Barbara Knoflach läuft die Zeit davon. Anfang Mai muss die Managerin des Publikumsfonds SEB Immoinvest Käufer für Immobilien finden. Vermutlich Hunderttausende Anleger bangen derzeit um ihr Geld, denn auch für zwei weitere Flaggschiffe – CS Euroreal und KanAm Grundinvest – ist der Mai der Monat der Entscheidung. Dann läuft die zweijährige Gnadenfrist ab, die den Fonds zum Einsammeln von Liquidität gewährt wurde. Die drei Schwergewichte unter den offenen Immobilienfonds haben nach Zahlen des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) gemeinsam ein Volumen von 16,2 Milliarden Euro. Noch spricht man sich etwa beim SEB Immoinvest aber Mut zu. Man halte an dem Ziel fest, den Fonds bis dahin wieder zu eröffnen. Längst rufen Anwaltskanzleien die betroffenen Sparer dazu auf, gegen Fondsgesellschaften und Depotbanken vorzugehen. Der Vorwurf: Viele der Fonds seien unerfahrenen Anlegern als risikolose Sparprodukte mit offensichtlich falschen Zusagen verkauft worden. Denn eigentlich wollten die Anleger Sicherheit, als sie ihr Geld in offene Immobilienfonds investierten. Und sie wollten – wie etwa beim Tagesgeld – jederzeit an ihr Vermögen rankommen. Doch wie sich zeigte, sind die als „Betongold“ beworbenen Produkte keineswegs krisenfest. Denn wenn, wie im Herbst 2008, zu viele Anleger gleichzeitig Anteile verkaufen, um schnell an Geld zu kommen, kann es bei den Fonds eng werden.
Damals musste ein Dutzend offener Immobilienfonds (OIF) zum Schutz der Anleger die Rücknahme von Anteilscheinen aussetzen. Sonst wären die Barmittel aufgezehrt worden, und die Fonds hätten ihre Gebäude unter Wert notverkaufen müssen. Fünf Publikums-OIF haben kapituliert. Auch Branchengrößen wie AXA Immoselect und Degi International mit Fondsvolumen von 2,5 bzw. 1,5 Milliarden Euro werden abgewickelt. Insgesamt sind OIF im Wert von gut 24 Milliarden Euro eingefroren oder in der Abwicklung – das trifft mehr als ein Viertel des OIF-Gesamtvermögens von 85,2 Milliarden Euro in Deutschland.
Viele Kleinanleger fragen sich nun: Sollen sie ihre Anteile an eingefrorenen Fonds schnell noch an der Börse verkaufen oder besser die Krise aussitzen. SEB-Managerin Knoflach rät: „Jeder, der sein Geld nicht unbedingt zwingend sofort braucht, sollte versuchen durchzuhalten. Denn eine Schließung heißt noch lange nicht, dass man Verluste realisieren muss.“ Beim Verkauf an der Börse sind Verluste hingegen wahrscheinlich. Abschläge von zehn bis 20 Prozent sind üblich. Dass die Abwicklung gut laufen kann, erleben bisher Kunden des Degi Europa, der bis September 2013 aufgelöst wird. Bis dahin sollen alle Immobilien zu möglichst guten Preisen verkauft werden, die Anleger werden entsprechend nach und nach ausbezahlt. Im Moment laufe die Abwicklung erfreulich, sagt Robert Bauer von Aberdeen Asset Management Deutschland. Nach jetzigem Kenntnisstand sei es realistisch, dass der Wert der Anteile nach drei Jahren komplett ausbezahlt werden könne. Einen Totalverlust können OIF-Anleger wegen des Gegenwerts der Immobilien ohnehin nicht erleiden.
Für Felix Fortelka vom BVI ist ein Abgesang auf Immobilienfonds sowieso unangebracht: „Experten sind sich einig, dass es Sinn macht, einen Anteil von Immobilienwerten im Portfolio zu haben. OIF sind dabei ein sehr sinnvoller Baustein, weil sie das Risiko streuen.“ Immerhin 1,2 Milliarden Euro flossen 2011 im Saldo in OIF. Damit führten sie die Absatzliste unter den Fondstypen an. Ein Vergleich zum Absatz der Vorjahre lässt dennoch eine wachsende Skepsis der Kundschaft vermuten: Nach BVI-Angaben hatten diese Fondstypen 2010 noch ein Mittelaufkommen von 1,6 Milliarden Euro und 2009 von 3,2 Milliarden Euro. Auch das war schon viel weniger als im Spitzenjahr 2002, als fast 15 Milliarden Euro in OIF flossen.
Aus Sicht des Instituts der deutschen Wirtschaft muss sich nun zeigen, ob die Fonds für Kleinanleger wieder attraktiv werden können. Die Bedingungen seien nicht schlecht, die Mieten und Preise in Topstandorten wie München oder Hamburg zögen kräftig an.
Offene Immobilienfonds
Mit offenen Immobilienfonds können Anleger sich auch mit kleineren Beträgen an großen Immobilienprojekten beteiligen. Die Fonds investieren oft in Bürogebäude oder auch Einkaufscenter. Mieteinnahmen und Wertsteigerungen sollen Erträge bringen.
In der Regel sollen die Anleger bei dieser Fondsklasse ihr Geld jederzeit zurückbekommen können. Dafür halten die Fonds neben den Immobilien auch flüssige Mittel. Um das Risiko der Investition zusätzlich zu mindern, werden sehr viele verschiedene Gebäude oft auch in unterschiedlichen Ländern gekauft.
Die Anlageform galt lange Zeit als relativ sicher, weil das Vermögen in reale Werte investiert wurde. Probleme bekommen diese Fonds aber, wenn zu viele Großanleger gleichzeitig ihr Geld zurückhaben wollen oder wenn die Objekte nicht mehr zu den erwarteten Konditionen vermietet werden können. Auch die Aufnahme von Krediten durch die Fonds birgt Risiken wie Chancen.
Das neue Anlegerschutzgesetz der Bundesregierung soll die Privatanleger besser vor Verlusten schützen. Die Möglichkeit, die Fonds-Einlage täglich zu kündigen, gilt nur noch bis Ende 2012. Danach wird eine einjährige Kündigungsfrist eingeführt. Für Neuanleger gilt eine zweijährige Haltedauer. Zudem dürfen sich Anleger nur noch höchstens 30 000 Euro pro Halbjahr auszahlen lassen.
