Die durchschnittlichen Mieten in Augsburg sind in den vergangenen zwei Jahren um 5,7 Prozent gestiegen. Zu diesem Ergebnis kommt der offizielle Mietspiegel der Stadt, der ab kommendem Jahr gültig sein wird. Der seit 2022 gültige Mietspiegel geht von einer Basismiete von 8,78 Euro pro Quadratmeter aus, der ab 2024 gültige Mietspiegel kommt nach einer repräsentativen Befragung auf eine Basismiete von 9,28 Euro pro Quadratmeter über alle Wohnungsgrößen hinweg. Zum Vergleich: Laut städtischem Mietspiegel lag die Basismiete 2018 noch bei 7,27 Euro. Vor allem einen Bereich trifft es besonders stark.
Gemäß dem neuen Zahlenwerk wäre für ein 20-Quadratmeter-Apartment eine monatliche Netto-Kaltmiete von etwa 310 Euro angemessen, bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung wären es um die 525 Euro und bei einer 90-Quadratmeter-Wohnung wären es um die 750 Euro. Zu diesen Zahlen kommt der Mietspiegel in einer Grobbetrachtung, wobei man je nach Baualter, Lage und Ausstattung der Wohnung noch Zu- und Abschläge einrechnen muss und ohnehin eine Spannbreite von +/-20 Prozent gilt. In der Summe kann das bei der einzelnen Wohnung zu erheblichen Änderungen führen. Beispiele: Für einen Neubau muss man 20 Prozent Aufschlag einkalkulieren, eine Wohnlage in der Innenstadt rechtfertigt einen weiteren Zuschlag um elf Prozent. Wer in einer Wohnung lebt, in der der Boden seit 2006 nicht mehr modernisiert wurde, kann hingegen neun Prozent Abschlag einrechnen. Auch eine benachteiligte Lage fernab von Supermarkt und Nahverkehr geht mit einem Abschlag einher.
Anders als Untersuchungen von Immobilienportalen oder des Maklerverbandes IVD, die bei ihren Preiserhebungen rein auf Neuvermietungen schauen, lässt der Mietspiegel auch bestehende Mietverhältnisse (die letzte Mieterhöhung darf aber höchstens sechs Jahre her sein) in den Durchschnittswert einfließen. Das sorgt für ein etwas niedrigeres Niveau - die Datenbank des IVD ging für Augsburg zuletzt von einer Miete von 11,75 Euro für eine Bestandswohnung mit gutem Wohnwert aus.
Die Mietpreissteigerung trifft nicht alle Mieter gleichmäßig
Allerdings trifft die zuletzt festgestellte Mietpreissteigerung nicht alle Mieter gleichmäßig: Während sich die Steigerungen bei größeren Wohnungen in Grenzen halten, gibt es bei kleinen Wohnungen, die ohnehin schon einen höheren Quadratmeterpreis haben, einen erheblichen Sprung von etwa 15 Prozent. Warum die Preise vor allem bei Apartments und kleinen Wohnungen stark anziehen, beantwortet der Mietspiegel nicht. Zuletzt entstanden in Augsburg in diesem Segment verstärkt Wohnungen, weil sie für Anleger aufgrund der kleinen Fläche noch halbwegs erschwinglich sind und sich die Wohnungskäufer eine gute Rentabilität erhoffen. Denn aufgrund des relativ häufigen Mieterwechsels gerade bei Ein-Zimmer-Apartments, etwa weil Studenten nach dem Studium wegziehen oder sich Azubis irgendwann doch räumlich vergrößern wollen, sind dort im Zuge der Fluktuation regelmäßige Mieterhöhungen einfacher umzusetzen.
Bei Neuvermietung darf aufgrund der seit 2015 geltenden Mietpreisbremse die Neumiete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent überschreiten. Neubauten sind davon ausgenommen. Die Vergleichsmiete definiert der Mietspiegel. Er gibt Mietern und Vermietern eine Richtschnur, welche Miete für welche Wohnung angemessen ist. Das Freiburger Start-Up mietenmonitor.de kam vor zwei Jahren allerdings zum Ergebnis, dass in Augsburg ein Großteil der inserierten Wohnungen zu teuer angeboten wurde und die Mietpreisbremse aushebelte. Augsburg belegte dabei sogar den Spitzenplatz.
Manche Mieter schlucken hohe Mieten, um eine Wohnung zu bekommen
Grundsätzlich, sagt Thomas Weiand, Vorsitzender des Augsburger Mietervereins, habe man als Interessent das Problem, gegen eine überhöhte Mietforderung bei einer Neuvermietung wenig unternehmen zu können, wenn man eine realistische Chance auf die Wohnung haben wolle. "Wenn man dann etwas sagt, ist ja logisch, dass man die Wohnung nicht bekommen wird. Manche überlegen nachträglich, dagegen vorzugehen, aber das belastet das Verhältnis zum Vermieter. Andere schlucken die hohe Miete, solange es eben geht", sagt Weiand. Dennoch sei die Mietpreisbremse ein wichtiges Instrument, weil sie die Zahl der Ausreißer begrenze.
Für die kommenden Jahre sagen Experten in Augsburg weiter steigende Mieten voraus, weil kaum noch neue Wohnungen entstehen und sich potenzielle Käufer auf den Mietmarkt fokussieren werden, was die Nachfrage anheizt. Das Beratungsunternehmen Bulwiengesa ging für Augsburg zuletzt von einer Steigerung von etwa 15 Prozent bis 2026 aus (wir berichteten). Die jetzt festgestellten Preiserhöhungen bei der Miete für die vergangenen zwei Jahre liegen allerdings weit unter der Inflation. Ursprünglich wäre für 2024 nur eine turnusgemäße Aktualisierung des Mietspiegels über eine inflationsbasierte Indexberechnung angestanden, bevor 2026 wieder eine "große" Aktualisierung auf Basis einer Befragung stattgefunden hätte. Angesichts der massiven Inflation im vergangenen Jahr - getrieben durch die Preissteigerungen bei Energie - entschloss sich die Stadt für eine Befragung. Andernfalls wäre eine Basismiete von knapp zehn Euro herausgekommen.
