Im Iphöfer Osten geht für Bauherren die Sonne auf. Vielfach startete in den vergangenen Jahrzehnten von dort der Aufbruch; man kann es an Zahlen ablesen: Jede steht für eine Generation. Es gibt die Baugebiete Ost I, Ost II und Ost III, zusammengerechnet weit über 100 Bauplätze; und bald wird es das Gebiet Ost IV geben, diesmal jenseits der Einersheimer Straße, auf einer bisweilen als Schafweide genutzten Wiese mit Blick auf die Altstadt. Knapp 30 Bauplätze sollen dort entstehen, nicht viel für eine Stadt wie Iphofen, aber besser als nichts. „Wenn wir schnell sind und das Wetter mitspielt“, sagt Matthias Kurth, der Leiter des städtischen Bauamts, „können die Leute im Frühjahr 2022 das Bauen anfangen.“
Noch steht die Stadt am Anfang der Planung. Der Bauausschuss hat am Montagabend den offiziellen Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan gefasst – eine Formalie, die nötig ist, um an dieser Stelle Baurecht zu schaffen. Bisher ist weder der Zuschnitt der Grundstücke festgelegt – sie werden 500 bis 800 Quadratmeter groß sein – noch der Preis. Im jüngsten Baugebiet Geiersberg II lag er bei 120 Euro pro Quadratmeter. Angesichts stark gestiegener Baukosten wird dieser Wert aber kaum zu halten sein, zumal in diesem Fall noch weitere, bisher unberücksichtigte Kosten ins Spiel kommen.
Eine Mulde soll vor einem starken Hochwasser schützen
Stadtplaner Franz Ullrich stellte dem Ausschuss am Montag Pläne für eine Regenrückhaltfläche vor, die das Gebiet vor den Folgen eines Hundertjährigen Hochwassers schützen soll. Rund 10 000 Quadratmeter fasst die Mulde auf einem angrenzenden Grundstück, das sich im Eigentum der stadteigenen Bürgerspitalstiftung befindet und von der Stadt abgelöst werden muss. Die Kosten werden später in die Kalkulation des Grundstückspreises einfließen. Den Preis steigen lässt für Bauherren auch die vorgeschriebene Abdichtung von Bodenplatte und Kellerwänden. Diese Kunststoffwanne soll verhindern, dass es – wie seinerzeit im benachbarten Gebiet Ost III – Ärger mit aufsteigender Nässe gibt.
Nach den vieldiskutierten Aussagen des früheren Bürgermeisters Josef Mend zur Bauweise der Häuser steht fest, dass Gebäude in dieser Ortsrandlage nur „regionaltypisch“ errichtet werden dürfen: mit stark geneigtem Satteldach, einem Vollgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Der Stadtplaner hatte sich seinerzeit auch für Flachdächer stark gemacht, die aber nur für Garagen zulässig sein sollen. Um den Lärmproblemen von der parallel verlaufenden Einersheimer Straße zu begegnen, sprach sich Franz Ullrich für eine „schallorientierte Grundrissgestaltung“ aus. Schon von Haus aus sind die Immissionswerte in dem Gebiet „leicht erhöht“. Verschärfend hinzu kommt, dass viele Autofahrer sich nicht an die vorgeschriebenen 50 km/h hielten, wie Stadtrat und Anwohner Matthias Schuhmann erklärte.
Die Steingärten lassen sich wohl nicht ganz verhindern
Stadträtin Peggy Knauer sprach die Problematik der Steingärten an. „Die wollen wir ja nicht unbedingt.“ Dazu heißt es in den begleitenden Festsetzungen für das Gebiet, eine „großflächige Gestaltung“ der Außenflächen mit Steinen sei nicht zulässig. Knauer wünschte sich eine genauere Vorgabe, am liebsten mit konkreten Zahlen. „Großflächig“ sei ein „rechtssicherer Begriff“, der sich bewährt habe, wandte der Stadtplaner ein. Ganz verbieten lassen sich die in mehreren Gemeinden verpönten Steingärten nach seinen Worten nicht. Die vorgesehene Regenrückhaltefläche soll laut Knauer als Spielwiese angelegt werden. Ullrich sprach von einem „Streifraum“, der bei Kindern sehr beliebt sei.
Am nordwestlichen Rand des Baugebiets sind zwei Grundstücke für Geschosswohnungsbau vorgesehen. „Es gibt zu wenig Angebote für Geschossbau, aber große Nachfrage“, sagte Ullrich. Stadtrat Otto Kolesch kritisierte, dass sich diese Bauten im Gelände negativ herausheben und als Fremdkörper wahrgenommen würden. Ullrich verwies auf Beispiele in der direkten Umgebung. Angesichts der knappen Ressource Bauland schlug Zweiter Bürgermeister Hans Brummer vor, einige Grundstücke kleiner zu machen und dafür stärker zu verdichten. Auch diese Anregung soll in die Planung einfließen.
