Viele Bürger treibt die Sorge um, sie könnten sich die eigenen vier Wände nicht mehr leisten. Zwar gingen die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen vielerorts deutlich in die Knie – allein im zweiten Quartal des vergangenen Jahres im Schnitt um 9,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, so das Statistische Bundesamt. Was viele Kaufinteressenten trotzdem abschreckte, waren die hohen Bauzinsen. Doch zum Jahresausklang 2023 kam es überraschend zum Preisrutsch. Baugeld ist momentan wieder für etwa 3,8 Prozent zu bekommen, wie Mirjam Mohr, Vorständin des Finanzierungsvermittlers Interhyp erklärt. Der Mix aus billigerem Kaufpreis, günstigeren Zinsen, neuen Fördermöglichkeiten sowie der richtigen Finanzierungstaktik könne eine Ersparnis von vielen Zehntausend Euro bringen.
Dass sich oft mehr Eigentum finanzieren lässt, als so mancher glaubt, davon ist auch Max Herbst vom unabhängigen Finanzdienstleister FMH in Frankfurt überzeugt und rechnet grob vor: Noch 2021 kostete ein Baudarlehen in etwa ein Prozent Zinsen und drei Prozent Tilgung. Heute seien es nicht ganz vier Prozent Zinsen und ein Prozent Tilgung. „So betrachtet ist der Unterschied gar nicht so riesig“, so der Baufinanzierungsfachmann. Dazu kommt: Wohnraum wird zunehmend knapp, die Mieten steigen weiter. Was den Immobilienerwerb momentan wieder interessant mache, sei die Chance, „im aktuellen Käufermarkt in Ruhe um den Preis zu verhandeln“, gibt Michael Voigtländer, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln, zu bedenken. Wer es schaffe, jetzt die Weichen für Wohneigentum zu stellen, habe vor allem in Ballungsräumen eine Perspektive auf Wertsteigerung, so Voigtländer. Das sollten Kaufwillige jetzt tun:
1. Hart verhandeln: Kaufwillige sollten sich in aller Ruhe nach einem geeigneten Objekt umschauen und dann mit dem Verkäufer um den Preis verhandeln, so der Rat von Roland Stecher, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Laut Interhyp zahlten Käufer im dritten Quartal dieses Jahres im Schnitt 456.000 Euro inklusive Nebenkosten für eine Immobilie statt noch 511.000 Euro im Jahr zuvor. Vor allem bei älteren Wohnungen oder Häusern kann der Kaufpreis attraktiv sein. In der Regel seien fünf bis zehn Prozent Nachlass drin, so die Erfahrungen Stechers: „Eigentümer lassen mit sich reden, besonders dann, wenn ein sanierungsbedürftiges Objekt zum Verkauf steht.“ Aber: Wer eine Bestandsimmobilie kaufen will, sollte Aufwand und Kosten für die Sanierung genau kennen und in die Kaufpreisverhandlung miteinbeziehen.
2. Eigenkapital lockermachen: Banken legen aktuell großen Wert darauf, dass Kreditnehmer möglichst viel Eigenkapital mitbringen, wie Zinsexperte Herbst erklärt. Ratsam sei, mindestens zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises plus Geld für die Kaufnebenkosten – also für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag, eventuell Makler – auf der hohen Kante zu haben. Je mehr, desto günstiger das Baugeld. Deshalb mache es manchmal Sinn, Geld von der Familie zu leihen, so Stecher. Auch eine Schenkung als vorgezogenes Erbe könne helfen, möglichst viel Eigenkapital zusammenzukriegen. Um wie viel billiger die Finanzierung dann wird, lässt sich mithilfe von Online-Rechnern kalkulieren. Grundsätzlich sollten Kaufinteressenten nicht beim erstbesten Kreditangebot ihrer Hausbank zuschlagen, rät Stecher. Große Finanzvermittler wie etwa Interhyp, Dr. Klein, Hüttig & Rompf oder Baufi24 könnten die Angebote mehrerer Hundert Kreditinstitute, Versicherungen und Bausparkassen vergleichen. Der Zinsunterschied betrage derzeit bis zu 0,5 Prozentpunkte, so Mohr.
3. Fördertöpfe anzapfen: Viele Bundesländer fördern den Kauf oder die Modernisierung von Wohnimmobilien mit zinsverbilligten Darlehen. Hilfreich sind auch die zinsgünstigen Darlehensangebote der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Die Konditionen sind attraktiv, weil es von der KfW obendrein hohe Tilgungszuschüsse gibt. Seit 16. Oktober lässt sich mit dem neuen Programm 300 von extrem niedrigen Zinssätzen ab 0,01 Prozent, höheren Kreditsummen bis 270.000 Euro und höheren Einkommensgrenzen profitieren, wie Mohr erklärt. Das könne einer Familie eine Ersparnis von bis zu 71.000 Euro bringen. Aber: KfW-Kredite laufen stets über das Kreditinstitut, das das Hauptdarlehen finanziert – nicht jeder Baufinanzierer wickelt auch KfW-Darlehen ab.
4. Lang statt kurz finanzieren: Vielen Bürgern erscheinen die Bauzinsen von fast vier Prozent sehr hoch. Historisch betrachtet sind sie jedoch eher moderat, so Herbst. Zinsdellen abpassen ist bares Geld wert. Interhyp rechnet vor: Der momentane Zinsrutsch von 4,2 auf 3,8 Prozent macht es bei einem 300.000-Euro-Darlehen (zehn Jahre Zinsbindung, zwei Prozent Anfangstilgung) möglich, rund 13.000 Euro in zehn Jahren zu sparen. Selbst kleinere Unterschiede im Zinssatz können bei langer Laufzeit Einsparungen von mehreren Tausend Euro bringen, sagt Mohr. Eine Baufinanzierung sollte auch jetzt für 15 bis 20 Jahre festgezurrt werden. Das kostet nur unwesentlich mehr. Sollte das Zinsniveau in den nächsten Jahren sinken, lässt sich der Kredit nach zehn Jahren ohnehin kündigen. Steigt es weiter, ist der Käufer auf der sicheren Seite.
