Das Übertragen oder Vererben eines Hauses oder einer Wohnung kann im kommenden Jahr deutlich teurer werden. Der Bundesrat hat am 16. Dezember 2022 das Jahressteuergesetz 2022 verabschiedet und damit den Weg für eine neue rechnerische Bewertung der Immobilien freigemacht. Es handelt sich um die sogenannten Bedarfswerte nach dem Bewertungsgesetz (BewG). „In Einzelfällen werden ab 1. Januar die Bewertungen von Immobilien deutlich steigen“, sagt Barbara Gayer, Rechtsanwältin und Steuerberaterin bei der Kanzlei Sonntag & Partner. Das kann im Fall von Erbschaften und Schenkungen dazu führen, dass Wohnungen und Häuser plötzlich deutlich höher bewertet und damit die Freibeträgeüberschritten werden. Diese betragen für Ehepartner 500.000 Euro alle zehn Jahre, für Kinder 400.000 Euro und für Enkel 200.000 Euro. In Einzelfällen können damit mehrere zehntausend Euro mehr an Erbschafts- und Schenkungssteuer fällig werden.
Um eine übermäßige Steuerbelastung der Erbengeneration zu vermeiden, könnten die Freibeträge angehoben werden, wie es die bayerische Staatsregierung fordert. „Kurzfristig ist eine Erhöhung der Freibeträge oder eine Regionalisierung der Erbschaftssteuer aber nicht wahrscheinlich“, sagt Gayer.
Trotzdem gibt es auch so Wege, Privatvermögen an Immobilien steuerfrei oder steuersparend zu übertragen. Dabei kann es sich um das Elternhaus handeln oder ein vermietetes Objekt.
- Übertragung des Familienheims unter Eheleuten zu Lebzeiten:
Schon heute können Eheleute das Familienheim bereits zu Lebzeiten auf den Partner übertragen. Dies ist steuerfrei und ohne Begrenzung hinsichtlich des Werts oder der Größe möglich, erklärt Rechtsexpertin Barbara Gayer. Der Freibetrag von 500.000 Euro wird nicht angezehrt. Bei einem Umzug kann erneut eine Schenkung stattfinden. „Die Voraussetzung ist allerdings, dass sich im Haus oder der Wohnung auch der Mittelpunkt des familiären Lebens befindet“, erklärt sie. Achtung: Für eine Ferienwohnung sei die Steuerfreiheit nicht gegeben, auch eine Vermietung eines Teils der Immobilie an Dritte sei schädlich.
- Vererbung an den Ehepartner:
Stirbt ein Ehepartner, kann er das Familienheim ebenfalls steuerfrei an den überlebenden Partner vererben. „In diesem Fall ist die Steuerbefreiung allerdings an die Voraussetzung geknüpft, dass der überlebende Ehegatte noch zehn Jahre nach dem Tod des Partners dort wohnen bleibt“, sagt Gayer. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Auszug aus zwingenden Gründen erfolgt, weil der überlebende Ehegatte zum Beispiel pflegebedürftig wird. „Ein Umzug in ein Pflegeheim führt also zu keiner rückwirkenden Steuerbelastung, ein Umzug in eine kleinere Wohnung zum Beispiel nach neun Jahren schon“, warnt die Expertin.
- Vererbung einer Immobilie an die Kinder:
Das Familienheim kann auch erbschaftsteuerfrei an ein Kind vererbt werden, allerdings sind die Voraussetzungen sehr speziell: Das Kind muss unverzüglich nach dem Tod des Elternteils in das Haus einziehen und mindestens 10 Jahre in dem Objekt wohnen bleiben. Zudem ist die begünstigte Wohnfläche auf maximal 200 Quadratmeter begrenzt. „Hat das Objekt zum Beispiel 250 Quadratmeter Wohnfläche, reduziert sich die Befreiung entsprechend auf 80 Prozent des Immobilienwerts“, sagt Gayer. Dass Kinder nach dem Tod der Eltern in das Familienheim einziehen, sei aber ein eher „seltener Fall“. Oft haben die Kinder im entsprechenden Alter ihr berufliches und familiäres Umfeld an einem anderen Ort oder besitzen ein eigenes Familienheim.
