Ist es noch ein gesunder Boom oder schon eine gefährliche Blase? Fakt ist, dass Wohnungskäufer in deutschen Ballungszentren fast jeden Preis akzeptieren. Fakt ist auch, dass die Zahl der Baugenehmigungen enorm gestiegen ist. Bänker melden ständig neue Rekordzahlen bei Baufinanzierungen. Bei der Würzburger Sparda-Filiale stieg das Volumen der 2013 ausgereichten Baukredite gegenüber dem Vorjahr um satte 24 Prozent.
Maßgeblichen Anteil an dieser Entwicklung haben die ultraniedrigen Leitzinsen, mit denen die Europäische Zentralbank EZB seit 2012 die Krise im Euroraum bekämpft. Die „Politik des billigen Geldes“ führte zu einer Kreditschwemme – Baugeld ist selbst bei langfristiger Zinsbindung für um die zwei Prozent Zins zu haben.
Ein Gutachten des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) warnt jetzt vor den Folgen: Die Geldschwemme könne zu einer exzessiven Kreditvergabe führen und zum Entstehen einer Preisblase am Immobilienmarkt. Um der zu begegnen, schlagen die Ökonomen unter anderem eine höhere Besteuerung von Häusern und Grundstücken vor. Die 174-seitige Expertise wurde von Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) in Auftrag gegeben und dieser Tage an den Bundestag verschickt.
Dass Wohnungen mancherorts blind und ohne Besichtigungen gekauft werden, ist für rational denkende Menschen schwer nachvollziehbar. In der Folge sind die Preise in Ballungszentren in einsame Höhen gestiegen, in München werden schon 10 000 Euro pro Quadratmeter gefordert. „Dramatisch“ sei die Entwicklung auch in Würzburg, sagt Egid Schlessing, Leiter des Immobilienzentrums der Sparkasse Schweinfurt. Das bezieht er allerdings nur auf die Preissteigerungen der vergangenen Jahre, denn in der Domstadt sind 4000 bis 5000 Euro pro Quadratmeter die Obergrenze. Eine Immobilienblase sieht der Experte allenfalls punktuell, in Hamburg, Frankfurt, München. In Franken nicht. Im Vergleich zu Oberbayern seien Umsätze und Preise hier „echte Peanuts“.
Keine Blase? Aus Sicht von Banken und Sparkassen ist das richtig, weil die Geldinstitute nach wie vor keine hohen Kreditrisiken eingehen. Bei Zehntausenden Privatanlegern ist das anders. Sie denken angesichts immer neuer Rekorde bei den Immobilienpreisen oft nicht darüber nach, was geschieht, wenn die Zinsen wieder steigen, die Preise sinken oder die Mieter einfach nicht mehr zahlen können. Das aktuelle Preisniveau sei „jenseits von Gut und Böse“ und „mittel- bis langfristig nicht zu halten“, ist der Würzburger Immobilienmakler Burkhard von Kannen überzeugt. Schon jetzt zeichne sich „eine gewisse Marktsättigung“ ab, sagt von Kannen, es werde ja auch „gigantisch viel gebaut“. Wegen der niedrigen Hypothekenzinsen und der Suche vieler Investoren nach einer vermeintlich sicheren Geldanlage stieg die Zahl der Baugenehmigungen im Zeitraum 2009 bis 2014 um 50 Prozent.
Der Flucht in Sachwerte sollte die Politik aus Sicht der IfW-Ökonomen durch eine regelmäßige Anpassung der Einheitswerte an die Preisentwicklung entgegenwirken. Derzeit wird die Grundsteuer in Deutschland auf Basis sogenannter Einheitswerte erhoben, die mit den Verkehrswerten der Immobilie wenig zu tun haben.
Die Idee aus Kiel stößt auf wenig Gegenliebe. Der Vorsitzende der CSU-Europagruppe, Markus Ferber, hält nichts von den Vorschlägen einer Regulierung über Steuern. „Wir haben keine europäische Immobilienblase, wir haben regionale Probleme“, sagte der Europaabgeordnete im Gespräch mit dieser Zeitung. In Bayern gebe es eigentlich nur in München Fehlentwicklungen. Da seien die Banken gefordert. Die Politik könne nicht jeder möglichen Blase hinterherrennen. Und eine Immobilie sei nach wie vor nicht die schlechteste Kapitalanlage. Auch Sparkassen-Mann Schlessing winkt ab: „Das vollkommen falsche Mittel.“
Selbst die Kieler Ökonomen vom IfW räumen ein, dass die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken und Häusern aufwendig wäre und eine Erhöhung der Grundsteuer viele Alteigentümer stark belasten würde. Und nicht nur die. Da die Grundsteuer auf den oder die Mieter umgelegt werden kann, würden die Mieten steigen, sagt Jürgen Kirchner, Rechtsanwalt und Geschäftsführer beim Haus- und Grundbesitzerverein Würzburg. Und wenn der Wohnungsneubau gedrosselt werde, sei das in Anbetracht von Wohnungsnot in manchen Ballungsgebieten kontraproduktiv. Klingt logisch. Und müsste eigentlich auch Nordlichtern einleuchten.
