Die Wohnungsnot trifft oft diejenigen am härtesten, die ohnehin am Rande der Gesellschaft leben. Wie viele Menschen in Würzburg betroffen sind, lässt sich nicht exakt ermitteln, schließlich gehen viele Wohnungssuchende und umgekehrt Vermieter eigene Wege und werden in keiner Statistik erfasst. 80 Prozent der Mietwohnungen in Würzburg seien in privater Hand, sagt der Jurist bei der Stadtbau, Axel Janz. Zehn Prozent davon hielten Genossenschaften vor, dazu gehört zum Beispiel das Bruno-Werk. Der Marktanteil der Stadtbau Würzburg GmbH beträgt etwa neun Prozent.

Erfahrungen und Zahlen, die die Fachleute nennen, bestätigen, dass es für Wohnungssuchende zunehmend schwer geworden ist, ein geeignetes Dach über dem Kopf zu finden. Interessant: Für Würzburg gibt es keinen offiziellen Mietspiegel, also keine offiziell ermittelte Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Und das soll auch so bleiben.

Berechtigungsschein

Stichwort Wohnberechtigungsschein, erhältlich im Fachbereich Soziales bei der Stadt: Leiterin Petra Baufeld erklärt, dass nicht jeder, der bei der Stadt einen solchen Berechtigungsschein erhält, auch eine Sozialwohnung findet. Obwohl er die Berechtigung hätte, in eine günstige Wohnung zu ziehen, gibt es schlichtweg zu wenige solcher Unterkünfte. Im Jahr 2009 holten sich 227 Menschen einen Wohnberechtigungsschein. Sie erhielten ihn aufgrund eines relativ niedrigen Einkommens. Im Jahr 2013 wurden bereits 514 Scheine ausgestellt, so Baufeld.

4018 Sozialwohnungen gibt es, so der Stand von Dezember 2014, in der Stadt. Im Jahr 2014 waren davon 171 zwischendurch frei, das heißt von Auszug, Wegzug oder Umzug betroffen. Früher sei die Fluktuation höher gewesen, es stand also öfter eine Wohnung frei, so die Fachfrau.

Weniger Sozialwohnungen

Nicht nur dieses Festhalten an vorhandenem Wohnraum mache die Lage schwierig, sondern auch die Tatsache, dass immer mehr Sozialwohnungen nach Ablauf des Vertrages aus der Preisbindung fallen und dann nicht mehr ausschließlich für die Ärmeren in der Bevölkerung zur Verfügung stehen. In aller Regel werden sie dann auf dem freien Markt gehandelt. Einer wachsenden Nachfrage folgt das steigende Preisniveau.

Altersarmut und Hartz-IV

Das Thema Altersarmut werde ein immer drängenderes, denn die Mietsteigerungen lägen im prozentualen Vergleich über den Rentenerhöhungen, so Baufeld. Anette Freund von der Stadtbau erklärt: „In Würzburg leben 53 Prozent der Leute allein. Das sind nicht nur Studierende, sondern vor allem viele ältere Leute.“

Baufeld zeigt sich erstaunt, dass von den Antragstellern auf einen Wohnberechtigungsschein keineswegs die Mehrheit aus dem Sozialleistungsbezug komme. Die Sozialwohnungen seien nicht gebunden an Sozialleistungen. Auch andere mit geringem Einkommen könnten einen Wohnberechtigungsschein erhalten. „Das sind alle die, die sich hohe Mieten nicht leisten können.

“ Im Jahr 2013 wurden von den 514 ausgestellten Scheinen nur 178 an Hartz-IV- oder Sozialhilfeempfänger ausgegeben. Im Jahr 2014 wurden 506 Wohnberechtigungsscheine ausgestellt, davon 231 an Hartz IV- und Sozialhilfeempfänger. Die anderen gingen an Studenten oder Familien mit geringem Einkommen oder an Rentner.

Unabhängig von Quadratmeterzahl und Wohnberechtigungsscheinen sind für Menschen im Bezug von ALG II oder Sozialhilfe Euro-Beträge festgelegt worden, die für Miete plus Heizkosten bezahlt werden. Beispiel Ein-Personen-Haushalt: Grundmiete 375 plus 75 Euro für Heizung; Zwei-Personen 490 plus 97,50; drei Personen 540 plus112,50; vier Personen 630 plus 135 Euro für Heizung.

Hürden für Asylbewerber

Asylbewerber haben nicht grundsätzlich Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. „Erst bei Erteilung einer Aufenthaltsberechtigung über einen Zeitraum von mindestens einem Jahr,“ sagt der stellvertretende Fachbereichsleiter Soziales bei der Stadt, Thomas Stolzenberg, könne er ausgestellt werden. Die Stadtbau Würzburg GmbH hat inzwischen etwa 50 Flüchtlinge untergebracht, so Stadtbau-Jurist Axel Janz. Die Mieter seien „völlig dezentral im Bestand verteilt“, in den verschiedensten Vierteln also ein paar wenige Menschen unterschiedlicher Herkunft.

