Es geht voran in Würzburgs Innenstadt. Zumindest laut einer im Jahr 2016 in Würzburg durchgeführten Analyse, die immer noch die aktuelle Datenbasis ist. Diese ergab eine Leerstandsquote von 6,9 Prozent. Im deutschlandweiten Vergleich ist Würzburg somit sehr gut aufgestellt. Wie aber erklärt sich dann das Bild, welches man beim Rundgang durch die Innenstadt bekommt? In der Augustinerstraße gibt es ein leerstehendes Ladenlokal, in der Kaiserstraße sogar zwei und auch in der Bronnbachergasse und Sanderstraße haben vor wenigen Wochen Geschäfte zu gemacht – alles beliebte Einkaufsstraßen. Weiterhin ist zu erkennen, dass kleine inhabergeführte Geschäfte auf dem Rückzug zu sein scheinen, die Lücken werden dann von Handyläden, Bäckereien, Optikern oder Modegeschäften auf Niedrigpreisniveau gefüllt.

So auch in der Schönbornstraße. In Würzburgs Top Einkaufsstraße bestimmen meist große bekannte Modeketten das Bild. Nach der Schließung des Modegeschäfts Zapata und des zugehörigen "the other store" in der Hausnummer 4, musste nun ein "Billigladen" nach wenigen Monaten schließen. Jetzt hat mit "Münster Accessoires" ein weiterer Laden aus dem niedrigen Preissegment seine Pforten eröffnet. Das ist ein schneller Wechsel in den letzten zwei Jahren. „Genau kenne ich die Hintergründe nicht“, sagt Wolfgang Weier, Geschäftsführer des Stadtmarketing-Vereins „Würzburg macht Spaß“. „Wie bei vielen Modeunternehmen hatte auch Zapata einen Engpass.“ Seine Vermutung: „Die Schönbornstraße ist natürlich eine 1A-Lage, in der nur noch Filialisten ansässig sind.“ Somit sei sie die Straße mit den teuersten Mietpreisen in Würzburg. „Zwischen 80 und 140 Euro pro Quadratmeter, das muss man erst mal wieder reinbringen.“ Mieten in dieser Dimension seien für inhabergeführte Läden nicht zu stemmen.

Vermieter weigern sich in Gebäude zu investieren

In der Würzburger Kaiserstraße ergibt sich ein ähnliches Bild. Große bekannte Modenketten gepaart mit Optikern, Bäckern und No-name "Billigläden". Seit über einem Jahr sind sogar gleich zwei leerstehende Ladenlokale zu sehen, obwohl die Durchgangsstraße vom Bahnhof in die Innenstadt zu den meist frequentierten Einkaufsstraßen in Würzburg zählt. Ein langer Zeitraum für Würzburger Verhältnisse. „In Würzburg beobachten wir, dass Leerstand schnell wieder besetzt ist. Und wenn nicht, dann hat es meist etwas mit dem Vermieter zu tun“, schildert Weier die Situation.

Genaueres könne er aber nur vermuten. „Wenn es Leerstand über einen längeren Zeitraum gibt, dann meistens, weil der Vermieter sich weigert in sein Gebäude zu investieren oder weil er eine zu hohe Miete verlangt.“ Teilweise könne ein Vermieter jedoch die Miete nicht senken, da Banken dahinter stecken. Der Nachfragedruck sei in Würzburg jedenfalls groß, geeignete Immobilien sind gesucht.

René Werner vom Immobilienbüro Singer und Werner ist da anderer Meinung: "Wir haben Vermieter, die durchaus bereit sind, mit den Preisen runter zu gehen. Das eigentliche Problem ist, dass die Nachfragen gen Null gehen." Aus Datenschutzgründen könne er jedoch nichts über die Immobilien in der Kaiserstraße sagen.

Aktuelle Zahlen werden erst im März bekannt

"Auch uns ist die zunehmende Zahl der Leerstände in vereinzelten präsenten Lagen der Würzburger Innenstadt aufgefallen", sagt Georg Wagenbrenner, Pressesprecher der Stadt Würzburg, in Absprache mit dem Stadtbeauftragten André Hahn. Die Gründe hierfür können sehr vielfältig und individuell sein. "So spielen zum Beispiel Lage, Größe, Zuschnitt, Miethöhe, Auflagen, Nutzungsmöglichkeiten oder der Anspruch der Mieter beziehungsweise der Vermieter eine Rolle."

