Die Mieten explodieren: Durchforstet man die Miet-und Immobilienbörsen im Internet, stehen einem manchmal die Haare zu Berge. So verlangte zum Beispiel ein Eigentümer für seine 30 Quadratmeter umfassende (möblierte) Wohnung in Veitshöchheim sage und schreibe 20 Euro pro Quadratmeter Miete. Kein Einzelfall. Knappe Kapazitäten, zu wenig Neubau und hohe Nachfrage sorgen für weiter steigende Preise. Zudem haben günstige Finanzierungsangebote die Nachfrage nach der eigenen Immobilie weiter angekurbelt.

Lag der Preis pro Quadratmeter laut Berechnungen von immowelt.de in Würzburg für eine 40-Quadratmeter-Wohnung 2011 noch bei 8,20 Euro, sind aktuell 11,50 Euro Standard. Der Kaufpreis für eine Wohnungsimmobilie in Würzburg hat sich von 1830 Euro (2011) pro Quadratmeter auf 2880 im Jahr 2017 erhöht. Einen offiziellen Mietspiegel der Stadt gibt es allerdings nicht. Laut Portal Wohnungsbörse.net bekommt man am günstigsten am Heuchelhof eine Mietwohnung  - mit 8,55 Euro pro Quadratmeter. Am meisten müsse man derzeit im Peterviertel bezahlen: Hier sind es 12,80 Euro für den Quadartmeter.

Nach einer Studie des wirtschaftswissenschaftlichen Forschungs- und Beratungsinstituts empiricaliegt Würzburg nach Berlin, München und Ingolstadt derzeit auf Platz Vier der Städte, in denen die Mietpreise prozentual am höchsten steigen. Dies sei zwar nicht zu verwechseln mit den Top 7 der teuersten Städte, erklärt Volkswirt Reiner Braun, der im Vorstand von empirica sitzt. Aber: Im Bundesvergleich liegt das Immobilienpreisniveau in Würzburg mit seinen 129 000 Einwohnern aktuell auf hohem Niveau.   

Seit 2013 steigen die Mietpreise

Seit dem Jahr 2013 sind die Mietpreise in Würzburg um mindestens 26 Prozent gestiegen, die entsprechenden Kaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen im selben Zeitraum um 47,8 Prozent, so Braun. Doch wie kommt es zu solch einer krassen Entwicklung? "Die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt ist eng mit der wirtschaftlichen Dynamik in der Region verbunden", erklärt er. In florierenden Regionen, in denen Arbeits- und Ausbildungsplätze entstehen und ein hoher Lebensstandard herrscht, wachse die Bevölkerung aufgrund starker Zuwanderung in Boomphasen schneller als das Wohnungsangebot. "Hierdurch entstehen Engpässe, die zu Preissteigerungen führen", so der Ökonom.

Seit 2014 gehöre Würzburg zu den so genannten Schwarmstädten:"Diese zeichnen sich beispielsweise durch eine attraktive Lage und gute Universitäten aus und ziehen insbesondere junge Leute, oft Studenten und Berufsanfänger, an." Zwar ist laut der Studie erkennbar, dass es unter den Würzburgern eine Tendenz gebe, an den Stadtrand zu ziehen, von außen aber - besonders aus den Landkreisen Bad Kissingen, Main-Tauber oder Rhön-Grabfeld - gebe es Zuwanderung.      

Bezeichnend für Schwarmstädte ist, dass der Anteil der Auspendler (Berufstätige, die außerhalb der Stadt arbeiten) trotz steigender Wohnkosten zuletzt stärker gestiegen ist als der Anteil der Einpendler (Menschen, die in der Stadt arbeiten und außerhalb wohnen). Fazit: "Die Menschen wohnen 'freiwillig' in der teuren Stadt, obwohl sie draußen arbeiten."

Treibt das Baukindergeld Preise in die Höhe? 