Im Wohnungsbestand der Stadtbau befinden sich 167 barrierefreie Wohnungen, davon sind 29 rollstuhlgerecht. Außerdem gibt es 697 barrierearme Wohnungen. Der Stadtbau selbst gehören 140 barrierefreie und 667 barrierearme Wohnungen; Menschen mit Handicaps wie Geh-, Seh- oder Höreinschränkungen haben gute Chancen, hier unterzukommen. Weitere 238 barrierefreie Wohnungen stehen in den nächsten Jahren als Neubauprojekte an.

Beim Neubau- und Sanierungsprojekt am Ludwigkai hat die Stadtbau auf zwei Etagen geförderte Wohnungen errichtet und auf zwei weiteren frei finanzierte, so dass hier unterschiedliche Ansprüche an Wohnungsgröße und -Preis möglich waren. Aktuell steht hier noch der Neubau zweier Häuser im Hof an.

In der Michelstraße in der Zellerau läuft der Bau von 28 geförderten und 16 frei vermieteten Wohnungen. Auch weitere Bauvorhaben werden bewusst „gemischt“ gehalten. Und weitere Zahlen lassen aufhorchen: Von ihren rund 5000 Wohnungen in Würzburg verlangt die Stadtbau in 75 Prozent der Fälle unter sechs Euro Miete pro Quadratmeter. 20 Prozent der Stadtbau-Mieter erhalten das Mietgeld von der Öffentlichen Hand.

Wer bekommt wieviel Wohnung?

Es gibt Grenzwerte: Eine Person darf mit Wohnberechtigungsschein auf bis zu 50 Quadratmetern wohnen, bei einer Miete von maximal 345 Euro. Zwei Personen dürfen maximal drei Zimmer oder 65 Quadratmeter beanspruchen. Drei Personen, davon ein Kind, können drei Wohnräume oder bis 75 Quadratmeter beanspruchen. Eine vierköpfige Familie mit zwei Kindern kann mit Berechtigungsschein in einer Wohnung bis 610 Euro Miete in bis zu vier Wohnräumen auf 90 Quadratmetern leben.

Immer wieder komme es vor, so Baufeld, dass Menschen in finanzielle Schieflagen gerieten und dann bald auch Schwierigkeiten hätten, ihre Miete zu zahlen. Im Fachbereich Soziales werde dem durch Beratung entgegengewirkt, würden Gespräche mit den Vermietern geführt oder werde das Wohngeld direkt an den Vermieter abgeführt. Und wenn irgend möglich, müsse eine fristlose Kündigung vermieden werden.

Mietpreisdämpfend: die Stadtbau

Dabei verfügt die Stadt selbst nicht über eigene Wohnungen, aber die Stadtbau Würzburg GmbH als städtische Tochter durchaus. Die Stadtbau bezeichnet sich als das größte Immobilienunternehmen in Würzburg. Ihrem Aufsichtsrat sitzt der Oberbürgermeister vor. „Die Stadtbau bietet modernes Wohnen in Würzburg auch für sozial schwache Familien und Menschen mit Behinderung und wirkt dabei mietpreisdämpfend auf den gesamten städtischen Mietwohnungsmarkt“, erklärte OB Christian Schuchardt im Stadtbau-Magazin.

„Wir bleiben deutlich unter dem am Markt erzielten Mietpreis“, heißt es bei der Stadtbau, wo Geschäftsführer Hans Sartoris und seine Mitarbeiter Anette Freund für Wohnungswesen und Axel Janz für Recht und Soziales Stellung zum Thema „Wohnungen für Arme“ nehmen. Die Stadtbau hat die Mieten, die anderswo verlangt werden, durch Vergleiche von Zeitungsannoncen und Internetangeboten im Blick. So vergleichen sie die Marktmieten mit den eigenen Angebotsmieten.

Auf die Stadtteile verteilt

Die Angebotsmiete sei allgemein stark gestiegen, heißt es bei der Stadtbau: von 2005 bis 2009 allmählich und dann nachhaltig. Dementgegen bewege sich die von der Stadtbau verlangte Miete unterhalb der Inflation mit Mietpreisen deutlich unter dem Niveau von Ingolstadt oder Regensburg. „Die Preise steigen leicht, aber Wohnen in Würzburg soll bezahlbar bleiben,“ so Freund.

Die meisten ihrer Wohnungen mit einer Mietpreis- oder Belegungsbindung hält die Stadtbau am Heuchelhof vor – bei 667 Wohnungen sind etwa 85 Prozent gebunden. In Lengfeld hat die Stadtbau nur 48 Wohnungen – diese sind zu 100 Prozent gebunden. In der Lindleinsmühle gehören der Stadtbau 760 Wohnungen, gebunden sind hier 54 Prozent. In der Sanderau sind von 185 Stadtbauwohnungen 52 Prozent gebunden. Solche Bindungen gelten teils bis ins Jahr 2040 und später. Sie entstanden durch staatliche Fördergelder an die Bauherren oder Vermieter, die sich verpflichten mussten, die Wohnungen für das in Frage kommende Klientel vorzuhalten.

