Das geplante Ärztehaus sorgt seit Monaten für Zündstoff in Zell. Wie Bürgermeisterin Anita Feuerbach (CSU/Freie Zeller Bürger) einige Tage nach der letzten Gemeinderatssitzung vom 7. Januar auf Nachfrage mitteilte, hat der Marktgemeinderat im nicht-öffentlichen Teil auch über den Verkaufspreis des gemeindeeigenen Grundstücks entschieden. Er soll 190 Euro je Quadratmeter betragen. Hinzu kommen laut des Beschlusses, der dieser Redaktion vorliegt, weitere Kosten für Beurkundung und Aufstellung des Bebauungsplans.
Wie berichtet soll nach dem Willen der Mehrheitsfraktion CSU/Freie Zeller Bürger der Architekt Roland Breunig das rund 1170 Quadratmeter große Grundstück erwerben – und anschließend in Eigenregie ein Ärztehaus darauf errichten. Darin würden nach aktuellem Stand ein Hausarzt, ein Zahnarzt, eine Apotheke und eine Physiotherapiepraxis unterkommen. Im oberen Stockwerk sind Wohnungen nicht ausgeschlossen. Auf dem Gelände an der Staatsstraße unweit der mittleren Ortseinfahrt steht noch der vom Team Orange betriebene Zeller Wertstoffhof. Dieser wird zum Jahresende schließen. Die Fraktion SPD/Bürgerbündnis/Grüne Alternative ist geschlossen gegen den Verkauf des Grundstücks, das sich auch auf die angrenzende Wiese erstreckt, und will stattdessen eine Vergabe mittels Erbbaupacht."
Wie ist der Grundstückspreis einzuschätzen?
Wie ist der beschlossene Grundstückspreis einzuschätzen? In einem verabschiedeten Antrag der Mehrheitsfraktion vom 3. Dezember heißt es: "Der Kaufpreis orientiert sich am Verkehrswertgutachten, das vom Gutachterausschuss des Landkreises Würzburg erstellt werden soll." Dieser Ausschuss führt eine Kaufpreissammlung über alle Grundstücksgeschäfte, die innerhalb des Landkreises abgewickelt werden. Sie ist wiederum die Basis für die Bodenrichtwerte. Der Ausschuss hat in seiner Stellungnahme offenbar einen Verkehrswert von 115 Euro pro Quadratmeter für das angedachte Areal vorgeschlagen – ein 30-prozentiger Abschlag gegenüber dem in diesem Gebiet geltenden Bodenrichtwert in Höhe von 165 Euro.
Der tatsächlich beschlossene Verkaufswert von 190 Euro je Quadratmeter liegt also um fast zwei Drittel darüber. Andererseits: Die erwähnten Gutachterausschüsse ermitteln die Bodenrichtwerte nur alle zwei Jahre neu, zuletzt am 31. Dezember 2018. In den Zeller Wohngebieten mainaufwärts und am Hang betragen sie zwischen 240 und 270, im engen Altort nur 110 bis 135 Euro. Diese Werte sind online unter www.vboris.bayern.de aufrufbar.
In Leserbriefen und auf Facebook entzündete sich teils scharfe Kritik am Vorgehen der Mehrheitsfraktion sowie der Verwaltung in Zell. Häufig wird dabei bemängelt, dass es zu keiner Ausschreibung des Projekts kommt. Rechtlich scheint man allerdings auf der sicheren Seite. Aus einem Beschluss des Europäischen Gerichtshofes vom Jahr 2010 geht hervor, dass Kommunen Grundstücke, die sie verkaufen, nicht mehr zwangsläufig ausschreiben müssen.
Projekt hängt noch an zahlreichen Schrauben
"Wir hätten uns gewünscht und auch erwartet, dass das Verfahren spätestens dann offen gemacht worden wäre, als der Brief des zweiten Investors aufgetaucht ist", sagt Sebastian Rüthlein (SPD/Bürgerbündnis/Grüne Alternative). Doch dies sei nicht geschehen. Den von den Räten der CSU/Freie Zeller Bürger beschlossenen Kaufpreis halten Rüthlein und seine Fraktion nach derzeitigen Marktwerten "immer noch für deutlich zu niedrig bemessen, zumal wenn in das Ärztehaus auch Wohnungen kommen sollten".
Auch nach dem Verkaufsentschluss hänge das Projekt noch an zahlreichen Schrauben. "Dazu gehört die konkrete Ausgestaltung des Bebauungsplans und der künftigen Nutzungsrechte. Da werden wir jetzt umso genauer hinschauen." Für dadurch entstehende Verzögerungen will Rüthlein aufgrund der Vorgeschichte nicht verantwortlich gemacht werden.
Thomas Hetterich (CSU/Freie Zeller Bürger) war bei seiner Entscheidungsfindung am Wichtigsten, dass es möglichst schnell wieder einen Allgemeinmediziner in Zell gibt. "Ein Hausarzt ist für mich in einer Gemeinde mit über 4000 Einwohnern unabdingbar", sagt Hetterich. Vor nicht allzu langer Zeit gab es noch zwei Allgemeinmediziner im Ort, seit über einem Jahr ist keiner mehr da. "Wir investieren derzeit viel in Schulen und Kindergärten genau wie in Freizeitanlagen. Auch den Einkaufsmarkt konnten wir im Zentrum halten. So ist es nur logisch, dass wir uns auch um einen Hausarzt bemühen." Da sei man sich ja auch fraktionsübergreifend einig.
Architektenwettbewerb wäre sinnvoll gewesen
"Vielleicht war es ein Fehler, dass wir nicht vor eineinhalb Jahren einen Architektenwettbewerb für das Ärztehaus gestartet haben. Da müssen wir uns alle im Marktgemeinderat an die eigene Nase fassen", findet Hetterich, der aufgrund der fortgeschrittenen Zeit nun aber keine Alternative zum eingeschlagenen Weg sieht. "Die Vorstellung des zuletzt aufgetauchten zweiten Investors hat auch mich nicht überzeugt, auch weil er nichts auf der Leinwand gezeigt hat."
Nach Angaben von Bürgermeisterin Anita Feuerbach war Albrecht Ruchser offiziell von der Gemeinde zu der Sitzung am 7. Januar eingeladen gewesen – und hat die gleichen Informationen zum Grundstück wie die anderen Projektentwickler erhalten. "Die Interessenten für das Ärztehaus haben um absolute Vertraulichkeit gebeten", bekräftigt die Bürgermeisterin. "Herr Breunig hat sie nach Rücksprache erst genannt bekommen, als er mir sein Konzept vorgestellt hatte."
Man müsse auch beachten, dass in den vergangenen eineinhalb Jahren schon Investoren abgesprungen seien, das Projekt also so begehrt nicht sein könne, so Feuerbach: "Dass eine Gemeinde bei einem Haus der medizinischen Versorgung einen gesunden Mittelweg beim Kaufpreis einschlägt, finde ich nicht verwerflich." Es sei wirklich alles mit rechten Dingen abgelaufen.