In den Medien wird derzeit oft ein weiterer Faktor genannt, der die Kaufpreise in die Höhe treibe: das Baukindergeld. Braun erklärt, dass es in puncto Baukindergeld zu einer problematischen Verteilungswirkung kommen könne, da die Prämie vom Verkäufer in vielen Fällen auf den Verkaufspreis umgelegt werde. Höhere Immobilien-, Bau- und Grundstückspreise könnten die Folge sein, wie es auch in dem Frühjahrsgutachten, das vom Branchenverband ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss in Auftrag gegeben wurde, heißt. Das Gutachten wurde von mehreren Marktforschungsinstituten und Ökonomen erstellt, darunter auch empirica. Allerdings will Braun den Einfluss des Baukindergelds auf die Kaufpreise nicht überbewerten, "denn schließlich sind die Miet- und Kaufpreise auch schon in den Jahren davor in die Höhe geschossen, als es dieses noch nicht gab".  

Das Wichtigste, um die Miet- und Kaufpreisentwicklungen im Rahmen zu halten, sei die Schaffung von neuem Wohnraum, so Braun. Wie berichtet hat die Stadt Würzburg auf die angespannte Wohn-Situation mit dem "Handlungskonzept Wohnen" reagiert. Dieses dient als kommunale Leitlinie, um Strategien für die Herausforderungen am Wohnungsmarkt und die zukünftige Wohnentwicklung für die nächsten Jahre abzuleiten.

Wenn es nach dem im Handlungskonzept ermittelten Bedarf geht, müssten jährlich 550 neue Wohnungen entstehen, hatte Stadtplanerin Claudia Kaspar bei einem Gespräch mit dieser Redaktion im Herbst 2018 erklärt. Diese Zahl an Baugenehmigungen sei in den vergangenen Jahren erreicht worden. "Das heißt allerdings nicht, dass die Wohnungen bereits gebaut und bezugsfertig sind. Wir sind im Prozess zeitverzögert", hatte sie erklärt. Ökonom Braun spricht dagegen für Würzburg von einem Bedarf von etwa 800 bis 1000 Wohnungen pro Jahr.  

Fakt ist: Ohne die Leighton Barracks am Hubland stünde Würzburg vor einem echten Problem. Hier sollen bis zum Jahr 2030 insgesamt bis zu 2500 Wohnungen entstehen, ein Teil davon sozial gefördert. Größer gebaut wird auch im Lengfelder Norden an der Waidmannsteige (Lengfeld Nord - Abschnitt A), auf den nordöstlich davon gelegenen 10 Hektar großen landwirtschaftlichen Flächen (Lengfeld Nord - Abschnitt B) sowie auf Grundstücken zwischen der Carl-Orff- und der Georg-Engel-Straße. Wie berichtet könnte hier Wohnraum für bis zu 2500 Menschen entstehen.

Stadtbau versucht regulierend auf Miepreisniveau einzuwirken 

Währenddessen versuchen Wohnungsgenossenschaften und die städtische „Stadtbau Würzburg GmbH“ regulierend auf das Mietpreisniveau Einfluss zu nehmen. Laut Geschäftsführer Hans Sartoris wird die Stadtbau ihrem Anspruch gerecht, die Wohnungen zu günstigeren Preisen als auf dem freien Markt anzubieten. Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Jahr 2018 betrug 5,75 Euro pro Quadratmeter (22 Cent mehr als im Vorjahr). Zur derzeitigen Entwicklung in Würzburg sagt er:“Mit unserem Marktanteil können wir leider nicht den gesamten Mietanteil bestimmen.“ Was Preissteigerungen für Mieten in Neubauten angeht, sehe er allerdings die Spitze erreicht, so Sartoris. Derzeit besitzt und verwaltet die Stadtbau – als kommunale Wohnungsgesellschaft und größtes Immobilienunternehmen in Würzburg – mehr als 5000 Wohnungen.