Die Gebäude am FC-Stadion sind in die Jahre gekommen. Es herrscht dringender Sanierungsbedarf. Weil der Freistaat Bayern jetzt kurzfristig ein Förderprogramm mit einer maximalen Zuschuss-Quote von schier unglaublichen 90 Prozent aufgelegt hat, holt die Stadt Gerolzhofen nun zum großen Wurf aus: Am Montagabend beschloss der Stadtrat umfangreiche Sanierungsmaßnahmen beim FC in einer Gesamthöhe von 1,45 Millionen Euro – inklusive einer neuen Kegelbahn.
Das Sportgelände und auch alle dort stehenden Gebäude befinden sich im städtischen Eigentum. Die Liegenschaft wird dem FC Gerolzhofen im Wege eines Nießbrauchs mietfrei zur Verfügung gestellt. Dies bedeutet, dass der Verein als Nießbraucher verpflichtet ist, die Immobilie in ihrem Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Entsprechende Schönheitsreparaturen hat der FC auch ausgeführt.
Zu Unstimmigkeiten zwischen Stadt und FC kam es, als beispielsweise am Dach des Sportheims gravierende Schäden auftraten und Wasser eindrang. Es stellte sich die Frage, wer für die Kosten einer Reparatur aufkommen muss. Denn ein Nutznießer ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die über die Bewirtschaftung hinausgehende Kosten der Immobilie, zum Beispiel Modernisierungskosten, zu tragen. Dies ist eigentlich die Aufgabe des Eigentümers, sprich der Stadt.
Vertragliche Baulast
Abweichend von diesem Rechtsgrundsatz ist im bestehenden Nießbrauch-Vertrag zwischen Stadt und FC allerdings vereinbart worden, dass der Verein als Nießbraucher nicht nur die gewöhnlichen Unterhaltskosten tragen muss, sondern auch den "außergewöhnlichen" Unterhalt an der Gebäudehülle, sprich am Dach und an den Fenstern, wenn deren allgemeine Lebensdauer abgelaufen ist. Die Stadt trägt im Gegenzug dafür unter anderem die Baulast an der Heizungsanlage. Diese Vertrags-Interpretation hat sich die Stadt, als es zu Meinungsverschiedenheiten mit dem FC kam, nach Informationen der Main-Post auch von einem Juristen per Gutachten bestätigen lassen.
Egal, ob der Verein nun die Baulast an der Gebäudehülle hat oder nicht: Der FC sieht sich finanziell sowieso nicht in der Lage, ein so großes Sanierungsprojekt zu stemmen. Da kommt der vom Freistaat aufgelegte "Investitionspakt zur Förderung von Sportstätten 2020" mit einer Förderquote von bis zu 90 Prozent zur rechten Zeit. Damit die Stadt allerdings diese Förderung als Bauherrin beantragen kann, muss nun erst noch der Nießbrauch-Vertrag geändert und der FC von seiner Baulast am Gebäude befreit und die Baulast zur Stadt hin verschoben werden. Bürgermeister Thorsten Wozniak sagte am Montagabend, er sei aber zuversichtlich, dass man hier schnell zu einer Lösung komme.
Spätestens zum 2. Oktober muss der Förderantrag eingereicht sein. "Hier ist es ein Vorteil, dass wir schon lange im Dialog sind und bereits eine gute Grundlage mit realistischen Zahlen ausgearbeitet haben", sagte Wozniak. Die Stadt hat sich nämlich als Teilnehmerin am Energieeffizienz-Netzwerk der ÜZ Mainfranken (Lülsfeld) und des Instituts für Energietechnik (Amberg) bereits ein Energiekonzept erarbeiten lassen. Auf dieser Grundlage sind nun folgende Maßnahmen geplant:
Drei Sanierungs-Pakete
Paket 1: Flachdachsanierung am Sportheim, Austausch der Fenster, Wärmedämmung der Gebäudehülle, Erneuerung der Heizungsanlage, Nachrüstung der Wärmerückgewinnung in der Lüftungsanlage für Duschen und Umkleiden sowie die Umstellung des Stadion-Flutlichts auf LED-Technik. Die Baukosten belaufen sich auf rund 700.000 Euro netto.
Paket 2: Zusätzlich ist seitens des FC angedacht, einen Anbau mit Solarthermie auf dem Dach und einem großen Pufferspeicher zur Unterstützung der Brauchwassererwärmung an der Nordseite des Sportheims zu errichten. Die Baukosten für den Anbau und die Solarthermie belaufen sich auf etwa 270.000 Euro netto.
