt um 10,7 Prozent auf 2043 angestiegen. Soweit die Zahlen des Statistischen Landesamts. Um den Bedarf zu decken, reicht das nicht aus. Eine Machbarkeitsstudie, die 2021 im Zusammenhang mit der damals geplanten Erschließung des Oberen Dümmersberg erstellt wurde, geht alleine für die Kernstadt ohne Ortsteile von einem zusätzlichen Bedarf von 160 Wohnungen aus, sagt Bürgermeister Peter Juks.
Die SWG wurde 1993 als eigenständige GmbH und 100-prozentige Tochter der Stadt Ochsenfurt gegründet. Damals übertrug die Stadt der SWG alle ihre Wohngebäude mit ausschließlicher Mietnutzung. Die meisten der insgesamt 16 Einzelobjekte liegen im Bärental und stammen aus den 1950er und 1960er Jahren. Etwa 250.000 Euro investiert die SWG gegenwärtig pro Jahr in deren Instandhaltung.
Hinzu kommen die Kosten für die schrittweise Modernisierung der Gebäude. "Aktuell liegt unser Augenmerk auf der energetischen Sanierung, um Nebenkosten zu senken und Mieter zu entlasten", sagt Jonas Hauck. Keine einfache Aufgabe angesichts hoher Sanierungskosten und vergleichsweise geringen Mieteinnahmen. Die SWG müsse zwar keine Gewinne machen, sagt Bürgermeister Peter Juks, "aber die Kosten einer Sanierung müssen aus dem operativen Geschäft erwirtschaftet werden."
Die Kaltmieten liegen bei der SWG zwischen drei und sieben Euro
Mit Kaltmieten zwischen drei und sieben Euro pro Quadratmeter, je nach Standard, liegt das Mietpreisniveau bei der SWG deutlich unter dem Durchschnitt, sagt Manuel Wagner. Die Preisspanne auf dem freien Wohnungsmarkt liege in Ochsenfurt zwischen 8,33 Euro und 10,88 Euro, so Jonas Hauck. 2022 lag der Jahresüberschuss der GmbH bei 34.000 Euro. Das lässt wenig Spielraum für Investitionen. Wie schnell die Mittel verbraucht sind, zeigt die derzeit laufende Modernisierung des Gebäudes am Greinberg 6 mit sechs Wohneinheiten. 480.000 Euro betragen die Kosten samt Wärmedämmung der Fassade.
Pfarrhaus in Zeubelried soll zum Pilotprojekt für die SWG werden
Trotzdem will die SWG künftig auch in den Bau neuer Wohnungen investieren, sagt Bürgermeister Peter Juks. Das alte Pfarrhaus in Zeubelried ist gewissermaßen ein Pilotprojekt. Nachdem der letzte Pfarrer dort ausgezogen war, wurde das Haus an der Fichtenstraße lange Zeit als Begegnungsstätte von der Katholischen Hochschulgemeinde genutzt. Später richteten sich Jugendliche aus dem Ortsteil dort ihren Treffpunkt ein.
Die SWG hat das Pfarrhaus nun von der Katholischen Kirchenstiftung zum Preis von 160.000 Euro erworben, samt dem rund 1400 Quadratmeter großen Grundstück, so Bürgermeister Peter Juks. Im Inneren muss der Natursteinbau vollkommen entkernt werden, um je nach Planung zwischen zwei und vier Wohnungen einzurichten, so Jonas Hauck. Auf 600.000 Euro lautet die Schätzung der Umbaukosten.
Am Zeubelrieder Pfarrhaus wolle man Erfahrung für andere Projekte sammeln, meint Bürgermeister Peter Juks. Ein nächstes könnte das alte Krankenhaus an der Uffenheimer Straße sein. Zurzeit noch sind die Ochsenfurter Tafel und das Jugendzentrum in dem sanierungsbedürftigen Sandsteinbau untergebracht. Die Tafel soll demnächst in den ehemaligen Bahnhof umziehen. Und auch für das JUZ sei man auf der Suche nach einer neuen Bleibe, so Bürgermeister Juks. Anschließend, so der Plan, soll der Altbau saniert und um einen Anbau erweitert werden.
Ein nächster großer Schritt für die SWG könnte der Bau eines neuen Mietshauses sein. Geeignetes Bauland hat die Stadt am Dümmmersberger Pfad ausgewiesen, einem großen Grundstück hinter dem Edeka-Markt. Hintergrund für das Engagement der Stadt sei auch, dass es derzeit kaum privatwirtschaftliche Investoren für den Geschosswohnungsbau gebe, sagt Peter Juks. Ursache seien die hohen Baukosten und zu geringe Renditen.
Der Bebauungsplan am Dümmersberger Pfad wurde geändert
Einen ersten Bebauungsplan, der einen großen Wohnblock am Dümmersberger Pfad vorsah, hat der Stadtrat deshalb verworfen und stattdessen drei kleinere Blocks eingeplant. Einen davon könnte die SWG kaufen, so die Vorstellung des Bürgermeisters. "Für einen Bauträger könnte es interessanter sein, zu investieren, wenn er weiß, dass die Stadt einen Block übernimmt", hofft Juks. Selber bauen komme für die SWG nicht infrage. "Darauf sind wir personell gar nicht eingerichtet."
Großes Potenzial sieht Juks in leerstehenden und sanierungsbedürftigen Häusern in der Altstadt. Doch da stehen gesetzliche Hürden im Weg. "Als GmbH sind wir nicht förderfähig", sagt er. Juks fordert deshalb, dass 100-prozentige Tochterunternehmen der Kommune förderrechtlich genauso behandelt werden, wie die Stadt selber. Dann ließe sich durch die SWG auch städtebaulich einiges bewegen.
