Immobilienpreise explodieren, Mieten steigen, besonders in Ballungszentren wird für Haushalte am unteren Ende der Einkommensskala bezahlbarer Wohnraum knapp. Und in und um Würzburg? Unabhängig voneinander haben jetzt die Fachleute der HypoVereinsbank Würzburg und des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) aus München den Wohnungsmarkt in Würzburg und den stadtnahen Gemeinden untersucht. Das Ergebnis ist in beiden Fällen das selbe: Die Nachfrage in der Region ist hoch, das Angebot hingegen knapp, Preise und Mieten steigen. Immobilien genießen hohe Wertstabilität. Was Verkäufer und Vermieter freut, ist für Käufer und Mieter freilich weniger schön.
Teils deutliche Mietsteigerungen
„Die Suche nach einer wertbeständigen Geldanlage, der Wohnungsbedarf wegen steigender Studentenzahlen und der stabile Arbeitsmarkt sind Basis für eine rege Wohnungsnachfrage“, sagt Wolfgang Mai, Filialdirektor der HypoVereinsbank Würzburg.
Seit 2010 werde zwar wieder etwas mehr gebaut, die Zahl der Baugenehmigungen in der Stadt signalisierte allerdings keinen deutlichen Aufwärtstrend. Die Mieten und Kaufpreise in der Stadt seien mit Ausnahme der einfachen Gegenden für alle Wohnungstypen gestiegen. In den bevorzugten Stadtvierteln – wie zum Beispiel im Frauenland, dem Steinbachtal oder in der Sanderau – sind die Steigerungen deutlich.
Große Nachfrage nach Baugrund
Die Nachfrage nach Baugrund und neuen Eigenheimen ist groß, das Angebot im gesamten Stadtgebiet aber begrenzt. Auch die Grundstückspreise sind angestiegen, in guten bis sehr guten Lagen im Stadtgebiet sind nach der Studie der Experten derzeit zwischen 300 und 550 Euro pro Quadratmeter zu bezahlen.
Die Preise für neue Eigentumswohnungen in den guten bis sehr guten Lagen lagen 2012 deutlich über dem Niveau der Vorjahre, ergab die Untersuchung. Bei etwa 2800 Euro pro Quadratmeter liegt derzeit der mittlere Preis für neu gebaute Eigentumswohnungen in der Stadt.
Der Mietwohnungsmarkt für kleinere Wohnungen, moderne Einheiten sowie günstige, familiengerechte Objekte ist nahezu leer gefegt, heißt es weiter. Auch steigende Studentenzahlen durch den doppelten Abiturjahrgang haben die angespannte Lage weiter verschärft.
Die Würzburger Mieten seien dadurch deutlich angestiegen, in guten bis sehr guten Lagen sind mittlerweile sieben bis zehn Euro für den Quadratmeter zu bezahlen. Der Wohnungsmarkt im Umland von Würzburg sei eng verknüpft mit der Entwicklung der Stadt, so die Fachleute der Bank. Die Zahl der Baugenehmigungen in den stadtnahen Landkreisgemeinden ist laut Wolfgang Mai gestiegen, also würden in den nächsten Jahren im Landkreis mehr Eigenheime gebaut werden. Für geeignete Häuser und Wohnungen in Gemeinden mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung sei jetzt schon eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung zu erwarten. Denn die Umlandgemeinden profitieren von ihrer Nähe zur Stadt, reizvollen Ortslagen sowie der guten Erreichbarkeit per Bahn und Auto.
Vor allem die Baulandnachfrage habe deutlich angezogen. Leichte Preisanstiege waren die Folge. Die Bodenpreise im Umland liegen heute zwischen 180 Euro und 330 Euro pro Quadratmeter in stadtnahen sowie bevorzugten Lagen.
Bauplätze im Umland
Mit wenigen Ausnahmen verfügten alle Umlandorte über ein ausreichendes Angebot an Bauland oder schlüsselfertigen Objekten. Neue Eigentumswohnungen würden aber trotz guter Nachfrage nur vereinzelt errichtet. Für neuwertige Objekte seien zwischen 2200 und 2500 Euro pro Quadratmeter zu bezahlen. Auch modern ausgestattete Bestandswohnungen sind teurer geworden und kosten zwischen 1500 und 2000 Euro.
Der angespannte Würzburger Mietwohnungsmarkt spiegelt sich auch in den deutlich gestiegenen Mieten in den Landkreisgemeinden. Diese betragen heute auf dem Land zwischen 5,50 und 7,50 Euro pro Quadratmeter Wohnraum, was dem Niveau einfacher bis mittlerer Lagen Würzburgs entspricht.
Kessellage ein Problem
Aufgrund der topografischen Besonderheiten verzeichnet Würzburg seit Jahren einen Nachfrage-Überhang auf dem Grundstücksmarkt, sagt Professor Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Da die Ausweisung von neuem Bauland durch die Kessellage Würzburgs sehr schwierig sei, entstünden die Bauplätze im innenstädtischen Bereich in der Regel fast ausschließlich durch Nachverdichtung oder Neubebauung vorhandener Grundstücke.
Und die Grundstückspreise in Würzburgs zentralen Lagen sind hoch, deshalb hat sich das Nachfragepotenzial der jungen Familien oftmals in die Stadtrandgemeinden verlagert, sagt Kippes. Dort gibt es die Chance aufs eigene Heim: Insbesondere in Höchberg, Veitshöchheim, Gerbrunn sowie im Stadtteil Rottenbauer seien in den vergangenen Jahren großzügige Neubaugebiete ausgewiesen worden.