- Übertragung einer Immobilie an die Kinder zu Lebzeiten:
Übertragen Eltern das Familienheim oder beispielsweise eine vermietete Immobilie an ihre Kinder bereits zu Lebzeiten, gibt es keine Steuerbefreiung über die Freibeträge hinaus. Es gilt also, die Freibeträge optimal und rechtzeitig zu nutzen. „Jedes Elternteil kann alle 10 Jahre pro Kind 400.000 Euro steuerfrei schenken“, erklärt Rechtsexpertin Gayer. Übertragen zwei Elternteile ihren zwei Kindern zum Beispiel ein vermietetes Objekt, entsteht in der Summe ein Freibetrag von 1,6 Millionen Euro, den das Haus wert sein kann, ohne dass Schenkungsteuer anfällt. „Für die Eltern ist es bei Übertragungen zu Lebzeiten sehr sinnvoll, sich ein Nießbrauchsrecht vorzubehalten“, betont Gayer. Wollen die Eltern in der Immobilie selbst wohnen bleiben, verhindern sie damit, im schlimmsten Fall von den Kindern aus dem Haus geworfen zu werden. Geht es um ein Mietobjekt, können sie sich die Mieteinnahmen sichern.
- Vorteil einer Übertragung an die Kinder zu Lebzeiten:
Neben der mehrmaligen Nutzung der alle 10 Jahre wiederauflebenden Freibeträge liegt ein weiterer Vorteil einer Übertragung einer Immobilie an die Kinder zu Lebzeiten darin, dass künftige Wertsteigerungen bereits bei den Kindern entstehen und so nicht mehr erbschaftsteuerpflichtig sind. Die Kanzlei Sonntag & Partner nennt ein Beispiel: Angenommen, man hat als Elternteil vor 4 Jahren eine vermietete Wohnung im Wert von 500.000 Euro auf ein Kind übertragen und sich ein Nießbrauchsrecht an den Mieteinnahmen gesichert. Ist die Wohnung inzwischen auf 700.000 Euro im Wert gestiegen, ist der Wertzuwachs von 200.000 Euro erbschaftsteuerfrei. „Zudem kann man das Nießbrauchsrecht von der Bewertung abziehen“, erklärt Gayer. Wird das Nießbrauchsrecht im Beispiel auf einen Wert von 100.000 Euro geschätzt, dann wird dieser Betrag vom Immobilienwert von 500.000 Euro abgezogen und die Immobilie mit 400.000 Euro angesetzt. „Dies entspricht genau dem Freibetrag des Kindes, so dass die Steuer null beträgt.“
- Ausgestaltung des Nießbrauchsrechts:
Überträgt man zu LebzeitenImmobilien an Kinder, gibt es auch in rechtlicher Hinsicht einige wichtige Punkte zu beachten, erklärt Rechtsexpertin Gayer. Beispielsweise kann ein Nießbrauchsrecht nach dem Tod des Schenkers auch für den überlebenden Ehegatten eingeräumt werden. Weiterhin ist zu klären, wie mit etwaigen Schulden verfahren werden soll, die noch auf der Immobilie lasten. Zudem ist es sinnvoll, dass sich der Schenker mit einem Rückforderungsrecht für bestimmte Fälle gegenüber dem Beschenkten absichert. „Angenommen, der beschenkte Sohn stirbt vor dem schenkenden Elternteil, könnte plötzlich die Schwiegertochter die Immobilie erben“, nennt Gayer ein Beispiel. „Ein Rückforderungsrecht schützt in so einem Fall“, sagt sie. Notare und Fachanwälte fragen bei der Ausgestaltung einer Immobilienübertragung solche Punkte meist automatisch ab und bauen sie ein.
