Ein Baugebiet auszuweisen, ist kompliziert und langwierig geworden. Schon im Juli 2021 beschloss der Himmelstadter Gemeinderat, einen Bebauungsplan für das neue Wohngebiet "Mausberg IV" aufzustellen und den Bebauungsplan des Nachbargebietes Mausberg II zu ändern. Ein Jahr später war der Vorentwurf für das 1,83 Hektar große Baugebiet fertig, im Juni und Juli 2023 lag der Plan in der Verwaltungsgemeinschaft Zellingen aus und 39 Träger öffentlicher Belange wurden informiert. Ihre Stellungnahmen und die von drei Privatleuten füllen rund 80 Seiten und beschäftigten den Rat derart lange, dass Bürgermeister Herbert Hemmelmann die jüngste Gemeinderatssitzung nach dreieinhalb Stunden abbrach und am nächsten Abend fortsetzte.
Dennoch steht das Verfahren wieder ziemlich am Anfang. Das 2021 gewählte "beschleunigte Verfahren" wurde erst im Juli dieses Jahres vom Bundesverwaltungsgericht als unzulässig erklärt, der betreffende Paragraf des Baugesetzbuches verstoße gegen EU-Recht. Ein Umstand, der sich auch durch viele Stellungnahmen zog. Deshalb beschloss der Gemeinderat nach der Abwägung alle Stellungnahmen, der Verfahren in das "Regelverfahren" überzuführen. Die bereits durchgeführte Beteiligung wird dort als frühzeitige Beteiligung gewertet. Es wird nun weitere Beteiligungrunden geben.
Freie Grundstücke und Leerstände im Ort
Die Kritik in vielen Stellungnahmen – auch in privaten – fußt auf dem Grundsatz "Innen vor Außen" für die Entwicklung einer Gemeinde. Kritisiert wird, in Himmelstadt stünden 33 Objekte leer und es gäbe 31 erschlossene Bauplätze. Angezweifelt wird auch der Bedarf. Die Gemeinde hält in der Abwägung dagegen, die freien Grundstücke und leerstehenden Objekte seien fast ausschließlich Privateigentum und es gebe auch nach mehreren Nachfragen keine Verkaufsbereitschaft. Auf der aktualisierten Interessentenliste stünden 33 Bauwillige. Zudem werde in alle Kaufverträge ein Baugebot samt Rückabwicklung bei Nichterfüllung aufgenommen. Auch für Bauplätze, die an die Eigentümer von Einliegergrundstücken gehen, werde es ein Baugebot geben. Im Bebauungsplan könnte das aber nicht geregelt werden.
In zwei der drei privaten Stellungnahmen wird zudem befürchtet, bei rascher Bebauung des neuen Gebietes kämen zu viele Menschen zu schnell nach Himmelstadt, was etwa den Kindergarten überlasten könnte. Auf Kritik stößt auch, dass direkt in Anschluss an das Baugebiet Mausberg II bis zu zehn Meter hohe Mehrfamilienhäuser entstehen könnten. Die Verwaltung bemerkt dazu, dass schon im vorhandenen Gebiet Gebäude mit 8,7 bis elf Metern Höhe entstanden sind, ohne dass die Wohnqualität reduziert wurde.
Einige Stellungnahmen von Behörden deuten darauf hin, dass die Entwässerung des Gebiets im Trennsystem erfolgen muss, wofür extra ein Regenwasserkanal gebaut werden müsste. Das Wasserwirtschaftsamt erklärte, Dachflächenwasser müsse vor Ort versickert oder in Zisternen aufgefangen werden, deren Überlauf nicht an die vorhandene Mischwasserkanalisation angeschlossen werden darf.
Vorchristliche Siedlung könnte Probleme bringen
Laut dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege ist im Gebiet ein Bodendenkmal in Form einer Siedlung aus vorchristlicher Zeit bekannt. Welche Verzögerungen und Kosten das nach sich ziehen kann, ist laut Bürgermeister nicht seriös abschätzbar.
Der Bund Naturschutz regte an, dass Zäune ohne Sockel und mit 15 Zentimetern Bodenabstand gebaut werden sollen, damit Kleintiere darunter durchkriechen können. Weiter seien Glasfassaden und große Fensterflächen zu vermeiden, um Vogelschlag zu vermeiden. Glaspaneele wird der Bebauungsplan verbieten, große Fensterflächen gelten wegen des sommerlichen Wärmeschutzes ohnehin als ungünstig.
Wegen der vielen Auflagen und teils teuren Erschließung, insbesondere wenn ein Trennsystem für die Kanalisation nötig wird, sind offenbar nicht mehr alle Gemeinderäte von dem Baugebiet überzeugt. Wolfgang Kübert und Jürgen Döll stimmten am Ende gegen den neuen Aufstellungsbeschluss im Regelverfahren.
