Heide Messler aus Hersbruck ist eine reiche Frau. Auf dem Papier. Bei Bergrheinfeld besitzt sie ein Grundstück, das laut Gutachten des Landratsamtes einen Verkehrswert von fast zwei Millionen Euro hat. Heide Messler aus Hersbruck ist eine arme Frau. In der Realität. Sie bezieht monatlich rund tausend Euro eigene und Witwenrente. Sie hat nach eigenem Bekunden alles verkauft, was sie einst an Immobilienbesitz hatte. Schuld sei – sagt sie – das Grundstück bei Bergrheinfeld.
Es ist ein weithin bekanntes Grundstück, verbunden mit dem Namen der Firma Richtberg und einer von dieser dort hinterlassenen, beträchtlichen Altlast. „Ein riesiger Steinkohlenteersee“ befand sich laut dem Würzburger Juristen Wolfgang Baumann unter dem Grundstück, verursacht durch die Imprägnierung von Eisenbahnschwellen. Bis in 25 Meter Tiefe reichte die Verseuchung, von der Heide Messlers verstorbener Mann beim Erwerb des Grundstücks nichts gewusst haben will.
Ihm standen – so seine Witwe – seinerzeit drei gleichwertige Grundstücke für die neue Basaltsteinwollenproduktion der Firma Messler Volkach (MEVO) zur Auswahl. Das im eben erst ausgewiesenen Gewerbegebiet Bergrheinfeld hatte Charme – gab es doch eine Fabrikationshalle des früheren Nutzers und einen Gleisanschluss. So griff er beherzt zu, investierte „circa“ 605 000 Mark in den Kauf, um wenig später durch das Landratsamt über eine vermutete Altlast unterrichtet zu werden. Die alte Richtberg-Halle wurde sofort gesperrt, Steinwolle produzierte Messler in einer Holzbaracke nur wenige Monate. Dann wurde das Grundstück gesperrt, „kalt enteignet“, wie Heide Messler heute sagt.
Es folgten die Sanierung und ein jahrelanges juristisches Gerangel, das heute aber nicht mehr das Thema ist. Vielmehr geht es um das Resultat des großflächigen Bodenaustausches und der Grundstücksversiegelung mittels einer Teerdecke, die laut Schlussabrechnung des Landratsamts 17 Millionen Euro verschlangen. An diesen Sanierungskosten soll – den gesetzlichen Bestimmungen gemäß – Heide Messler über die Wertsteigerung ihres Grundstücks beteiligt werden. Und diese wiederum wurde durch den Gutachterausschuss des Landkreises auf 1 921 000 Euro festgesetzt.
Das Geld muss Heide Messler freilich nicht gleich zahlen; es wird ihr gestundet für 20 Jahre – so lange läuft der Pachtvertrag für eine mittlerweile auf dem Gelände entstandene Photovoltaik-Anlage, die der Hersbruckerin überdies monatlich rund 1000 Euro Pacht einspielt. Mit ihren Gesamteinkünften hieraus und aus den Renten liegt sie – das sagt Anwalt Baumann – „knapp über dem deutschen Durchschnittsrentner“. Wobei „knapp“ relativ ist, denn tatsächlich liegt der Bundesdurchschnitt für Frauen hier bei 750 Euro.
Messler und Baumann klagen seit dem Winter gegen das Landratsamt, sie wollen, dass der Bescheid über den Wertausgleich aufgehoben wird – er sei „rechtswidrig“. Worauf stützt sich die Klage? Baumann bemüht ein eigens beauftragtes Alternativgutachten. Es wurde erstellt durch die vereidigten Bau- und Immobiliensachverständigen Hartmann Schulz Partner (Würzburg) und taxiert den Wert des knapp 50 000 Quadratmeter großen Grundstücks auf lediglich 280 000 Euro.
Woher rührt die erhebliche Differenz zum Landkreisgutachten? „Bei diesem Gutachten wurde das Grundstück nach dem Ertragswertverfahren bewertet, bei dem des Landkreises nach dem Sachwertverfahren“, erläutert Baumann. Letzteres sei aber lediglich bei bebauten Grundstücken in Wohnlagen üblich. „Stimmt nicht“, sagt der zuständige Sachbearbeiter im Landratsamt, Michael Graber. Zum einen habe der Gutachterausschuss zusätzlich zum Sachwert (hierbei wurde die nach Sanierung aufgebrachte Asphaltdecke mit einem Wert von rund 800 000 Euro veranschlagt) noch Bodenrichtwerte berücksichtigt. Zum anderen sei das Verfahren bei einem Gewerbegrundstück durchaus „sachgerecht“, das Ertragswertverfahren käme eher bei Mietobjekten zum Einsatz.
Zweiter Ansatz der Kläger: Bei der Ermittlung der Wertsteigerung gemäß § 25 Bundes Bodenschutz Gesetz (BBodschG) hätten Aufwendungen der Messlers zum Erwerb und für eigene Sanierungsgutachten in Anrechnung gebracht werden müssen. Insgesamt rund 350 000 Euro. „Diese Anrechnung könnte erfolgen, wenn das Grundstück in gutem Glauben und ohne Kenntnisse über eine Altlast erworben worden wäre“, sagt Michael Graber.