Die im Jahr 2016 analysierte Leerstandsquote von 6,9 Prozent ist auf die hohe Zentralität Würzburgs zurückzuführen, meint Wagenbrenner. Um sich jedoch ein aktuelles Gesamtbild der Lage zu verschaffen, werden die innerstädtischen Leerstände aktuell noch erfasst. "Bis Mitte März wollen wir einen aktuellen Status quo erarbeitet haben."

Alternative Konzepte können Abhilfe schaffen

Aufgrund des steigenden Wettbewerbs und den geänderten Ansprüchen der Kunden sei eine weitere Konzentration, wie sie auch schon in vielen anderen deutschen Städten im stärkeren Ausmaße zu sehen ist, im Würzburger Einzelhandel zu erwarten, so Wagenbrenner. "Alternative Konzepte können hier Abhilfe schaffen." Diese reichen von Umbau der Ladenfläche in Wohnungen (Beispiel Semmelstraße) bis hin zu Alternativnutzungen der Fläche (Beispiel temporäres Projekt der Leerraumpioniere oder StartHubs in Würzburg).

Im Vergleich mit anderen Großstädten steht Würzburg als Einzelhandelsstandort jedoch noch gut da, meint Wolfgang Weier, der auch im Vorstand des bayerischen Berufsverbandes sitzt und somit mit Kollegen der Bundesvereinigung City- und Stadtmarketing Deutschland (BCSD) im stetigen Austausch steht. Dies liege unter anderem an den 38 000 Studenten und rund 930 000 Touristen pro Jahr. "Hier funktionieren moderne Konzepte, die sonst nur in Großstädten wie Hamburg oder Berlin funktionieren."

Über 40 Prozent inhabergeführte Geschäfte

Bäcker, Burger-, Billigläden: Fehlt es Würzburg an Diversität? Nein, meint Weier. „Würzburg als Standort hat über 40 Prozent inhabergeführte Geschäfte.“ Das sei im Vergleich zu anderen Großstädten eine hohe Quote. Er ist außerdem der Ansicht: Wo keine Nachfrage, da auch kein Angebot. „Klar haben wir unheimlich viele Bäcker und Handyläden, aber scheinbar ist die Nachfrage so groß, dass sie sich halten können.“ 

„Seit jeher haben wir einen guten Einzelhandelsmix. Dazu gehören große und kleine Betriebe aus dem hochwertigen Bereich und niedrigeren Preissegment“, sagt auch Volker Wedde, Bezirksgeschäftsführer des Handelsverbandes Unterfranken. Auch von Läden auf Niedrigpreisniveau, sogenannten Billigläden, gebe es in Würzburg nicht zu viele. Er tue sich schwer mit dem Begriff. „Jeder Laden hat seine Daseinsberechtigung. Das gehört zu der Mixtur einer Innenstadt, so eine Vielfalt macht eine Stadt doch gerade aus“. Menschen haben große Preisempfindlichkeiten, sagt er, und darauf müssen sich die Unternehmen einstellen.

Der Druck steigt

Der Druck auf die inhabergeführten Geschäfte wird aber auch in Würzburg weiter steigen, meint Wagenbrenner. Hierzu gehören zum Beispiel der steigende Grad der Filialisierung, der Internethandel oder der geänderte Anspruch der Kunden.

Bis Mitte März bleibt jedenfalls zu hoffen, dass sich Mieter für die Leerstände gefunden haben. Denn hier sind sich alle Experten einig: Lange leerstehende Ladenlokale werfen kein gutes Licht auf eine Innenstadt. Was sie sich wünschen? "Ich bin sehr für junge und innovative Konzepte", sagt Wolfgang Weier. Volker Wedde hat keinen speziellen Wunsch, "schön fände ich jedoch inhabergeführte Geschäfte." Oder ein Fachhandelsunternehmen, welches den Standort aufwertet.