Die Zahl der neu gebauten Wohnungen in Augsburg ist im vergangenen Jahr drastisch gesunken: 2023 wurden demnach 832 Wohnungen fertiggestellt, zwei Jahre zuvor waren es noch knapp 1700 gewesen. Die Entwicklung war angesichts der ausbleibenden Neubautätigkeit zu erwarten, könnte die Stadt aber mittelfristig vor erhebliche Probleme stellen, nachdem Wohnungsbestand und Bevölkerungszahl auseinandergehen. Ein Überblick über die aktuelle Lage.
Die Neubau-Zahlen sind insofern mit Vorsicht zu genießen, als dass einzelne große Bauprojekte, die in einem Schwung fertiggestellt werden, für Spitzen (und in anderen Jahren für Dellen) in der Statistik sorgen. Im vergangenen Jahr dürfte der zweite Bauabschnitt des Ackermann-Parks in Kriegshaber dafür gesorgt haben, dass die Zahlen halbwegs auf Niveau blieben – andernfalls hätte ein noch niedrigeres Ergebnis gedroht.
In der Immobilienbranche warnte man zuletzt vor sinkenden Neubau-Zahlen. Sollte der Wohnungsmarkt mit dem prognostizierten Bevölkerungswachstum bis zum Jahr 2035 Schritt halten, wären in Augsburg 1270 neue Wohnungen pro Jahr nötig, sagt Oliver Rohr vom Beratungsunternehmen Bulwiengesa zuletzt auf einem Fachkongress. Faktisch seien es in den Jahren 2018 bis 2022 nur 1083 neue Wohnungen gewesen. "Es war also bisher schon zu wenig, und jetzt wird es noch weniger werden." Insofern sei absehbar, dass die Lage weiter angespannt bleibe. Die Bayerische Landesbodenkreditanstalt berechnete für Augsburg den bayernweit höchsten Bedarf an Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern, übertroffen nur von München und Regensburg.
Augsburger Branchensprecher: Gift für den Neubau von Immobilien
Immobilienunternehmer Stephan Deurer, Sprecher des Augsburger Branchenforums "Aktivkreis Immobilien", sagt, der "Super-GAU", vor dem die Firmen gewarnt hätten, komme nun. "Die Entwicklung wird zunehmend mehr sicht- und spürbar." Einzelne Vorhaben liefen wieder an, darunter ein eigenes Neubauprojekt von Deurer in Nördlingen, insgesamt seien die vergangenen 18 Monate aber Gift für den Neubau gewesen. Für das nach wie vor hohe Niveau bei Bau- und Materialpreisen gebe es keine Begründung mehr, so Deurer. Und staatlicherseits sei man – das gelte keinesfalls nur für das Ziel Klimaschutz – mit einem Wust an Vorschriften konfrontiert, die ebenfalls für Verteuerungen sorgten.
Zentrales Thema sind aus Sicht von Deurer zudem die Zinsen: Kapitalanleger, die im Neubau eine entscheidende Rolle spielen, machten inzwischen einen Bogen um diese Form des Investments, weil es attraktive Alternativen gibt. Betriebswirtschaftlich gesehen müssten Kosten nach unten oder Mieten nach oben, damit aufgrund höherer Rentabilität wieder mehr gebaut werde.
Allerdings sind die Mieten in den vergangenen Monaten schon deutlich gestiegen und haben ein für Augsburger Verhältnisse neues Niveau erreicht. Grund: Angesichts der trotz leicht sinkenden Tendenz nach wie vor hohen Immobilienpreise bei gleichzeitig hohen Kreditzinsen will kaum jemand kaufen. Darum steigt der Andrang auf dem Mietmarkt. Aktuell geht der Maklerverband IVD von 13,50 Euro Monatsmiete pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung in Augsburg aus.
Betriebswirtschaftlich gesehen, rechnen Immobilienfirmen vor, müssten die Mieten im Neubau aber auf ein Niveau von bis zu 20 Euro steigen, damit sich ein Bau lohne – das liegt weit über dem, was in Augsburg in der Regel als erzielbar gilt. Im Kaufsektor liegt das Niveau bei mehr als 6000 Euro pro Quadratmeter. Für jetzt neu in die Vermarktung gehende Wohnungen werden teils mehr als 7000 Euro aufgerufen.
Immobilien: Aktuell kaum neue Wohnbauvorhaben in Augsburg
Die 832 im vergangenen Jahr fertiggestellten Wohnungen stellen allerdings keinen Tiefststand dar: In Augsburg hatte es teils schon weniger als 500 neue Wohnungen pro Jahr gegeben. Momentan hat das Bevölkerungswachstum – nach einer Coronapause – aber wieder deutlich angezogen. Ende der 1990er- und Anfang der 2000er-Jahre, als das Neubauniveau ebenfalls mäßig war, zehrte Augsburg zudem von den frei gewordenen US-Wohnungen, die den Immobilienmarkt damals fluteten.
Aktuell sind kaum neue Wohnbauvorhaben in Augsburg in der Mache. Dierig hat seine ehemaligen Fabrikflächen, die für Wohnbebauung vorgesehen sind, seit fast zwei Jahren brachliegen, weil man in Wartestellung ist. Auch die städtische Wohnbaugruppe stoppte 2023 den Beginn von Neubauvorhaben, sie will heuer wieder mit ersten Projekten beginnen. Ausnahmen sind unter anderem das Quartier "Green West" auf dem ehemaligen NCR-Parkplatz in Kriegshaber, das sich kurz vor der Fertigstellung befindet, oder einzelne Projekte im Zuge von Nachverdichtung, etwa in der Ulmer Straße.
Die Aussichten schauen für den Moment nicht gut aus: Die Zahl der Baugenehmigungen stieg zwar im vergangenen Jahr entgegen dem Bayerntrend deutlich, allerdings zögern die Bauträger mit der Umsetzung. Die Zahl der genehmigten, aber nicht begonnenen Wohnungen lag zum Jahreswechsel bei 1700, was eine Steigerung darstellt. Unternehmer Deurer fordert einen "Wumms" aus der Politik für die Immobilienbranche. Zudem müssten die Anforderungen an heutige Neubauten runter – andernfalls seien sie weder für den Planeten noch für den eigenen Geldbeutel zu leisten.