Heide Messler Eigentümerin „Richtberg-Gelände“
„Will man meiner Mandantin Bösgläubigkeit unterstellen?“, fragt Wolfgang Baumann. Das wohl nicht, aber „es ist gerichtlich belegt, dass Herr Messler vor dem Kauf über produktionsbedingte Rückstände auf dem Grundstück Bescheid wusste“, sagt Michael Graber. Er bezieht sich auf das Ergebnis eines Rechtsstreits zwischen Messler und der Firma Richtberg, in dem das Oberlandesgericht Bamberg eine „arglistige Täuschung“ des Vorbesitzers nicht feststellen konnte.
Dritter Ansatz der Kläger: Bei der Festsetzung des Ausgleichsbetrags für die Wertsteigerung liegt die gesetzlich zulässige Obergrenze bei den zur Sanierung eingesetzten öffentlichen Mitteln. Die sind mit 17 Millionen Euro zwar beträchtlich, aber man wisse nicht, zu welchem Teil die Verursacherfirma Richtberg mit herangezogen worden sei. Bei einer beantragten und gewährten Akteneinsicht seien diese Blätter zuvor entfernt worden, beklagt Baumann (der nun per Gerichtsbescheid hierauf zugreifen möchte). Dass man diese Aktenblätter entfernt habe, bestreitet auch Michael Graber nicht. Hier gehe es um datenschutzrechtliche Belange Dritter. Seine Abteilungsleiterin Gabriele Frühwald legt aber Wert auf die Feststellung, dass sich „auch schon aus den vorliegenden Akten der geleistete Anteil der Firma Richtberg herauslesen lässt“.
Baumann und Messler verweisen aber auf einen weiteren Aspekt: Die Sanierung hätte ihrer Ansicht nach um rund sieben Millionen Euro billiger erledigt werden können, wenn man nicht „mit überdimensionierten Aushebungen“ (Baumann) begonnen hätte, um später letztlich „nur eine Schmalspursanierung“ (wieder Baumann) durchzuführen. Überdimensioniert? Schmalspur? Dazu Michael Graber: „Das ist Unsinn.“ Man habe direkt unter der früheren Produktionshalle bis 25 Meter tief gegraben, sei dann auf Muschelkalk gestoßen und habe im Fels aus technischen und wirtschaftlichen Gründen nicht weiter sanieren können. Das Grundstück sei aber flächendeckend mindestens drei Meter tief ausgekoffert und mit neuem Boden versehen worden, die Asphaltdecke obendrauf diene dem Schutz des Grundwassers; sie soll Auswaschungen der krebserregenden Stoffe aus dem Muschelkalk verhindern. Graber: „Die Sanierung war erfolgreich“ – dies habe auch das Wasserwirtschaftsamt bescheinigt.
Im Moment liegt die ganze Angelegenheit vor dem Verwaltungsgericht Würzburg. „Äußerst merkwürdig“ findet es Gabriele Frühwald aus Sicht des Landratsamtes, dass die Kläger in dieser Phase des Verfahrens an die Öffentlichkeit drängen. Angesichts der unterschiedlichen Positionen sagt sie auch: „Das Spiel 'arme Frau Messler, böses Landratsamt' läuft hier nicht.“
Heide Messler drücken – neben dem Damoklesschwert Wertausgleich – noch andere Sorgen. Das Finanzamt will von ihr Grundsteuern in Höhe von 4791,25 Euro jährlich, nachdem die Gemeinde Bergrheinfeld den Grundsteuermessbetrag erhöht hat. Mittlerweile ist wegen versäumter Zahlungen eine Sicherungshypothek in Höhe von knapp 19 000 Euro eingetragen. Und das Landratsamt wartet noch auf 6648,07 Euro – Gebühren für den übermittelten Wertfeststellungsbescheid.
Im Verfahren wird es möglicherweise auch um die Zahlungsfähigkeit von Heide Messler gehen. Dass Rente und Pacht die einzigen vermögensrelevanten Positionen auf Klägerseite sind, bezweifelt man im Landratsamt. Beim Abschluss des Pachtvertrags für die Photovoltaikanlage (Frühwald: „Da haben wir kräftig mitgeholfen, auch, um Frau Messler ein Auskommen zu sichern“) sei nämlich auch eine Einmalzahlung vereinbart worden. Hier habe das Amt um Einsichtnahme gebeten, die Position sei aber geschwärzt gewesen.
In dem komplexen Verfahren (Anwalt Baumann: „Ich habe inzwischen vier Meter Akten“) müssen nun Richter entscheiden. Was wünscht sich Heide Messler eigentlich? „Mir wäre am liebsten ein Briefkasten, in dem keine Post mehr vom Landratsamt ankommt. . .“