Paket 3: Die Hallenbodensanierung im Mehrzweckraum wird rund 10.000 Euro kosten. Die ebenfalls nötige Tribünensanierung mit Beton- und Fugensanierung wird auf rund 30.000 Euro geschätzt. Alle drei Pakete zusammen kosten eine gute Million Euro.
Neue Kegelbahn
Neben diesen Sanierungsmaßnahmen zauberte Bürgermeister Wozniak am Montagabend dann noch eine neue Idee aus dem Hut: den Neubau einer Vier-Bahnen-Kegelanlage samt Ein- oder Anbau eines Aufzugs, um auch das bestehende Sportheim barrierefrei erschließen zu können. Die zusätzlichen Kosten für einen Kegelbahn-Anbau (Maße: zehn auf 30 Meter) werden vom Bauamt auf 375.000 Euro geschätzt, der Einbau eines Personenaufzugs auf etwa 50.000 Euro – macht in der Summe weitere 425.000 Euro für diese Idee.
Da die alte Kegelbahn im Keller der Stadthalle sanierungsbedürftig sei und über kurz oder lang angegangen werden müsste, bringe der Neubau einer Kegelbahn am FC-Stadion Synergieeffekte mit sich, warb Wozniak: Zentralisierung der Sportstätten, verringerter Bauaufwand gegenüber einem Solo-Kegelbahnneubau, Aufwertung des Sportstätten-Standorts Geo-Süd, gemeinsame Nutzung notwendiger Bestandteile wie Parkplatz, Umkleiden, Gastronomie und Haustechnik. "Und die Stadthalle könnte anderweitig genutzt oder abgetreten werden."
Einmütige Zustimmung
Der Stadtrat stimmte einstimmig dem kompletten Sanierungsvorhaben inklusive Bau einer neuen Kegelbahn für zusammen 1.450.000 Euro netto zu. Zuvor hatten alle Fraktionssprecher ihre Zustimmung signalisiert. Arnulf Koch (CSU) sagte, es gebe großen Handlungsbedarf an den FC-Gebäuden. "Bei einer Förderung von 90 Prozent müssen wir es machen." Allerdings steht und fällt das Projekt nach Kochs Ansicht mit diesem Zuschuss. Ohne die hohe Förderung sei die Stadt nicht in der Lage, das Projekt zu finanzieren. Auf Vorschlag der CSU beschloss der Stadtrat deshalb ausdrücklich, dass für die Durchführung der Sanierung die 90-prozentige Förderung Voraussetzung ist und der staatliche Zuschuss letztlich – unter Einbeziehung auch der nicht förderfähigen Kosten – mindestens 80 Prozent der tatsächlich anfallenden effektiven Kosten betragen muss.
Günter Iff (Freie Wähler) sprach von einem "sehr glücklichen Umstand", dass es schon seit Jahren vorbereitende Gespräche und Planungen für die FC-Gebäude gegeben habe. So könne man nun kurzfristig auf das Förderprogramm reagieren. Auf seine Nachfrage bezüglich der möglichen Höhe der nicht förderfähigen Kosten sagte Sandra Nagel, sie gehe davon aus, dass in dem Investitionspakt 2020 die Bausumme von 1,4 Millionen Euro tatsächlich komplett förderfähig ist.
"Auch den Turnverein fragen"
Thomas Vizl (Geo-net) betonte, die dringend nötige Sanierung der Gebäude sei nicht aufschiebbar. "Es muss aber finanzierbar sein, insbesondere angesichts der Corona-bedingt unklaren Haushaltslage", sagte er. "Ohne Förderung ist es nicht zu machen." Vizl begrüßte die Idee, eine neue Kegelanlage zu bauen. Man sollte aber auch mit dem Turnverein, der in der Stadthalle noch sein Vereinszimmer hat, Gespräche aufnehmen, ob sich auch dieser Verein vorstellen kann, eventuell ins Sportzentrum Süd umzuziehen. Dann wäre die Stadthalle komplett frei. Die Stadt sei finanziell in den kommenden Jahren sowieso nicht in der Lage, die Stadthallen-Sanierung anzugehen. Wenn Kegler und Turnverein ausziehen, dann "verschafft uns dies die Freiheit, etwas anderes draus zu machen".
2. Bürgermeister Erich Servatius (SPD) hob die Wichtigkeit hervor, den Wert der städtischen Gebäude auf dem Stadion-Gelände zu erhalten. "Deshalb ist die Sanierung dringend erforderlich – aber nur, wenn die Zuschüsse zu erreichen sind."
