Wer einmal sein Einkommen in der Steuererklärung angegeben hat, dürfte ihr zumindest flüchtig begegnet sein, der Anlage V für "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung". Denn es ist so: In Deutschland müssen Einnahmen aus einer Immobilie versteuert werden. Die Höhe der Steuern auf die Vermietung einer Wohneinheit unterscheidet sich je nach Höhe der Mieteinnahmen, den Ausgaben, dem Familienstand sowie den sonstigen Einkünften der vermietenden Person.
Doch ab welcher Höhe gilt die Besteuerung, welche Freibeträge gelten und welche Kosten können Vermieter als Werbungskosten steuerlich geltend machen?
Steuern auf Mieteinnahmen: Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?
Grundsätzlich gilt: Wer mit Vermietung und Verpachtung Einkünfte erzielt, muss diese Einkünfte im Rahmen der Einkommensteuererklärung versteuern. Laut finanztip.de gilt zudem bei der Besteuerung von Mieteinnahmen das Zu- und Abflussprinzip. Das heißt: Sowohl Einkünfte als auch Ausgaben der Vermietung werden erst dann steuerlich geltend gemacht, wenn sie auch wirklich erfolgt sind. Zu den "Einkünften aus Vermietung und Verpachtung" zählen laut Paragraf 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) zum Beispiel:
- Einkünfte der Vermietung oder Verpachtung von "unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht)."
- Einkünfte aus sogenannten "Sachinbegriffen", insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen (das können laut finanztip.de zum Beispiel technische Anlagen wie ein Computer sein).
- sowie "Einkünfte aus dem Verkauf von Miet- und Pachtzinsforderungen".
Zu beachten ist: Da Kautionen laut dem Portal haufe.de "steuerrechtlich dem Mieter zuzurechnen" sind, zählen diese gewöhnlich nicht zu Mieteinkünften, jedenfalls so lange der Vermieter nicht darauf zugreift.
Steuern auf Mieteinnahmen: So viel muss ich zahlen
Wie viel Steuern am Ende für die Vermietung oder Verpachtung anfallen, hängt von der "persönlichen steuerlichen Situation" ab, wie auf der Seite der Volksbanken Raiffeisenbanken nachzulesen ist. Dieser ergibt sich demnach aus einem Abgleich aller Einnahmen und Ausgaben des Vermieters. Denn Mieteinnahmen zählen zu den sogenannten Überschusseinkünften, nicht zu den Gewinneinkünften, wie haufe.de schreibt. Das heißt, sie ermitteln sich aus dem Überschuss der Mieteinnahmen über die Ausgaben (etwa Renovierungskosten oder auch Schuldzinsen), den sogenannten Werbungskosten. Laut steuertipps.de muss zudem nicht für jede Wohneinheit, sondern nur pro Immobilienobjekt einmal die Anlage V ausgefüllt werden.
Mithilfe eines Einkommensteuerrechners, den das Bundesfinanzministerium online zur Verfügung stellt, können sich Einkommensteuerpflichtige für die Jahre 1958 bis 2023 einen ersten Überblick verschaffen.
Steuern auf Mieteinnahmen: So hoch ist der Grundfreibetrag
Bei sehr geringen Mieteinnahmen gewährt der Gesetzgeber zudem Steuerfreiheit, wie immowelt.de schreibt. Liegen demnach die Mieteinnahmen jährlich unter 520 Euro, müssen keine Steuern gezahlt werden. Bei Gesamteinkünften bis zu 10.908 Euro einer ledigen Person sowie bis zu 20.816 Euro bei Familienstand "verheiratet", fallen seit 2023 ebenfalls keine Steuern auf Mieteinnahmen an.
Für den seltenen Fall, dass der Vermieter überhaupt nicht die Absicht hat, Einkünfte zu erzielen, kann laut finanztip.de die Vermietung vom Finanzamt als sogenannte "Liebhaberei" eingestuft werden. Falls dann doch Einnahmen erzielt werden, müssen diese nicht versteuert werden. Allerdings könnend auch keine Verluste und keine Werbungskosten abgesetzt werden.
Steuern auf Mieteinnahmen: Werbungskosten geltend machen
Werbungskosten sind laut Bundesfinanzministerium "Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen". Sie können steuerlich geltend gemacht werden und somit die Steuerlast drücken. Auch viele Ausgaben zum Erhalt einer vermieteten Wohneinheit werden zu Werbungskosten gezählt. Zu den bekanntesten Werbungskosten zählen laut finanztip.de:
- laufende Grundstückskosten,
- notwendige Fahrt- und Reisekosten,
- Schuldzinsen aus der Finanzierung des Wohnobjekts,
- Renovierungskosten (sogenannte Erhaltungsaufwendungen, etwa Reparaturkosten)
- die Gebäudeabschreibung.
Außerdem berichtet finanztip.de von sogenannten Sonderabschreibungen, durch die in den ersten vier Jahren höhere Werbungskosten geltend gemacht werden können. Das entsprechende "Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus" wurde laut haufe.de bis 2026 verlängert. Unter gewissen Energieeffizienz-Kriterien können Vermieter demnach neben der Abschreibung von jährlich drei Prozent (gültig seit 2023) zusätzlich eine Sonderabschreibung bis zu fünf Prozent absetzen, die jedoch auf höchstens 2500 Euro Gebäudekosten pro Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt ist.
