Die Bemühungen um einen angemessenen Ersatz für das Steigenberger Kurhaushotel sind ein echtes Langzeitprojekt. Fünf Monate sind vergangenen, seit Bayerns Finanzminister Markus Söder einen weiteren Anlauf für die Suche nach Investoren angekündigt hat, die auf dem Areal einen exklusiven Hotelstandort schaffen sollen. Jetzt liegt die Neuausschreibung vor.
Dass das Vorhaben auch jetzt nicht in den Sprintmodus wechselt, macht die Frist deutlich, welche die Immobilien Freistaat Bayern Interessenten für die Abgabe schriftlicher Angebote formuliert. Neun Monate, bis 28. Februar 2017, lässt die Ausschreibung Zeit. Zur Erinnerung: Bei den vorangegangenen erfolglosen Anläufen kam gerne noch ein wenig Nachspielzeit hinzu.
Inhaltlich greift die Neuausschreibung auf, was Söder im Dezember bereits angekündigt hat. Der Freistaat bietet eine insgesamt 5200 Quadratmeter umfassende Fläche privaten Investoren an, um darauf ein Hotel der Kategorie Vier Sterne/Vier Sterne plus oder höher zu errichten.
Tiefgarage wird saniert
Im Angebot nicht enthalten sind das Kurhausbad und der Neumann-Flügel. Unbedingt miterwerben müssen Interessenten laut Ausschreibung aber die Tiefgarage. Sie blieb erhalten, als der Freistaat auf eigene Kosten das 2010 geschlossene ehemalige Kurhaushotel, und das Kurgastzentrum samt Nebenbauten hat abbrechen lassen. Über 140 Stellplätze verfüge die Tiefgarage heute noch. Sie werde vom Freistaat saniert, danach blieben vermutlich etwa 90 Stellflächen übrig. Einen Teil davon wolle der Freistaat vom Käufer später wieder anmieten.
Ein wesentliches Element der Neuausschreibung ist die Aufnahme „optionaler ergänzender Wohnnutzung“. Das soll potenziellen Investoren die Gesamtfinanzierung des Projekts möglich und schmackhaft machen. Alleine mit Fremdenzimmern und Geschäften, so die Erfahrung früherer Anläufe, ist der Neubau eines hochwertigen Hotels wirtschaftlich nicht darstellbar.
Wichtige Voraussetzungen für die „optionale ergänzende Wohnnutzung“ hat die Stadt mit der Änderung der Kurgebietssatzung geschaffen. Sie lässt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Sondergebiet Kurgebiet 25 Prozent Dauerwohnen zu.
Im Dezember hieß es allerdings bereits, 25 Prozent Anteil von vermarktbarem Wohnungseigentum reichten nicht aus, um Investoren zu finden. Die Stadt werde aber mit einem Kniff dafür sorgen, dass die Rechnung trotzdem aufgeht. Kurhausbad und Neumann-Flügel, die beide staatlich bleiben, gingen in die Gesamtrechnung ein, ohne dass dort selbst Wohnnutzung geplant ist, hieß es damals. Auf dem Hotelteil der Fläche mache das dann mehr vermarktbare Wohnfläche möglich.
Wörtlich sind solche Überlegungen in der Neuausschreibung nicht zu finden. Dort, wo es um Planung und Baurecht geht, heißt es lediglich, Dauerwohnen sei zulässig, wenn sie nicht 25 Prozent der „bestehenden und entstehenden Gesamtgeschossfläche“ überschreitet. Insgesamt dürfe „die Fläche mit Hotelnutzung nicht unter 60 Prozent der Gesamtgeschossfläche des Neubaukomplexes liegen“.
Zukunftsorientiert umnutzen
In der Ausschreibung kündigt der Freistaat erneut an, dass er mit seinen Projekten im betreffenden Gebiet nicht unnötig warten wolle. Bis Mitte 2020 sollen Kurhausbad und Neumann-Flügel saniert und unter anderem im Rahmen der geplanten Behördenverlagerung als Haus für Gesundheitsmanagement „zukunftsorientiert umgenutzt“ werden. Die Tiefgaragensanierung erfolge – in Abstimmung mit dem künftigen Hotelinvestor – bis zum ersten Quartal 2019.
Anforderungen an Bieter
Verkauft wird das Steigenberger-Areal vom Freistaat mit der Verpflichtung „zur Errichtung und zum Betrieb eines Hotelneubaus“ für Vier Sterne/Vier Sterne Plus oder einen höheren Standard. Von Interessenten fordert die Immobilien Freistaat Bayern ein ausführliches Betreiber- und Hotelkonzept mit Informationen zu Hotels, deren Zimmer sowie Marken, die der jeweilige Anbieter bereits hat. Für den Neubau müssen ein detailliertes Raum- und Funktionsprogramm, ein Businessplan mit Finanzierungsbestätigung für die Anlaufzeit des Hotelbetriebs sowie eine Finanzierungsbestätigung über die Investitionskosten vorgelegt werden.
Die Inbetriebnahme des Hotels werde vertraglich fixiert auf fünf Jahre ab Besitzübergang. Wenn sich der Betrieb durch Verschulden des Erwerbers verschiebe, werde eine Vertragsstrafe von 4000 Euro pro Tag des Verzugs, höchstens aber 750 000 Euro fällig. Zudem müsse sich der Erwerber zu einer Dienstbarkeit am gekauften Grundstück zugunsten von Freistaat und Stadt verpflichten, mit der die überwiegende dauerhafte Nutzung der Liegenschaft als Hotel gesichert wird.