- Gründung einer Familiengesellschaft:
Insbesondere für größere Immobilienvermögen bietet es sich an, dieses möglichst frühzeitig an mehrere Kinder und Enkel zu übertragen. Dadurch kann man die Freibeträge gut ausnutzen, die Eigentumsverhältnisse werden dann aber schnell komplex und zersplittert. Es kann dann sinnvoll sein, eine Familiengesellschaft zu gründen, die den Immobilienbesitz hält, deren Gesellschaftsanteile aber neben den Eltern auch bereits den Kindern und Enkeln gehören. Durch besondere Regelungen im Gesellschaftsvertrag wird sichergestellt, dass die Verwaltung der Gesellschaft und die Stimmrechtsmehrheit bei den Eltern liegt. „Eine Familiengesellschaft macht beispielsweise Sinn bei einem Immobilienvermögen, das dauerhaft für die nächste(n) Generation(en) erhalten bleiben soll oder das nicht ,gerecht' zwischen den Kindern aufteilbar ist. Auch eignet sich die Familiengesellschaft eher für größere Immobilienvermögen, da sie neben den Errichtungskosten auch mit einem dauerhaften Aufwand verbunden ist, zum Beispiel für die Steuererklärung und den Jahresabschluss“, sagt Gayer. „Zudem werden die Kinder stark aneinandergebunden“, sagt sie. „Man muss sich überlegen, ob man das will.“
- Nachweis eines geringeren Wertes nach Paragraph 198 des Bewertungsgesetzes:
Noch einen Weg gibt es, sich zu wehren, wenn man davon ausgeht, dass das Finanzamt einen zu hohen Wert für die Immobilie ansetzt, die vererbt oder verschenkt worden ist. Jeder Betroffene hat das Recht, den Nachweis eines „niedrigeren gemeinen Werts“ zu tätigen, darauf weist Diplomingenieur (FH) Michael Sauter hin, Inhaber eines Sachverständigenbüros in Reistingen. Um einen geringeren Wert als den vom Finanzamt geschätzten nachzuweisen, wenden sich Betroffene an öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständige. Basis dafür bietet Paragraph 198 des Bewertungsgesetzes, damit ein realistischer Verkehrswert nach Paragraph 194 des Baugesetzbuches und meist und niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden kann. Insbesondere wenn eine Immobilie einen Sanierungsstau aufweist, das Dach undicht ist, die Heizung ausfällt oder Fenster defekt sind, lässt sich der Wert häufig nach unten korrigieren.
Schäden und Mängel am Bewertungsobjekt könne ein Finanzamt nie vom Schreibtisch aus bewerten, erklärt der Fachmann. Wie und ob ein Objekt noch genutzt werden kann, ob ein sogenannter Instandhaltungsrückstau, oder eine Drittverwendungsfähigkeit besteht, die Immobilie bereits baufällig ist, könne ein Finanzbeamter vom Schreibtisch aus nicht beurteilen. "Deshalb benötigt man einen erfahrenen nach dem Bewertungsgesetz zugelassenen Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien, der dazu noch die Bausubstanz sachverständig beurteilen kann", sagt Sauter. Ebenso müsse ein sogenanntes Wohn- oder Nießbrauchrecht und weitere privat- oder öffentlich-rechtliche Belastungen sachverständig bewertet werden, denn auch diese Belastungen mindern den gemeinen Wert.
"In einem Vorgespräch mit einem Sachverständigen müsse zuerst aber geprüft werden, ob sich der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts rentiert", erklärt Sauter das Vorgehen. "Denn manchmal fallen die Aufwendungen für ein Verkehrs-wertgutachten höher aus, als eine vermeintliche Steuerersparnis." Scheint ein Gutachten aber sinnvoll zu sein, nimmt der Sachverständige das Objekt vor Ort in Augenschein und verlangt für seine Dienstleistung eine Gebühr.
„Ist ein Zweifamilienhaus oder ein teures Einfamilienhaus nach dem Bewertungsgesetz statt 500.000 Euro nur noch realistisch mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens nach dem Baugesetzbau 380.000 Euro wert, ist einem Steuerpflichtigen, zum Beispiel dem Kind des Erblassers, schon geholfen“, sagt Sauter. „Jeder Fall sollte geprüft werden, denn es kommt immer darauf an!“
- Bewertungsabschlag ansetzen:
Und noch einen kleinen Hebel hat die Erbengeneration, Erbschaftsteuer zu sparen: Für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien kann ein Bewertungsabschlag von 10 Prozent angesetzt werden, erklärt Rechtsexpertin Gayer. Eine 500.000 Euro teure, vermietete Wohn-Immobilie wird damit nur mit 450.000 Euro veranschlagt. Ein Kind müsste also abzüglich des Freibetrags nur 50.000 Euro versteuern.