Auf dem Internetportal wohnungsboerse.net heißt es zur Lage in Würzburg: „Für eine 30-Quadratmeter-Wohnung liegt aktuell der durchschnittliche Mietpreis bei 15,85 Euro pro Quadratmeter (im April waren es noch 12,34 Euro). Bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung zahlt man derzeit durchschnittlich 12,74 Euro (April: 9,08 Euro) pro Quadratmeter. Am meisten muss man in der Innenstadt bezahlen, nahe Neumünster sind es 17,25 Euro pro Quadratmeter“.

Erheblich günstiger

Bei der Stadtbau hört sich das anders, nämlich viel günstiger an: Von 5005 Wohnungen im Besitz der Stadtbau (Stand: Januar 2015) gingen 571 zu einem Mietpreis bis zu vier Euro pro Quadratmeter weg, außerdem 1605 Unterkünfte bis 4,99 Euro und 1604 Wohnungen wurden bis 5,99 Euro pro Quadratmeter vermietet; 857 Wohnungen kosten bis 6,99 Euro, 270 kosten bis 7,99 Euro und nur 98 Wohnungen über acht Euro pro Quadratmeter. Man sei stets um eine gemischte Belegung der Wohnungen bemüht, um kein Getto entstehen zu lassen.

Einen offiziellen Mietspiegel für Würzburg gibt es nicht, sagt Axel Janz, „weil die Aufstellungsmerkmale zu einer Steigung der Mieten führen würden“. Der Grund: „Einfluss nähmen dort nur Mieten, die sich in den letzten vier Jahren erhöht haben. Doch gebe es ja auch noch Wohnungen, die unter vier Euro pro Quadratmeter vermietet würden – wie bei der Stadtbau 571 Wohnungen, und über 1605 Wohnungen zwischen vier bis fünf Euro. Man habe zwar in Würzburg immer wieder darüber diskutiert – auch mit dem Oberbürgermeister, letztlich aber ganz bewusst auf einen Mietspiegel verzichtet, damit nicht heute noch billige Wohnungen in einen Preiswettbewerb gezwungen werden, der letztlich alle nur teurer machen würde. „Wir bestimmen mietpolitisch mit“, sagt Anette Freund. „Das bedeutet, dass wir auf Einnahmen verzichten. Wir könnten bei marktüblichen Mieten derzeit jährlich ein- bis zwei Millionen Euro mehr erzielen.“ Nicht zuletzt deshalb gibt es bei der Stadtbau immer weniger Mieterwechsel und null Wohnungsleerstand – keine guten Aussichten für Wohnungssuchende also.

Diakonie, Caritas und Co.

„Die Wohnungsnot ist seit einiger Zeit unsere große Sorge“, sagt Geschäftsführer Günther Purlein von der ökumenischen Christophorusgesellschaft, „weil wir nicht wahrnehmen können, dass bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht“. „Wir“, damit meint er auch andere Wohlfahrtsverbände, die in einer Arbeitsgemeinschaft gemeinsame Interessen bündeln – Diakonie, Caritas und Rotes Kreuz beispielsweise. Immer wieder schalten sie sich ein, um ihrem Klientel zu helfen. Die Christophorusgesellschaft hat vor rund zehn Jahren erstmals eine Wohnung angemietet und einem Klienten vermittelt, der alleine nichts bekam. Inzwischen seien es 30 Wohnungen, sagt Purlein. Vermieter verlangen oft eine Bürgschaft und erhoffen sich unkomplizierte, zuverlässige Mietzahlungen. Das können viele Einzelpersonen nicht leisten, ein Wohlfahrtsverband dagegen schon. „Es kann aber nicht sein, dass das Standard wird“, fährt Purlein den Kurs etwas zurück.

Flüchtlingsproblematik

Der Wohnungsmarkt ist also angespannt – dies macht die Herausforderung bei der zukünftigen Unterbringung bleibeberechtigter Flüchtlinge besonders groß. Stadtbau-Geschäftsführer Sartoris dämpft Hoffnungen auf eine schnelle Lösung durch Neubau: „Überzogene Standards , langwierige Verfahren, bürokratische Hemmnisse und hohe Baukosten erschweren bereits den konventionellen Wohnungsbau. Deshalb müssten zunächst alle Register bei der Mobilisierung leer stehender Immobilien gezogen werden, sagt er. Und ergänzt: „Dass ausgerechnet eine Anstalt des für die Flüchtlingspolitik verantwortlichen Bundes beim Thema Faulenbergkaserne abwinkt, ist vor diesem Hintergrund nicht nachvollziehbar.“ Inwieweit die Verfügungswohnungen – rund 200 – belegt werden, darin stimmen sich Stadt und Stadtbau von Fall zu Fall ab.